ローンと管理費と修繕積立金と固定資産税払ってれば大丈夫だと思ってました。

Question

タイトルの通り中古マンションを購入し、払うものを払ってローン半分過ぎました。

横管工事が各住戸持ち出しでかつ築３０年するとかなりの確率で下住戸に水漏れ起こすと最近目にし。
一応管理組合の保険と個人火災保険であるていど被害は保証されるようですが、予防的にリフォームやったほうが良さそうです。

交換を管だけ工事にしても部屋またぎ床剥がしとか必要で３００万から水廻り一式リフォーム込で６００万とか。
老後２０００万貯蓄予定をきりくずしてしまいます。

恥ずかしながら全然意識してなかったです。
贅沢に暮らすつもりはなかったので、小洒落たリフォームなどせず壊れたら直しながら死ぬまで質素に住もう思ってました。

もうすぐ築３０年ですが、５０年目に建て替えって話もまんざら嘘では無さそうで、そうなると、持ち出しさらに２、０００万。
いや無理です。

他に中古マンションで持ち出し費用ってあるのでしょうか？

それなりに貯蓄してたつもりでしたが桁違いに貯金してないと駄目だったみたいで今更ですがこれまでの生き方後悔してます。。。

histrie22 · Accepted Answer

→「管理組合の保険と個人火災保険であるていど被害は保証される」
水漏れが起こった場合の費用は、下記の４つに分かれます

「水漏れの原因箇所の調査費用」
「水漏れを起こしている箇所の修理費用」
「水漏れによって被害を受けた自室の修理費用」
「水漏れによって被害を受けた下階住戸の修理費用」

保険でどの範囲をカバーできるのかはきちんと把握されていた方がいいでしょう。

→「また上階の排水が下階の屋根に抜ける構造ではないみたいです」
ほぼ全ての集合住宅は「最上階から最下階まで排水の縦管がまっすぐ住戸内を貫いている」という構造です
簡単に言うと、どの部屋の床下のコンクリートにも排水管を通すための穴が空いていますので、
「自室で水漏れを起こしても下階まで水は行かない」という保証は何もないということです。

bathbadya · Answer

専有部分は個人負担が普通。規約とかにもちゃんと書かれているはず。

管は、交換せずに新しい管を天井とか壁に這わせる方法なら安くつく。
でも、資産価値は下がります。

＞修繕積立金は今まさに何年後に足りなくなるなど話をしてます。
ならば、積立額のUPですね。一気に上げるわけにいかないので、毎年２千円とかで継続的に値上げをする。
もちろん、管理費も・・

＞水漏れ起こすと～　保険で被害は保証される
古くなれば、保険代も高くなるし、そもそも入れてくれる保険が、そのうち無くなりますよ

＞見えない配管に費用がかかるとおもっておらず
サッシなんかも寿命が来ます。外観が変わるため、個人で勝手に出来ない。理事会が機能してないと、工事自体ができない。
外壁はどうですか？　毎回、重ね塗りだと、近いうちに総剥離・再塗装が必要。
下地に石綿が入ってると高くなる。
エレベータもそろそろ交換を視野に入れて計画を立てた方が良い。

ashitahatennki · Answer

殆ど建替えは不可能で住人の半分が不参加の総会
初代理事がいち早く売約しトンズラ
管理会社が変わり手入れが真面にしなくなり
売買が盛んになり、賃貸でクレマーが住み着いて価値が下がり終了です。

うみうしさん · Answer

東京では築50年以上のマンションはざらにありますが、実際のところ都市計画以外では建て替えになったマンションなど殆ど無く、他の理由で建て替えられたのは団地位でしょうか。地震などで壊滅的被害を受けた以外は、ゆうに50年以上はもつと言われています。
築30年以上経っていると床下配管の取り替えはいずれ必要になるでしょうが、それはマンションな修繕積立金で賄えるように計画されるのが普通ではないでしょうか。修繕計画がきちんとなされているか、理事会に出て確認すると良いと思いますが、徒らに案ずることもないのではと思います。

