生前贈与、相続登記、相続放棄、遺産分割協議 このケースの場合どれがベストでしょうか？

母親、長男、次男がそれぞれ別々の家に住んでいます。
三軒共、土地は全て母親名義です。（毎年送付される固定資産税納付書の土地所有者は亡くなった父親名ですが引き落とし口座名義は母親になっています。税金は三軒共母親が払っています）
その母親も高齢になり認知症も出てきたためこの度、長男宅に同居することになりまた。
この先、いつどうなるか分からないので知人に相談したところ、母親が元気な間に「生前贈与」の手続きをしてしまった方がいいと言われました。私としては母親の家をもらう気は全くなく、我が家の土地を自分名義に変更したいのです。長男も同様の考えだとしたら母親の家（実家）の相続放棄ということなのでしょうが、ところが法的には自分だけ名義変更など出来ない＝全て放棄しなくてはいけないらしく、そのため「生前贈与」を奨められました。が、司法書士さんに問い合わせたところ「お母さんが認知症の場合、生前贈与は出来ないので、仮にお亡くなりになった後に「相続登記」をしたほうがよい」と言われました。そして、その際兄弟間で「遺産分割協議」をする必要があると言われました。
尚、もし長男が実家をもらうと言った場合はどうなるのでしょうか。
以上です。何分素人なのでどれがベストなのか分かりません。よろしくご教示ください。

質問者からの補足コメント

• 早速、皆さまから多くのご回答を頂きありがとうございます。
  
  補足いたします。
  ・実家（母親）についてはローン、借金、株券等有価証券は一切無く、わずかな預貯金があるのみです。また、築年数も経っているので、売却や取り壊しもしません。
  ただ、父親が苦労して建てた家なので今まで母親が頑張って守ってきたのですが高齢で認知症も出てきたためやむなく長男宅に行ったというわけです。
  ですから実家はそのまま残すと思います。私はもらう気はありませんので長男が管理すると思います。
  
  ・やはり、司法書士さんの言った通り今、焦って行動するより母亡きあとに「相続登記」をするのがベストかなと思いました。その時に兄弟で「遺産分割協議」をし、その際、私の方からは「今住んでる我が家の土地ほど自分名義にし、実家の土地、建物、財産一切は長男に譲る」旨を言えばよいかと。
  
  概ね、このように考えてよいのでしょうか？

    補足日時：2019/09/23 11:51

No.1 回答者： chu-favo 回答日時： 2019/09/23 02:31

結論だけお伝えします。

相続に関しては、状態によってはかなり複雑なところがありますので、一般論や誤った情報で進めるのはとてもとても危険なんです。これは、私が言うのではなく（私も法律については素人なので）私の知り合いの弁護士が強く言っていることです。
ネット上の情報もほとんど間違ってる。と。

なので、早い段階で弁護士に相談してください。無料相談やひまわりなどの電話でもいいですが、法律のことは法律のプロに直接聞かれた方が確実に良いです。

ちなみに、司法書士などではダメです。文章については分かりますが、全てを知っているわけではないので。これも弁護士が強く言っていました。情報や判断にかなりの差があるようです。