土地建物の名義が違う物件の賃料の受け取り方は？

父が経営している会社（工場）があります
土地建物は全て父や親戚（Aさん）の名義で会社はタダで使っていて、賃料などは発生していません
この会社の敷地内に貸し工場あり貸し出しています
契約内容は貸主は父の会社で、建物200㎡・土地250㎡を月いくらで、父の会社が賃料を受け取っています
この貸し工場の所有者は、建物はAさん、土地は父とAさんが半々ぐらい？
測量していないので詳しい土地の面積は分かりません
父の会社を清算しようと思うのですが、貸し工場が残り続けます
賃料の受け取りはどういった形、割合になるのでしょう？

質問者からの補足コメント

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  土地は借りていないと解すそうですが、
  供託金（この貸し工場は立退き裁判の後、供託金という形で賃料を受け取っています）
  の文面には、建物200㎡・土地250㎡と、土地も書かれています
  建物の横の土地（おそらく父名義の土地）50㎡も資材置き場として利用しているようです
  この土地250㎡の半分ぐらいが父の名義ですが、父が受け取れるのは資材置き場の50㎡分だけなのでしょうか？

  No.2の回答に寄せられた補足コメントです。 補足日時：2017/11/20 14:00

No.2 ベストアンサー 回答者： 玉川和 回答日時： 2017/11/19 12:59

お父様＝B、お父様の会社＝C社、貸工場の借主＝D、土地につきABの持分を２分の１ずつとして回答します。

（持分や地積等は、法務局で登記事項証明書を取って確認されることをお勧めします）

貸工場の建物については、現在、

契約１：B→C社の使用貸借（タダ貸し）契約
契約２：C社→Dへの転貸借契約

の２契約が成立しているものと解されます。
契約１が消滅すれば、それに伴って契約２も消滅するのが原則ですが、このケースではC社の清算により、契約１が合意解除されるものと解されるので、契約２は消滅せず（最判昭和31年4月5日）、DはBに直接賃料を支払うことになります（民法613条１項）。

問題は土地の方です。
土地について、
契約３：A・B→C社への使用貸借契約
は成立しているものと思いますが、

契約４：C社→Dへの転貸借契約
が成立しているかは、ご質問の文章から断定しかねます。

基本的には「Dが借りているのは工場という建物であって、土地は借りていない（契約４は成立していない）」と解しますので、地代は発生しないことになります。
しかし建物の使用に必要な範囲（建物に入るための敷地を通るなど）を超える使い方がされているとすると、DがC社に払う賃料に、地代が含まれていたと解することもでき、そうなると、契約３の合意解除後、DからBに対し、敷地としてDに使われている地積×持分２分の１の地代を払うことになります。
では「必要な範囲を超える使い方とは何か？」と問われれば、その工場の構造や敷地との位置関係、何を作っている工場か、などを考慮して、ケースバイケースで判断せざるをえません（東京地判昭和61年6月26日参照）。

なお法律の世界には、「共有は紛争の母」という格言があります。
例えばABが亡くなれば、相続によって、血は繋がっていても他人に近い者同士が共有することになり、新たな紛争が起こるおそれもあります。
これを機に、Aの持分をBが買い取るなど、共有関係を解消することを検討されてはいかがでしょうか。

この回答へのお礼

回答有難うございます
父はかなり不利そうですねぇ

お礼日時：2017/11/20 14:02

No.1 回答者： mukaiyama 回答日時： 2017/11/18 11:15

不動産所得は不動産の持ち主に帰属します。

もちろん、店子からは誰か 1人がまとめて受け取らないと店子も面倒がるでしょう。
代表者がいったんはまとめて受取り、一両日中にそれぞれの持ち主に分配すればよいのです。

分配割合は、必ずしも測量して厳格な割合を出す必要はなく、登記簿に記載されている数字によるのが現実的です。

この回答へのお礼

回答有難うございます
貸し工場は父の会社の一部なので、図面を見てもこの辺に境界があるかもしれない程度で
この貸し工場の土地だけの登記はありませんので
登記簿で数字を調べることはできません

お礼日時：2017/11/20 13:47