共有壁について

今回、上物付き解体更地渡しの土地を購入し、新築の計画をしています。土地の売買は、確定測量が終わり・更地にしてからとの条件で、先日解体工事が始まり、建物は無くなりましたが、確定測量時に隣地との塀が共有物であることが分かりました。
以前住まわれた方（売主の親）と隣人と費用を出し合い建てたらしいです。

しかし、塀というのが、高さ2メートル以上あり、控え壁が必要となのですが、現在ありません。共有物は、今後のトラブルにもなりうるの為、解体工事中である今のうちに、取り壊し新築建設中に、こちらで新しい柵を取り付けるつもりでした。

しかし、隣人は「プライバシーがなくなる」「何もしたくない」と意固地になり、何も対応して頂けません。百歩譲って、塀の取り壊しが無理でも、控え壁を作って頂きたいです。
売主は、控え壁の費用は出して頂けるとのことですが、こちらの土地に控え壁を作らなければなりませんか？
共有物なのですから、向こうの方の土地にも控え壁を作って頂きたいです。控え壁が出るぶん、新築の計画も変更箇所が出てきてしまいます。

また、解体のさいに塀の下にもこちらの建物の基礎があり、基礎を壊すと一箇所塀が崩れてしまいます。今のところ、その点は塀を崩し柵を取り付けても良いと言われていますが、控え壁を隣人の土地にもつける話を出すとヘソを曲げてしまい、基礎を壊すと塀が崩れてしまう箇所もダメだと言われそうか心配です。

法律的に壊れそうな塀に関しては取り壊し可能であるとの文も見つけましたが、どなたか詳しい方がいらっしゃればご教授下さい。よろしくお願いします。

質問者からの補足コメント

• ご意見ありがとうございました。
  参考にさせていただきます。
  
  法律的なご意見もお待ちしておりますのでよろしくお願いします。

  No.1の回答に寄せられた補足コメントです。 補足日時：2018/09/02 23:29

No.3 回答者： suzuki0013 回答日時： 2018/09/03 11:02

隣家との共有の塀は、共有者全員の同意がなければ解体できない。

しかし、倒壊の恐れがあるなどの事情があれば共有物の「保存行為」として、共有者の単独でも実施することができる。
解体撤去の費用をほかの共有者へ請求することも可能。
ただ、これを強行したら隣人との関係は致命的悪くなるよね。

本件の隣人の言う「プライバシーがなくなる」「何もしたくない」というのは共有物の保存には無関係。
建築基準法上、違法な状態の塀の保存行為については、隣人へお願いするのではなくて、隣人にとって必要な行為（＝義務）だということを理解させる。
理解させる方法の一つとして、専門家（弁護士・司法書士や土地家屋調査士など）から説明・説得をしてもらうのも有効。
特に「なにもしたくない」というのが通用しないということを理解させるには専門家の力が重要。

本件の場合、更地渡しであることから、隣人と軽微とはいえ維持管理に見解の異なる共有造作物の扱いについて問題解決を行う義務は売主にある。
控え壁の費用を出すというのはごく当たり前だが、それでは土地の利便性が軽減し新築計画にも支障が出る。
控え壁に代えて、補強金具という選択肢もあるが。（控え壁よりもスペースは取らない）

いずれにしても隣人との禍根の種は残るわけだ。
できるならこれは質問者の妥協できる条件で売主と隣人の間で協議・和解を行って欲しいところ。

例えば、老朽化したブロック塀の解体に隣人には同意だけしてもらう。
質問者側の『敷地内』に新しく高めのフェンス（目隠し）を作ることで、プライバシーの問題をクリアする。
新しく柵を取り付けるつもりだったということなので、この費用支出は許容範囲だと思う。
せっかくの新築だから、窓から見える光景も古いブロック塀ではなくて新品のフェンスの方が気分的に良い。
隣人にとってはリスクや義務があるとはいえ今すぐにやる必要のないブロック塀の撤去が、自己負担なしで撤去できた上に数センチだが自分の敷地が広くなるというメリットがあるのでゴネなくなるのでは。
売主には控え壁の費用負担の代わりに、隣人のプライバシーのために高くしたフェンスの分だけ費用を負担してもらうが、これも売主の義務としては仕方ないこと。

