借地権と土地を同時に売りたいのですが・・・・・

私の実家ですが、
土地の所有者が私で、住居の所有者が父になっています。
住居には借地権が付いています。
（税務署に「借地権者の地位に変更がない旨の申出書」を出しており、地代はもらっていません）

もともとは、父が地元の地主から土地を借りて住居を建てたのですが、その後土地を私が買い取って
現在のような状況になりました。

今後、住居も老朽化し、誰も住めなくなるので、土地を売却をするか、誰かに貸すか、良い方法を検討しています。（おそらく住居の価値はありません）

そこで質問ですが、、、

土地と建物を売却する場合、
借地権と土地をそれぞれ同時に売却するものなのでしょうか？
それとも、あらかじめ私が借地権を買い取った方がよいのでしょうか？

また、売却に限らず、ほかに選択肢としてどのような方法があるのでしょうか？

No.2 回答者： agboy2 回答日時： 2018/01/17 11:56

＞借地権と土地をそれぞれ同時に売却するものなのでしょうか？

正確には『借地権付き建物と、土地（底地）』を同時に売却するか、建物を買い取ったうえで土地建物の取引にした方が良いか？と言う事だと思います。借地権の登記をされているワケでは無いと思いますから、土地と建物の売主が別である売買契約と考えられたほうが良いでしょう。売主が別ですから、売買契約書は2通必要になり、それぞれ収入印紙が必要になります。

建物の残存価値はほぼ無いと言う事ですが、売買するのであれば対価を生じます。『いくらで売ったか』と言うのは主に税金の問題になりますね。お父様と質問者様について売却損を出した方が良いのか譲渡益を出さない方が良いのか、売却後に住む住居についての問題も含まれるので、税金の面でどうするのが良いのかは一概には言えません。

また、売却する場合も更地にした方が売りやすいのか、かなりの補修費用が掛かるとしても建物が付いていた方が良いのかは実際に売却相談をする不動産業者に聞くのが一番でしょうね。

No.1 回答者： suzuki0013 回答日時： 2018/01/17 09:07

>借地権と土地をそれぞれ同時に売却するものなのでしょうか？

>それとも、あらかじめ私が借地権を買い取った方がよいのでしょうか？

どっちでもできるよ。
売主の都合で決めてしまって構わない。
買い手がどう受け取るかという話。
ナンダカよく分からなくてイヤだなーと思う人もいるだろうし。
別々の売主からそれぞれ買主が購入した場合、同じ買主が土地と建物を取得することで、貸主借主の地位の混同により借地権は消滅する。
（そういう意味では、質問者が父から建物を譲り受ければ同じく混同が生じることになる）

また、買い手が住宅ローンを使用するなら、建物があった方がローンを組みやすいという場合もある。
建物付きで売るのもいいし、相手が建物はいらないというなら、取り壊して土地だけ売却するのもいい。
借地権自体は父から質問者へ返すことで、賃借権（（旧）借地権）は消滅し、法定地上権となる。
あるいは、父が建物を取り壊すことで、借地権は消滅する。
これにより更地になった一般的な土地として売却できる。

売却以外の活用法としては、人に貸すか、自分で使用するか。
現状の権利関係のままで貸し出す場合には、質問者が父の建物を借りて、一般の借主に転貸借するという形。
借地上の建物を人に貸すこともできるので、父が貸主になるのも可能。


古い建物は耐震や白アリなど構造上の問題もある。
しかし、適切な修繕をすることで長年の使用にも耐えるし、築年数が古いことで固定資産税が安いこともメリットはある。
建物があること、居住用として人に貸していることで、土地の税金なども低く抑えられる可能性もある。
住宅としての需要のある地域であれば、大規模な修繕を行い賃貸する案も検討してもいいかもしれない。