土地の実勢価格の目安を調べる方法について

不動産取引の知識のある方にお願いします。

１．土地の実勢価格の目安を調べる方法として、①固定資産税評価額をベースにした方法（固定資産税評価額÷0.7×1.1）、②相続税路線価をベースにした方法（路線価×面積÷0.8×1.1）があるようですが、これらは宅地の実勢価格だけでなく農地の実勢価格の目安を調べる場合にも適用できるのですか？
（注）農地の相続税評価額を計算する場合、路線価でなく「評価倍率表」を使います。

２．上記１の方法が農地に使えない場合、農地の実勢価格を調べるにはどうしたらよいのですか？

質問者からの補足コメント

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  suzuki0013様
  早々に専門的なご回答を頂き、ありがとうございました。追加質問させて頂きます。
  私が質問した該当農地は市街化調整区域にある「中間農地」で倍率13となっています。
  「中間農地」の評価について、貴ご回答にあります「固定資産税評価額に一定の倍率を乗じる」のは相続税評価額の計算に用いるものではないのでしょうか？
  該当の「中間農地」の実勢価格（目安）の評価方法を知りたいのですが、「相続税評価額÷0.8×1.1」の算式で計算していいのでしょうか？
  （注）ネット上の記事では、土地の実勢価格の目安を調べる方法として
  ①固定資産税評価額÷0.7×1.1
  ②相続税路線価×面積（即ち相続税評価額）÷0.8×1.1
  ③公示地価（又は基準地価）×1.1

    補足日時：2020/10/13 23:07

No.2 ベストアンサー 回答者： suzuki0013 回答日時： 2020/10/15 09:45

薄い本が１冊書ける内容になるので割愛するけれど、農家は質問者が求めている方法では評価”されない”。

農地はそもそも売買される対象ではないから”実勢価格”という評価の考え方が馴染まないからだ。
だから国税庁では財産評価としての農地を先のＵＲＬの通りに定めているわけだ。

というわけで、

＞「相続税評価額÷0.8×1.1」の算式で計算していいのでしょうか？

この回答は「その算式で計算していいかどうか決まりがない」というのが回答。
前述のとおり、売買対象の農地を評価する方法ではないからね。
売買の価格や遺産分割をする際の数字の参考にした”根拠”としては使えるけどね。
でも相手側にしてみればその数字に応じなければならない決まりはないし、根拠としても希薄。


とはいえ農地売買にも一定の相場はある。
https://www.nca.or.jp/publication/statistics/

この方が質問者の目的に近いんじゃないかな。


不動産は一物四価といわれるように、一つの物に対していくつかの評価方法があり価格に差が生じる。
それが基本であり大前提。
①～③は、実際には同じ数字になるはずだよ。
目的別に評価を分けたのに、それをまた元の数字に戻してるんだから。
元々は③の公示価をベースに路線価や固定資産税評価額を不動産鑑定士等が評価してそれぞれの額を出している。
商品の消費税込価格を1.1で除して税抜価格を出した後に、消費税率をかけているようなもの。

ただ、①～③の中で言えば①が最も個別性の高い評価額を算出できるのは間違いない。
固定資産税評価額というのは個別の不動産ごとに査定した価格だからね。


おまけでいえば、実際の売買では評価する立場や目的によっても差が生じる。
売買目的で不動産業者が査定する場合や、財産分割のために税理士や不動産鑑定士が評価する場合など。


実際の売買の場合には、個別ケースに応じて一物四価を適切に運用して評価するというのが妥当なところ。
とはいえ、本件の場合は①と全農データ、つまり一般的な土地としての実勢価格とそのエリアの農地としての売買相場で比較・検討して評価を出すのが無難。
乖離が大きい場合で、なおかつ紛争になる恐れがある場合には、鑑定士など専門家に評価を依頼することをお勧めする。

きちんと評価を出す＝鑑定士に依頼　と考えていいだろう。
この内容は税務署に問い合わせても回答してくれないはずだからね。

ぐっどらっくｂ

この回答へのお礼

suzuki0013さん
いや～多角的な説明　大変ありがとうございました。
参考にさせて頂きます。

お礼日時：2020/10/15 17:50

No.1 回答者： suzuki0013 回答日時： 2020/10/13 17:28

知りたいのはこういうことかな？

https://www.nta.go.jp/m/taxanswer/4623.htm