こんなところかな？

ぐっどらっくｂ

この回答へのお礼

ご連絡ありがとうございます。倒壊の恐れがあるブロック塀は撤去が義務という話で進めていきます。
そのほかのブロック塀は売主さんは控え壁を私どもの敷地側に作ると言われています。
ブロック塀はとても古く(50年ほど前？)ブロック塀の構造規格に当てはまらないと考えています。控え壁や補強金具で構造規格に合致しないブロック塀を耐震補強して建築基準法を満たすことができるのでしょうか？

度々の質問で申し訳有りませんが、よろしくお願いいたします。

お礼日時：2018/09/03 23:09

No.2 回答者： mofl 回答日時： 2018/09/03 03:10

>法律的なご意見もお待ちしておりますのでよろしくお願いします。

建築基準法、つまり新しく買った方が
『新築に際して、今の境界上にある現行法に合わない違反の塀に手を付けずに建築確認申請を通す』
でよろしいんですかね？

法に関係なく、違反の塀は違反であり、安全の担保は取れません。
控え壁の話をされていますが形だけの話。
塀ってコンクリートブロックですか？
地面からの高さが1.2mを超えたらおっしゃる通りに3.4m以内の間隔で控え壁を積む必要があります。

でも後付けではダメなんです。
塀本体と控え壁と、内部の鉄筋をつなぐ必要があります。
今、塀から鉄筋は出ていないですよね。
その塀に鉄筋を差し込み緊結するならブロックを壊さなければなりませんよね。
古いブロックを壊したら全体が持たないでしょ。

控え壁を積むのは新設のタイミングで、つまり同時でなければ無理なんです。
あと、控え壁だけではなく所定の大きさのコンクリートの基礎も必須。
古い塀全体をジャッキで持ち上げて、その下に基礎をつくり直してから塀をまたゆっくりと下ろす荒業ができます？
そもそも今の塀にもちゃんとした鉄筋って入っているんですかね？
違反の塀で手抜きの無いものに出会ったことが無い。

そのような高さ違反の塀はたくさんありますが、是正方法は上部をカットして1.2m以下にするしかありません。
控え壁を付けて見かけ上は適法にしたとしても、質問者さんが売却の前に積むとしたら、控え壁は付けたけれども違反の是正にはならないことを重要事項説明で知らせないと、万が一壊れたときに質問者さんが詐欺だと言われますよ。
倒壊して死傷者が出たら後からで賠償責任も負わされるでしょ。

違反であることは共有者の隣もいっしよ、塀に関することなら民法に決まりがあります。
その塀が倒れたら責任は隣と半分、と言いたいが
、安全対策の提案を拒絶したなら相手の過失が大きいでしょうね。

物事を理解できない感情的な相手と話をするのは大変ですが、法律違反であることと、是正の提案を拒絶したことで、今後の責任は取ってもらう旨を伝え、記録に残すと言っていいのでは？
(隠れて会話を録音していいです)

最初に戻り、塀を手付かずで放置したまま建築確認申請を通す方法ならありますが、それでよろしければご教示いたします。
ただ、塀の違反の事実を無くすことはできませんが。
ちなみに。
この方法を隣が知らない限り、いつか隣の建て替えのときに同じ問題が隣側に再燃します。
共有ゆえ、今の塀を将来に手を付けるなら、新しく来た方の同意が必要になるわけで、このような話を一方的に断ると、いずれブーメランで自分に戻るわけ。
(ってお隣に言いたいですよね・笑)

この回答へのお礼

早速の回答本当にありがとうございます。

控え壁は売主さんが費用を出して私どもの敷地側に作ると言われています。控え壁を作る方法に関してはブロック塀をカットすることも含めて一度業者さんに聞いてみます。

将来的なことを考えて共有塀は撤去またはカットできるように話し合いたいと思います。貴重なご意見ありがとうございます。

お礼日時：2018/09/03 22:18

No.1 回答者： スリープ 回答日時： 2018/09/02 23:20

＞売主は、控え壁の費用は出して頂けるとのことですが、こちらの土地に控え壁を作らなければなりませんか？

はい

＞共有物なのですから、向こうの方の土地にも控え壁を作って頂きたいです。

じゃあ、お金を負担してください
あなたがお金を払えば納得してくれますよ、それと共有壁と控壁の面積分の費用を出してくださいね、もちろん所有権はお隣にありますが

＞控え壁が出るぶん、新築の計画も変更箇所が出てきてしまいます。

何も考えずに計画しちゃったんですから、しょうがないですよ

＞基礎を壊すと塀が崩れてしまう箇所もダメだと言われそうか心配です。

ダメだと言うでしょうね、１００％確実です。


すごく簡単な事です、相手の希望する金を積めばいいだけの事ですよ