ロ－ンの組み換えについてアドバイス願います

住宅ローンを組み替えるかどうか悩んでいます
現状金融公庫が2.5％（あと7.5年）それ以降4.0％（３１歳　６５まで払う）
銀行はキャンペーンの３年固定１％で、3年後は基準金利の－０．4％が金利になります

銀行員は3年での金利上昇は考えられないといっていますが...
借り換えのための手数料が７０万程度かかり、３年かのメリットは４５万程度です

どうしても３年後の金利が気になります。
大きな金額で、生活にかかわることもあり、リスクを考えるとこのままかなと思いますが、
景気が上向きになるような材料も見当たりませんし、
３年間で急激に金利が上がるような気がしないので、
３年固定でもいけそうな気がします。

No.1 ベストアンサー 回答者： KYOSEN 回答日時： 2004/10/12 17:59

どこまでリスクが許容できるかによって変わるので

一概に回答できません。
例えば残債の額と収入の比率によっても変わってきます。

まあ、営利団体で且つ、健全化のために厳しい監視の目が
入っている「銀行」が言うことですから、
手数料等を含んだ金利の差額では、彼らが大きく損をする
商品は出してこないと考えるのが自然な考えかたかなあ
と思うのですが・・・。
（私も検討しましたが、金利ダウンにより、変動の期間が
　２～３年くらいなら許容かなという判断で、結局止めま
　した）

No.2 回答者： iichiho 回答日時： 2004/10/13 10:53

４５万円程度の利益につられて借り換えするというのはどうでしょう。

金利がある程度上がることも考えて、それでもメリットがあるのであれば、借り換えるべきだと思いますが、逆にほんの少しの金利の上昇で損に転じてしまうのであれば、借り換えは考え直した方がいいかもしれません。

最悪のシナリオでは、１０年後くらいに年利７％あたりまで上昇することを考えてみて下さい。
バブル期ではこれくらいの金利はあたりまえでした。
先日借り換えをした友人は、数年以内に５％程度まで金利が上昇しても、それでもメリットがあるということで、借り換えをしました。
相談主さんの場合はどれくらいの金利の上昇まではプラスでいられますか？

あと、借り換えの手数料には抵当権の抹消や抵当の設定の手数料は含まれていますか？
行政書士にお願いするのであれば行政書士への報酬も必要ですよね。


目先の利益につられないようによーく検討して下さいね。

No.3 回答者： garnetscrein 回答日時： 2004/10/13 11:07

変えなくても良いでしょう。

というのが、貴方の支払い余力が現状の住宅ローンになったわけですよね。
今現状70万乗り換える資金があれば、それを繰り上げ返済に充てて元本繰上げに使うべきだと思います。
毎月5万の支払いとして、1年は削れますし。
金利上昇した場合、最悪の結果になります。