賃借人に退居していただく場合

現在まで持ちマンションを転勤の為、８年間賃貸していましたが、今度帰任することになった為、入居している方に退居をお願いしたいのですが、スムーズに事を進める為にはどのような手順を踏めばよいのでしょうか？？何年か前に家主、賃借人を保護する為の法改正があったような記憶がありますが、専門的なことは解りません。不動産業者に仲介していただき話を進めるつもりですが、この場をお借りして皆様よりご教示いただければと思います。よろしくお願い致します。

No.3 ベストアンサー 回答者： sasa-j 回答日時： 2005/01/13 11:39

こんばんわ。

立ち退き料については、大家さん側が「提供」するもの
ですので、立ち退き料を「請求」できるわけではありません。

あくまで交渉ですので、店子さんが持ちかけるのは自由です。
しかし、「払いません」と言えばそれまでです。
払う気が無い場合は、どれだけ迫られても従う必要は
ありません。

1.正当な理由がある
2.相当の予告期間（12～6ヶ月）を経ている
という二点を満れば、法的には契約解除できます。

1.は、pommerさんの場合、
＞帰任することになった為
ですが、少し弱いことは弱いですが、これを訴えていく
のみですね。
2.は今から解除を申し立てたら、最短7月、最長来年1月の
解除となります。

現在の店子さんは、間違いなく交渉してくるでしょう。
知識不足のより、冒頭に書いたように「立ち退き料を出せ」
などと、おかしな要求をしてくるかもしれません。

ここからは交渉術になりますが・・・
どこまで譲歩できるかを先に決めて、それより悪い条件に
ならないように交渉するしかありません。
個人的にはいろいろな理由から、「立退き料」を安易に
現金で払うべきでは無いと思っています。
以下のように、「払わないが、事実上金銭的には
店子さんの得」になるように持って行く事はできます。

転居に自費を投じる気はないという店子さんであれば、
→転居費用の一部もしくは全部を負担する
→預かっている敷金を、リフォーム度外視で全額返還する
→半年分の賃料を無料にするので、７月に解除を書面で
取り交わす（これは、半年間毎月“得”を感じ続け
られるので、結構有効）

断り続けられた場合は、残念ながら法的に対処するしか
ありません。

まとめますと
・解除を申し立てたら案外「いいよ」という店子さんも
いる
・逆に、これ幸いと金銭要求する店子さんは多い
・二点を満たしていれば、法的にはＯＫ
・立退き料は払う義務は無い
・支払うのは早急に解決する「手段」
・現金で支払うのは毒が多い
・ごねられても法的に解除を進めることは可能

がんばってください。

No.4 回答者： torumaringo 回答日時： 2005/01/14 16:06

電話なり面会して相手と会話をし、相手の感触を探ります。

ゴネそうな人であれば不動産屋とよく作戦を練ります。

契約書に従って、契約解除の事前通告をすること。その際、入居者が受け入れやすいような取引条件複数を一つのパッケージにし、このパッケージを受け入れれば入居者はメリットを享受できる、というようにします。

入居者と退居日について合意に達したら、すかさず（すかさずが重要）合意文書を差し出し、両者が署名捺印します。「退居日を過ぎても明け渡さない場合は1日あたりいくらの罰金（それこそ迷惑料）を支払うことに合意する」という一文も入れておきましょう。

引っ越し代、転居先の敷金など負担するようになる可能性がありますが、上限をいくらにするか覚悟を決めておいてください。

最初からいつかは出るつもりで借りているわけですから、話を持ちかけると意外と簡単に了承する人も多く、交渉がうまくまとまると良いですね。

No.2 回答者： shs405 回答日時： 2005/01/12 01:37

大変申し訳ない言い方になりますが、スムーズに事が進むことは有り得ないと思っていただいた方が良いのではないかと思います。

。。

普通賃貸借の場合、家主から出て行けと言う事は出来ません。
俗に言う「立退き料」を請求される場合が多いからです。
現在ご入居の方が、８年間ず～と借りていたかは分かりませんが、ゴネられたら終わりです。
上手く話を持っていってもらうように不動産業者にお願いしましょう。
たぶん、「管理委託」をされてると推測致しますので
管理委託している業者に早めに連絡を取ってみましょう。

ちなみに、法律上では、最低でも「半年（６ヶ月）前に通告する必要が謳ってあるはずですから・・・



『何年か前に家主、賃借人を保護する為の法改正があったような記憶がありますが・・・』
→確かにありました。期限を区切った貸方が出来る『定期借家』に関する法改正の事だと思います。
が、この法律は今現在は、以前の普通賃貸借から定期貸家への移行を認めていません。(いま審議されていますが・・・)

従って、ご質問者様の場合は
定期借家制度を利用した制約を現入居者と交わしていない限り
入居者が退去を拒否したら、裁判に訴えるしかありません。
俗に言う「正当事由」（ココ以外住むトコがないetc.）を（建て）(?!)に取るしかないんですよね。
実際には正当事由が認められることはヒジョ～に少ないのです。

ですから、どういう条件で契約をしたか
立ち退きの話を検討しているのか？
などなど・・・かなりオオゴトだと思っていただいた方が。。



法は基本的に弱者の味方だが、天邪鬼になるときもあるので
絶対に要注意。　

No.1 回答者： kensaku 回答日時： 2005/01/12 00:36

契約がどうなっているか？　ですね。

賃貸借契約の場合、契約期間が明示されていて、期間満了の何ヶ月前かにどちらかが継続しない旨を意思表示した場合には更新しない、というのが一般的だと思います。

更新時期とは関係なく、いきなり出て行けといっても無理だと思いますが、家賃何か月分+引越し代くらいの立ち退き料を払えば、すぐに退去してくれる場合もあると思います。