父が経営している会社(工場)があります
土地建物は全て父や親戚(Aさん)の名義で会社はタダで使っていて、賃料などは発生していません
この会社の敷地内に貸し工場あり貸し出しています
契約内容は貸主は父の会社で、建物200㎡・土地250㎡を月いくらで、父の会社が賃料を受け取っています
この貸し工場の所有者は、建物はAさん、土地は父とAさんが半々ぐらい?
測量していないので詳しい土地の面積は分かりません
父の会社を清算しようと思うのですが、貸し工場が残り続けます
賃料の受け取りはどういった形、割合になるのでしょう?
No.2ベストアンサー
- 回答日時:
お父様=B、お父様の会社=C社、貸工場の借主=D、土地につきABの持分を2分の1ずつとして回答します。
(持分や地積等は、法務局で登記事項証明書を取って確認されることをお勧めします)
貸工場の建物については、現在、
契約1:B→C社の使用貸借(タダ貸し)契約
契約2:C社→Dへの転貸借契約
の2契約が成立しているものと解されます。
契約1が消滅すれば、それに伴って契約2も消滅するのが原則ですが、このケースではC社の清算により、契約1が合意解除されるものと解されるので、契約2は消滅せず(最判昭和31年4月5日)、DはBに直接賃料を支払うことになります(民法613条1項)。
問題は土地の方です。
土地について、
契約3:A・B→C社への使用貸借契約
は成立しているものと思いますが、
契約4:C社→Dへの転貸借契約
が成立しているかは、ご質問の文章から断定しかねます。
基本的には「Dが借りているのは工場という建物であって、土地は借りていない(契約4は成立していない)」と解しますので、地代は発生しないことになります。
しかし建物の使用に必要な範囲(建物に入るための敷地を通るなど)を超える使い方がされているとすると、DがC社に払う賃料に、地代が含まれていたと解することもでき、そうなると、契約3の合意解除後、DからBに対し、敷地としてDに使われている地積×持分2分の1の地代を払うことになります。
では「必要な範囲を超える使い方とは何か?」と問われれば、その工場の構造や敷地との位置関係、何を作っている工場か、などを考慮して、ケースバイケースで判断せざるをえません(東京地判昭和61年6月26日参照)。
なお法律の世界には、「共有は紛争の母」という格言があります。
例えばABが亡くなれば、相続によって、血は繋がっていても他人に近い者同士が共有することになり、新たな紛争が起こるおそれもあります。
これを機に、Aの持分をBが買い取るなど、共有関係を解消することを検討されてはいかがでしょうか。
No.1
- 回答日時:
不動産所得は不動産の持ち主に帰属します。
もちろん、店子からは誰か 1人がまとめて受け取らないと店子も面倒がるでしょう。
代表者がいったんはまとめて受取り、一両日中にそれぞれの持ち主に分配すればよいのです。
分配割合は、必ずしも測量して厳格な割合を出す必要はなく、登記簿に記載されている数字によるのが現実的です。
回答有難うございます
貸し工場は父の会社の一部なので、図面を見てもこの辺に境界があるかもしれない程度で
この貸し工場の土地だけの登記はありませんので
登記簿で数字を調べることはできません
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土地は借りていないと解すそうですが、
供託金(この貸し工場は立退き裁判の後、供託金という形で賃料を受け取っています)
の文面には、建物200㎡・土地250㎡と、土地も書かれています
建物の横の土地(おそらく父名義の土地)50㎡も資材置き場として利用しているようです
この土地250㎡の半分ぐらいが父の名義ですが、父が受け取れるのは資材置き場の50㎡分だけなのでしょうか?