登記簿謄本の読み取り方を教えて下さい。

質問：
法務局で登記簿謄本（全部事項証明書）を取ってきたのですが、
読み取り方が分かりません。
この登記簿謄本から、どんなことが読み取れるでしょうか？

こんにちは。
素人です。

取引先の顧客が支払いを滞納しておりまして。
1年の分割払いを了承したのですが、上司から、
「万が一のことを考え、登記簿謄本を取り、
相手（取引先）の状況を把握しておくように」
とのアドバイスがありましたので、
法務局で取得したのですが、謄本から何が読み取れるのか
さっぱり分かりません。
読み取れないので、上司へどのように報告して良いものか
さっぱり分かりません(^_^;)

ご回答者の場合、この画像の謄本から、何を読み取れますか？
（下記URLはyahooBoxの公開画像です。ダウンロードすると見やすいです）

表題部及び権利部
https://box.yahoo.co.jp/guest/viewer?sid=box-l-v …

権利部乙区び共同担保目録
https://box.yahoo.co.jp/guest/viewer?sid=box-l-v …

共同担保目録
https://box.yahoo.co.jp/guest/viewer?sid=box-l-v …

表題部ページの権利部（甲区）の所有者欄は、
取引先の現社長の名前。
（乙区）順位番号１欄の債務者は、
現社長の父親の個人名となっており、
順位番号2欄の債務者は取引である顧客の法人名となってます。
以下の債務者名も同じ法人名義になってます。
根抵当権者名は全て地元ローカルの金融機関名となってます
（※ローカルですが全て同じでは無く、○○信用金庫、○○信用組合、○○銀行と、
　　3つの金融機関名が記載されてる）。

ですので、
・所有権移転は、父親から息子（現社長）へ相続か何かで移転した。
・債務も父親（前社長）から現法人に引き継いだ
・お金は地元の金融機関に借りている
というような推測をしております。

しかしながら、無知なので、何かを読み取ることが出来ません。
金融機関からの借り入れが適切なのかとか、
返済はしっかりしているのかとか、
共同担保目録とはなんぞやとか、
今の経営状態とか将来どうなりそうとか・・
分からないことばかりです。
読み取りが出来る方、この謄本から読み取れる事をお教え下さい。

○○だから堅実な経営（お金の流れ）だとか、
○○だから資金繰りが大変そうなど、
主観で結構ですので、お教え頂けますか？

ご教授のほど、よろしくお願いします。

No.4 ベストアンサー 回答者： yumeiroyamaneko 回答日時： 2018/12/13 23:34

この建物だけで判断するのは非常に難しいと言うか，できないと思いますけど？

共同担保目録の記載から想像すると，根抵当権の共同担保になっている物件は，物件1～3（土地2筆と建物1個。以下「グループ1」という），物件4～9（土地3筆と建物3個。以下「グループ2」という），物件10～12（土地2筆と建物1個。以下「グループ3」という）の3つぐらいで構成されているのではないかと思います（当初はグループ1だけに根抵当権が設定されていたが，平成19年9月7日にグループ2に追加設定が行われ，さらに平成23年7月4日にグループ3に追加設定が行われている）。

このうち，本件物件は番号8か9の建物ですので，グループ2に属する物件には同一の担保権が付いているのではないかと想像できますが，グループ1とグループ3がそうであるとは限りません。
特に，グループ1はグループ2が共同担保になる前に設定されています。グループ1の登記に極度額増額の登記があるようであれば事業拡張に伴う追加融資のために担保を増やしたのかもしれませんが，単純に追加設定されているだけであるならば，信用組合の債権保全のために追い担保として担保に取られたのかもしれません。

また，他の物件にはまた別の金融機関の担保権が設定されているかもしれませんよね。そちらに巨額の担保権が付いているようであれば，その顧客はそれだけの借金を抱えている可能性があるということです（根抵当権の極度額は借入額とは違いますが，極度額の8割程度の貸付はされている可能性はあります）。

それから，1番根抵当権（債権極度額になっているので旧根抵当権です）の債務者が個人（先代社長）になっているのは，その当時は個人事業主として事業を行っていたために個人で借り入れをしていたが，その後会社を設立したので会社が借り入れをするようになったということなのかもしれません。

