REITがこんなに高利回りなのはなぜでしょうか？

いくつかREITを持っています。いずれも高利回りのものばかりを買いましたが、そもそも投資用にマンションなどを購入したとしても、表面利回りが４～５％（そこから経費、空室リスクなど差し引く）な中、REITが高利回りなのはなぜなんでしょうか？

3459：サムティ・レジデンシャル投資法人 6.31％
3492 ：タカラレーベン不動産投資法人 　6.48%
9281：タカラレーベン・インフラ投資法人　5.91％

またエネクスインフラ投資法人などのように8%越えのものあります。何か目に見えないリスクが隠されていますか？

No.2 ベストアンサー 回答者： larme001 回答日時： 2019/05/06 16:49

元々不動産は10年単位で本元を返す仕組みになってますから、本元の資本のリスクを証券化して取ってもらえばぽしゃっても返済すらせずに後は経費と配当はらって一部ピンハネ手数料を取ればいいだけなのですからおいしい話ですよね。

販売元はいつまで続くかの問題であってその意味では損をしない計算になりますから。

ただし、金融市場は色々な選択肢がある中ですから、そうなると当然リターンを多くしないと誰も買わないのでね。それで定期収入から入ってくるリターンを多めに配当に回せばいいのです。

ま、少額資本の個人投資家からすれば、自分でローン組んで不動産にかけるよりもリートのほうがリスク管理はしやすいし、不動産みたいな箱もので一番難しい売買の選択とかも避けられるのでその意味では不動産業界に投資したい個人にとっては必ずしも悪い商品でもないかなあとは思います。

基本的に高い配当＝リスクに対するリターンのうまみ、であって、リスクがあるから高いか、高くしないと買ってくれないかでしょう。逆に言えば高配当系（ハイイールド株）のETFとかもありますけど（とはいっても年3％ぐらい？）その辺の業種もある程度産業が成熟しきってるのでITみたいにこれから大きく株価自体が上がる可能性はないかもしれないが、安定した配当をだすだけの産業基盤がある、という意味でのハイイールドですね。

No.3 回答者： anex_99 回答日時： 2019/05/06 21:35

各REITが公表している決算短信を見てください。

それなりの借り入れを行っていることが分かります。
それによるレバレッジ効果があるはずです。
リスクとしては、事業が不調になった場合の返済の負担の重さが考えられます。

No.1 回答者： fusiminohikaru 回答日時： 2019/05/06 13:51

これは個別の不動産の物件への投資はそれだけ難しいということの裏返しかと思います。

業者が売りたい投資用の物件のマンションなどはご指摘のように様々なリスクもあり、経費もかかり、実質のリターンはなかなか高くなりにくい。
しかし、目が効いて、鋭い判断ができるのであれば「掘り出し物」もあるのかもしれませんが、素人にはかなり難しい。

一方、REITは、運営コストを除外して賃貸料などは原則としてすべて分配に回すように定められており、決算等も当然公表する義務があり、
運営には相応の透明性が求められます。

ただ、REITも個別では分配金利回りに差があります。私も新規公開の時からじっとサムティレジデンシャルをもっていますが、長く含み損でした。
やはり、信用度が高いスポンサーのところは、分配金利回りは逆に低くなっている傾向があるかと思います。

REITは個別の不動産の物件とは異なり、流動性の面でも売ろうと思えばすぐに売れますし、個人的には個別の不動産の物件よりも簡単に不動産のセクター
に投資できる商品として悪くないと思っています。