アパートの契約書のない賃貸契約（？）について

こんばんは。
アパートの立ち退きの条件（？）について質問します。

父の所有するアパートに、父の元同僚で契約書も交わさずに口約束だけで部屋を
貸すようになって二年ほどになる賃借人がいます。
（家族は「ちゃんと契約書を！」と言っているのですが父は「おれの友達なんだから！」
の一点張りで…。）

老朽化し、利益もほとんどないボロアパートなので、取り壊しのため
立ち退きをお願いするのも時間の問題なのですが（まだ具体的な話ではありません）
このような場合、もし立ち退きを拒否されてごねられたりしたら、
（ちなみにその方は、家賃を滞納したり、近所とトラブルを起こしたりするんです（：；））
契約をきちんと交わしている方と比べて、（大家側または借主側が）
有利とか不利とかあるのでしょうか？

仮定の質問ですいません。宜しくお願いします。

No.2 ベストアンサー 回答者： soiyasoiya3292 回答日時： 2005/02/13 01:45

こんにちは。

素人なのでお役に立てるかどうかわからないのですが、
自分自身の経験からお話させていただきます。

まず契約書のない賃貸契約はトラブルの元です。
契約は口頭でも成立しますが、契約書がないと万が一トラブルになったとき、余計に問題がこじれる可能性があります。
縁起でもないですが、例えばgomimondai様のお父様が亡くなられたあとで立ち退き要求をしても、契約書がないと借主のかたに”自分は○○さんとずっと住んでいていいという契約を結んだ”と言われても、それは本来の契約内容とは違う、ということを証明できない恐れがあります。

これはかなり極端な例ですが、無用なトラブルを避けるためにも専門家に相談してきちんとした契約書を作っておいたほうがよいと思います。

ここから先は補足なのですが、居住用として賃貸物件を借りている場合、借主には居住権が生じますので、正当な事由なしには立ち退きを要求することは原則的にできないということになっています。
最近はあらかじめ契約期間の定めがある「定期借家法」のもとに賃貸契約が結ばれることもあるようですが、この法律自体、平成12年３月１日から施行されたものですので、それ以前に結ばれた契約（こちらは借地借家法といいます）はこれにあたりません。

つまり原則的に、借地借家法で結ばれた賃貸契約においては、賃貸期間の定めがないことになります。
gomimondai様のお父様のアパートも、こちらの契約にあたると思われます。
こういう契約で貸主が借主に立ち退きを要求するには、かなり強力な正当事由が必要となります。但しこの正当事由は具体的な法律上の基準が定まっていないのが実情で、裁判沙汰になったときはその時々で先例をもとにして判断するようです。

借主の方は家賃を滞納したり、近所とトラブルを越したりするとのことですが、家賃の滞納はどのくらいの期間になりますか？　一ヶ月や二ヶ月くらいでは正当事由にはなりません。建物の老朽化、ということも、いま現在借主の方がその物件に普通に生活しておられるのですから、やはり正当事由としては弱いと思われます。

その上で立ち退きを要求される場合は、ある程度の立ち退き料を請求される可能性を考えておかれたほうがよいと思います。
ただし、この立ち退き料に関しても具体的な法的基準がないのですが、私の経験からいうと
現在借りている物件と同程度の物件を新たに借りるために必要な費用（敷金・礼金・仲介手数料・新家賃の前渡分）
　　　　　　　　　　　　　　＋
　　　　　　　　　　　　引越し費用
　　　　　　　　　　　　　　＋
引越し費用以外に移転に要する費用（会社を休んで市役所等へ移転の手続きにいった、その日数分の日当）
くらいの金額を提示しました。
が、これも現在住んでいる環境、通勤に便利かどうか、契約当初と現在の家賃の変動、他さまざまな要因がからんできますので、一概には言えません。

今までずっと住まわせてあげてたのになんで立ち退き料まで払わなきゃならないの、と思われるかもしれませんが、立ち退き料は立ち退きによって借主側に生じる損害を補完するものです。それがなかったら貸主側にだけ都合がよいことになりますから。

