賃貸借契約の契約者と賃料支払者が異なる場合、不動産会社と賃借人のどちらに非がありますか？ 不動産会社

賃貸借契約の契約者と賃料支払者が異なる場合、不動産会社と賃借人のどちらに非がありますか？
不動産会社とは、建物、倉庫、駐車場の3件契約があります。父の死後、相続することとなり、上記３件の契約変更に必要な、登記簿謄本、変更届を不動産会社へ提出しましたが、実際に契約者変更されたのは、建物のみで、倉庫と駐車場は変更されていませんでした。不動産会社との契約解除を今年行いますが、その中で発覚した事象です。
賃料は３件分支払ってきましたが、契約者は別なため、敷金の返還は賃料支払者ではなく、契約者へ支払うとの旨を、不動産会社より説明を受けましたが、変更届を提出したのに、何故2件分の変更は行われなかったのか、それについての回答はありません。
少し複雑ですが、詳しい方のご回答をお待ちしております。

No.4 回答者： suzuki0013 回答日時： 2020/10/03 17:32

別にモメるようなことでもないよね、これ。

非がどちらにあろうがなかろうが、単に手続き上の問題で。

倉庫と駐車場の賃借人の変更がなされてなかった点について、特段の事情がなければ単なるミス。
不動産会社側には落ち度があるが、関係者すべてに特に損害も出ていないことから、解約時の手続きで是正することができる。

ナンセンスなことではあるが、こういうケースで必要以上に相手の非を追求すれば、相手側つまり不動産会社は自らに非はないと強弁し、話が平行線のまま訴訟に発展することもある。
質問者側としても、非がどこにあるのかという点を焦点・争点にする気がなければ、変更後の契約者名義へ敷金返金の手続きを早々にしてくれればそれでヨシというスタンスで話せばいいのでは。
質問文ではどちらの落ち度か～～～というどーでもいいようなことについての質問なのでどうかな、と思った。

さて。
借主であった父が死亡しているのだから、故人名義で敷金の返金はそもそもできない。
これは不動産会社側でも困ってしまう事態だ。
返還先は相続人ということになり、相続人が遺産分割協議書などを提示することでその身分を証明し、敷金の返還がスムーズに行われる。
不動産会社や貸主などと誠意をもって協議すれば済む。（契約書にも誠意努力義務が明記されているだろうしね）


面倒なケースとして。
前の借主が法人で亡父は前代表者の場合で、相続当時に借主名義をその法人以外（例えば質問者個人名義）へ変更していた場合。
不動産会社としては敷金の返金先はあくまで借主法人（現存する法人）であり、その前代表者の相続人（＝質問者）ではない。
前代表者が私費で敷金を支払ったとしても、法人の税務上は短期借入金などと処理された上で会社からの支出として貸主へ敷金を預け入れしたことになる。
つまり、敷金の返還を受ける権利は法人にあるということ。

まあ、この場合でも、前代表者の貸付金は相続人へ相続されているだろうから。
まず本件の敷金は貸主から法人へ返還され、その後法人から相続人へ短期借入金の返済として支払われるだろう。
この辺は税理士によって少し違うのでよく相談するといいと思うよ。


蛇足ながら。
ホントに蛇足だけどね。
借主の変更って言っても、実際には賃借権の『譲渡』なんだよね。
賃貸借契約書では禁止された行為であり、貸主側では応じる義務はない。
本件の場合、自宅の賃貸契約を同居の家族が相続するというわけではないだろうから、民法上認められている相続による権利移転ではない。（建物だけ変更されて、倉庫と駐車場が変更されなかったのはこのあたりかもね）
つまり、貸主側では譲渡に応じる義務はなく、借主からのお願いを聞き入れたという立場。
転じて、応じる義務がないことに応じたということは好意的かつ良心的な行為なので、仮に相続当時に不動産会社の過失で変更手続きができていなかったとしても、変更する義務がないのだから当時の過失をとがめられる筋ではない。
契約の通り借主宛に敷金を返還するので、相続人はその借主から敷金相当額の返還を受けてくれ、という話にもなりかねない。
前述の不動産会社の『強弁』に転じる根拠としてはこのあたり。

感情的な対立になるとロクなことにならない。
本件では、あまり相手側の非を明らかにしすぎない程度に、うまく不動産会社側を誘導するといいと思うよ。
相手側も自分とこのミスだというのは内心では分かっているので、敷金の返還先の変更にも柔軟に対応するはず。


ぐっどらっくｂ

No.3 回答者： kuma-gorou 回答日時： 2020/10/03 15:56

読解力が無いので、何が何だか・・・

貴方は、賃借人？　
で、地主の土地に賃借権or地役権の相続登記をしたんだよね。
不動産屋は、どう云う立場で介在したの？
で、賃料支払者は、貴方ですよね。となると、契約者は、誰なの？

分かるよう説明して。

No.2 回答者： けこい 回答日時： 2020/10/03 15:23

遺産分割協議で敷金も賃借人が相続した事が確定していれば、亡くなった人に敷金が返還されてもそれは賃料を負担していた相続人の物

従って問題ない筈です

一方
遺産分割協議書に
「この協議書に記載のない物は○○が相続する」の、その○○が賃料負担相続にいではない場合、その敷金はそもそも○○の相続財産
賃料負担相続人の財産ではありません
従ってそもそも建物の敷金を受け取ること自体違法です

その辺どうなっているのか分からないので言い様はありません

No.1 回答者： katayudetamago 回答日時： 2020/10/03 15:01

不動産会社の手抜きによる落ち度でしょう。

不動産会社の言い逃れを許してはいけません。
断固として、こちらは、3件について変更をお願いしたはずだ、
だから、１件は変更されているのに、あとの２件の変更がされていないのは
そちらの手抜かりだり、落ち度だ！
敷金の返還を私にしないのなら、
訴訟を起こすとでも言ってみてはどうでしょうか？