nitto3 · Answer

５０年目に建て替え不能になって、
廃棄処分費負担というのがありますよ。

merciusako · Answer

この次の大規模修繕工事がいつで、管理組合としてはどれだけの工事総額を想定していて、現在の修繕積立金で賄えるのかどうかの問題があります。

分譲マンションであれば、「長期修繕計画書」は必ずあります。
この計画書を見れば、何年後に大規模修繕工事を予定していて、その金額はどの位になるのかが分かります。

管理組合では、毎年の総会で決算の報告をしていますから、その決算書類には、現在の修繕積立金の額が記載されています。
管理費や修繕積立金の滞納を除いて、毎年どれだけの修繕積立金が増えていくのかが分かりますから、計算すれば次の大規模修繕工事に間に合うかどうかが分かります。

もし、無理ということであれば、大規模修繕工事そのものの規模を縮小するか、不足分を自己負担ということになります。

築５０年前後で建て替えの話が出てくるとすれば、早い時期から管理組合としてのある程度の方針を決めておかなければなりません。

この辺りは、理事会がどのように考え、一般の区分所有者の考えを聞き出せるかによりますが。

このようなことが分からないと、各人の今後の方針も計画できません。
管理会社あるいは理事会に確認しておいた方が良いと思いますが。

mofl · Answer

>交換を管だけ工事にしても部屋またぎ床剥がしとか必要で３００万から水廻り一式リフォーム込で６００万とか。
詳細を確認してみたら？
マンションは各階、メインとなる縦管をパイプシャフトと呼ぶ縦方向のダクトのような位置に配置している。
つまり水回りはパイプシャフトからそう離れていないはず。
これには理由がありまして…

上水道なら圧力で送水をするので上にも送れるけど、トイレの汚水と浴室・洗面・キッチンの雑排水は自然流下となるため自由な配置がしにくいんです。
およそだけど1/50～1/100で、必ず一定の先下がりの勾配をつけなければならない。
ここらは設備設計でまいど頭を痛めるところで、この理由からシャフトから離すことができず延々と配管をすることはない。
場所の制約を受けるのは先下がり勾配の排水菅のみ、ガス管や上水道管など住人が見た目を気にしなければ表し（あらわし・露出配管）でもいいんです。
改修工事ではよくあること。
見た目が嫌なら化粧カバーでも何でも隠せる。

床下の配管スペースって余裕は無いんですよ。
もしスラブなら２階より上は配管を下階から見た天井に固定、つまり床下に吊っているわけ。
この場合は床ではなく下階の天井を取り去ることで工事を行うはず。
シンダーコンクリートに埋めるとかは１階だけの話だし、１階は配管の交換をしないでしょ。
床の撤去も最小限でいいし、キッチンのユニットも再使用できると思う。
そのリフォームプランは機器類を総入れ替え、かつグレードの高いものじゃない？

そもそも高々配管のやりかえで戸別負担が500から600万など払う住人はいないと思う。

ただ、共同住宅のランニングコストがローンの他が管理費＋共益費との認識はまずい。
共用部分だけでなく専用の部分は自己負担、これは戸建て住宅も同じだし、大規模修繕が積立て金だけで賄える保証はありませんので。
築年数が古いマンションを高値で買って手持ちの金を少なくするのはリスクがありますよ。
それでも配管の更新で一律600万は無いだろ…

ローンと管理費と修繕積立金と固定資産税払ってれば大丈夫だと思ってました。

→「管理組合の保険と個人火災保険であるていど被害は保証される」

専有部分は個人負担が普通。

殆ど建替えは不可能で住人の半分が不参加の総会

東京では築50年以上のマンションはざらにありますが、実際のところ都市計画以外では建て替えになったマンションなど殆ど無く、他の理由で建て替えられたのは団地位でしょうか。

５０年目に建て替え不能になって、

この次の大規模修繕工事がいつで、管理組合としてはどれだけの工事総額を想定していて、現在の修繕積立金で賄えるのかどうかの問題があります。

>交換を管だけ工事にしても部屋またぎ床剥がしとか必要で３００万から水廻り一式リフォーム込で６００万とか。

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