具体的な不動産関連のトラブルについては下記のアドレスが参考になるかと思います。
http://www.reico.co.jp/bbs/

ちなみに私は立ち退いたほうです。
私が前に住んでいたアパートの大家は、私が住んでいた部屋を息子夫婦に使わせたかったようなのですが（大屋の家と同じ棟にあったので）はっきりそうとはいわず、それはもうバラエティに富んだ正当（？）事由を突きつけてきました。
私の部屋が散らかってるからこれ以上貸すのは嫌だとか、息子の友達に貸すとか、新しくアパートを建て直すとか…じゃあ立ち退き料は出してもらえるんですかと聞いてみたら↑と同じように、今まで住まわせてあげたのに立ち退き料まで出すなんて冗談じゃないといわれました。

ずっと家賃払ってましたけど、というと、お金の問題じゃない、大家といえば親も同然、あんたには貸してもらってありがとうという感謝の気持ちがないのかといわれました。(^_^.)
もちろん専門家に相談して出すもの出してもらいましたけど。

gomimondai様も、もし立ち退き要求されるようでしたら、なるべく穏便にお話されることをお勧めします。
高飛車に立ち退き請求されると、相手が意地になってよけいに居座り続ける可能性がありますから。
ちなみに私は大家に立ち退き要求されてから、出て行くまで２年間そこに住み続けました。

以上、長くなりすぎましたが、少しでもお役に立てればさいわいです。
gomimondai様のご心配が晴れることをお祈りします。

参考URL：http://www.reico.co.jp/bbs/

No.4 回答者： yasu99 回答日時： 2005/02/13 18:40

今回の場合は、契約書の有無が問題になることではないと思います。

というのは、借地借家法は強行規定でこの法律に反する契約内容は無効となるからです。

契約を終了させる条件としては正当事由が必要ですが、建物の老朽化はその正当事由に該当します。
客観的評価を建築士などから得て老朽化を証明すれば、ことは足りることと思います。

この回答へのお礼

老朽化の証明が客観的にできる、というのは知りませんでした。
回答、ありがとうございました！

お礼日時：2005/02/13 19:08

No.3 回答者： soiyasoiya3292 回答日時： 2005/02/13 02:40

＃２です。

長くなったにも関わらず言葉が足らなかった部分があるので補足します。

>この法律自体、平成12年３月１日から施行されたものですので、それ以前に結ばれた契約（こちらは借地借家法といいます）はこれにあたりません。
>gomimondai様のお父様のアパートも、こちらの契約にあたると思われます。

定期借家法による賃貸契約を結ぶには、たしか公正証書による書面の作成と、口頭での契約内容の説明が必要だったかと思います。
（ご質問のケースは契約書がないので、定期借家法にはあたりません）

あとさだかではありませんが、賃貸物件の築が平成○年より以前の契約は借地借家法、という定めがあったように記憶しています。定期借家法で契約される物件は、比較的最近に建てられた建物です。

平成12年３月１日以後に締結された契約がすべて自動的に定期借家法の契約になるというわけではありません。

この回答へのお礼

ご丁寧に、体験談までお話してくださってありがとうございます。
正式な契約書を作りたいのは山々なのですが、父が頑固で困ります。

今すぐにどうこうということではないのですが、遅かれ早かれ
父から受け継ぐことになるのは私ですから、その時には
アドバイス通り穏便に行動します。ありがとうございました。

お礼日時：2005/02/13 10:42

No.1 回答者： beweislast 回答日時： 2005/02/13 01:20

契約書がなくて困るのは賃借人の方だと思います。

賃貸人から不法占拠だと言われたら困るでしょう、契約書がなければ。
まぁ、そんな主張はしないでしょうけどね。

この回答へのお礼

常識的に考えれば、そんな主張はないと思うのですが、
世の中色々な方がいますから…。杞憂に終わればいいのですが、なにかと心配です。
回答、ありがとうございました。

お礼日時：2005/02/13 10:38