事業用定期借地の一部を転貸する事は可能ですか？ 叔父が持っているロードサイドの土地に不動産業者さんが

事業用定期借地の一部を転貸する事は可能ですか？
叔父が持っているロードサイドの土地に不動産業者さんが提案して来ました。
土地の面積が広く、別棟で店舗を二つ建てる。
店舗1が土地を事業用定期借地して土地を賃貸し別店舗2に貸す（転貸）形です。
店舗1が賃貸人に叔父（賃貸人）に地代として月額10万円
店舗2が賃借人（店舗1）に転貸料として月額5万円支払います。
建物はそれぞれの店舗で建築します。
そもそも、こう言った形で貸す事は物理的に可能なのでしょうか？叔父は転貸を承諾する前提です。
また、可能な場所、賃借人が途中でやめた場合は、店舗2からは、地代として、月額5万円しか請求出来ないものなのでしょうか？
長文で申し訳御座いませんが、詳しい方、どうぞ教えて頂けませんでしょうか？

質問者からの補足コメント

• 個別に店舗1及び店舗2のそれぞれで契約するのは面倒だという事で店舗1が土地を一括して借受ける。
  店舗1、店舗2のそれぞれが5万円づつしか支払えないので、叔父へは店舗1から合算の10万円を支払う様な形です。

    補足日時：2018/03/06 14:42

No.3 ベストアンサー 回答者： buttonhole 回答日時： 2018/03/07 11:22

私が店舗1所有者であれば、リスクがありすぎて契約しないです。

第１に店舗２が転貸料を払えなくなった場合でも、当然、10万円を地主に払わなければなりません。第２に店舗1を撤退するために地主(叔父さん)との賃貸借を中途解除や又は合意解除しても、店舗2所有者との転貸借契約が存続している限り転借人に解除を対抗できないので、結局、10万円を払い続けなければ成りません。

この回答へのお礼

回答有難うございます。
確かに店舗からしたら、リスクが高すぎる感じに思えるので、不動産業者が契約する為に無茶な提案をしてるように感じました。
参考にさせて頂きます。

お礼日時：2018/03/07 11:41

No.2 回答者： agboy2 回答日時： 2018/03/06 15:06

＃１です。

面倒だと言われてしまっては身も蓋もアリマセン。
一方もしくは両方が中途解約を希望する際のリスク負担をどう見るか、という事です。

細かく言うと、店舗2の建物の土地使用権限は店舗1からの転貸借契約ですから、店舗1の中途解約の場合の取り決めも必要になると思います。
それも面倒と言われたのであれば黙って相手の主張に従って契約期間中何事も無い事を祈るのみです。

この回答へのお礼

ご回答有難う御座います。
叔父はこの土地が、凄く良い土地と考えており、我儘を言ってる事は、はたから見てて感じます。
途中解約の取り決めをしっかり固める様に伝えておきます。
ご助言有難うございました。

お礼日時：2018/03/06 15:12

No.1 回答者： agboy2 回答日時： 2018/03/06 14:30

土地所有者　叔父様

店舗1所有者＝定期借地権者兼転貸主
店舗2所有者＝転借人
と言う権利関係になるということでしょうか。
質問文では店舗2からも転貸料として5万円支払われるとありますが、地主に直接支払うのであれば転貸借の形式をとる必要性を感じません。
分筆して個別契約をするのが困難であるならば、店舗1の相手が店舗2も建築し、店舗2に入居者があるうちはその賃料は全て店舗1が受領すると言う方が、地主が空室リスクを負うことは無いでしょうね。

質問文で
＞賃借人が途中でやめた場合
とありますが、定期借地契約締結にあたり、借主都合による中途解約条項にもよります。

相手側との話し合いになりますが、リースバック方式を検討可能かどうかも考えられても良いかも知れませんね。