とにかく，そのようなことはこの建物の登記簿謄本（登記事項証明書）だけでは読み取れない情報です。他の共同担保物件や会社の登記簿謄本を見て見ないことにはわかりませんので，それらもとって調べてみることをとりあえず上司に提案してみてはどうでしょうか。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございました。

建物の登記簿謄本だけでは知りうることに限界があるのですね。
お教え頂いてすごく助かりました。
上司との相談もスムーズにおこなえました。

お礼日時：2019/02/06 16:41

No.3 回答者： buttonhole 回答日時： 2018/12/11 18:30

>○○だから堅実な経営（お金の流れ）だとか、○○だから資金繰りが大変そうなど、

主観で結構ですので、お教え頂けますか？

　それは分かりません。もっとも、担保権者が銀行や信用金庫といった金融機関ではなくて、ノンバンク系の会社であれば、もしかしたら、資金繰りが苦しいのかと想像するかもしれません。なぜなら、ノンバンクより銀行の方が金利が安いの通常ですから、銀行から借り入れできるような信用状態ではないのかなと推測できるからです。

　不動産の登記簿謄本を取る意味は、会社名義の不動産かどうかを確認するためです。仮に会社を相手取って民事訴訟をし、勝訴判決をもらっても、社長の財産である土地建物には強制執行はできません。ですから、分割払いを認める条件として、社長に連帯保証人になってもらうべきだなと考えるわけです。さらに、社長の不動産に抵当権を設定してもらうのが望ましいです。もっとも、先順位の根抵当権がありますから、実際にその不動産から回収できるかは不明ですが。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございました。

お詳しくお教え下さり助かりました！

お礼日時：2019/02/06 16:39

No.2 回答者： tsuyoshi2004 回答日時： 2018/12/07 14:47

全部事項証明書を見る限りでは、平成１９年にそれまでの抵当権設定を解除して、新たに７番の極度額６０００万円の根抵当権を設定したということですね。

したがって、現在生きている抵当権はこの７番だけです。
共同担保目録というのは、通常は抵当権の設定は土地と建物を一括して設定するし、土地や建物も決して一筆で登記されているとは限りません。
その場合に、全ての土地建物に個別に抵当権を設定せずに、まとめて６０００万円の根抵当権を設定しているということです。
少なくとも現時点での主な借入先（の少なくとも一つ）はこの金融機関でしょう。

財務諸表などなしでこれだけで何がわかるかといえば、あとはせいぜい不動産の市場価値を想定した場合に担保余力の有無があるかどうかくらいでしょう。
たとえば、市場価値がどう考えても数億円はあるような不動産なのに抵当権が６０００万円しか設定されていないとすれば、まだまだ担保力に余裕があるということです。
逆に現在の市場価値はどう考えても３０００万円しかないのに６０００万円の抵当権が設定されているとすれば、これ以上の担保力はその不動産にはないでしょうし、実際に金融機関が換算している担保力も３０００万円以下ということです。
※金融機関の融資においては決して担保力だけが審査対象ではないので、担保力がなくても融資されることもあれば、担保力があっても融資が受けられないこともあります。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございました。

担保力だけで融資額が決まるわけではないのですね。
その他も色々お教え下さり、勉強になりました。

お礼日時：2019/02/06 16:38

No.1 回答者： にんたまくん 回答日時： 2018/12/07 00:36

取引先の顧客は有限会社であること、4回借りて、その際、根抵当権を付けて借りている様ですね。

回を重ねるほど、借りているお金は大きくなり、総金額は大きいです。
（金額は分かりましたが、ここでは記載を避けました。昭和から、平成19年ごろまでに借りている様です）
根抵当権があるということは、土地と建物は銀行に抑えられているということでしょうね。
（住宅ローンを借りた際、銀行から根抵当権の説明を受け、結構自分で調べました。
全て、返却済になったので、自分のマンション所有になりましたが。）

＞○○だから堅実な経営（お金の流れ）だとか、
＞○○だから資金繰りが大変そうなど、
登記簿からは、堅実か否か、資金繰り等は読み取れませんね。素人的には堅実か？。

法律の専門家ではありませんが。ご参考まで。
（消してあったり、文字がぼやけていたりして、見にくかったので、数値等の読み取りミスはご容赦下さい。）

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございました。

お詳しくお教え下さり助かりました。

お礼日時：2019/02/06 16:37