相続した不動産の売却譲渡税の計算について

Question

母から相続した不動産の取得価額についてご助言ください。

平成4年に母が離婚による財産分与で取得した土地建物がありました。
財産分与時の登記申請書にある課税価格は
土地　約３８９万円（約１８０平米）
建物　約３５４万円
と記載されています。

しかしその土地はもともと約３６０平米あった土地を分筆して約半分を売却した残りの土地でした。
平成３年に売却した土地はほぼ同条件の立地で５１００万円で売却しています。平成３年だったので、今では考えられない価格だったようです。

その後平成１６年に相続し、所有していたその土地家を、昨年令和２年売却しました。
売値は土地家両方合わせて約１１００万円です。

そこで譲渡税の申告をするのですが、登記上の課税価格をそのまま取得価格として使用すると
１１００万－（３８９万＋３５４万）で譲渡益が出てしまいます。（私は居住していませんでした）

平成３年には５０００万近い実勢価格のあった土地を相続したのだから、譲渡益は出ていないと税務署になっとくしてもらう手立てをお教えください

ichi_nii_san · Accepted Answer

質問者さんの書かれているように、離婚による財産分与の場合の取得価額は、財産分与時点の時価で計算します。
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3114.htm

登記申請の際の評価額は固定資産税評価額ですから、一般に時価は少なくともその1/0.7だと主張するくらいでしょうか。固定資産税評価額は時価の7割水準とするよう総務省が平成6年に通達を出しています。それ以前は、もっと低めの評価額だったわけです。最低でも7割だったとすると、約1,060万円となって何とかなりそうなレベルではないでしょうか。

それよりも、その家には質問者さんも住み続けていたのでしょうか。
そうであれば、マイホームを売却した時の3,000万円の控除特例を使えばいいと思います。
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3302.htm

angkor_h · Answer

No.4です。

取得額と言うのは、貴女が取得した時の時価、というものではなく、
貴女が取得した時の貴女の出費した額、になります。
相続であれば取得に係わる出費は無いので、
先祖の大元の買取額(出費額)が適用されます。
それが不明な場合は、今回譲渡額の5%が「取得額」になります。

mukaiyam · Answer

ここでいくら反論していても無駄ですよ。
ここの回答者全員がうそを言っていると思うのなら、税務署で確かめてみることです。

mukaiyam · Answer

＞補足として説明いたします…

国税庁に反論してもどうしようもないでしょう。

離婚でも相続でも、とにかく一番最初に買った人の買値を引き継ぐのです。
その大昔の買値が分からなければ、売値の 5 % です。

2番さんも 3.番さんも、ほぼ同様の趣旨で回答されているでしょう。

angkor_h · Answer

> 譲渡益は出ていないと税務署になっとくしてもらう手立てを
そんな方法はありません。

取得価額とは、代々と相続された場合、
その大元の買い取り費用そのものになります。
それが不明な場合は、今回譲渡額の5%が「取得価額」になります。
キチンと税金を払うしかありません。

hata。79 · Answer

「平成３年には５０００万近い実勢価格のあった土地を相続したのだから、譲渡益は出ていないと税務署になっとくしてもらう手立て」
はないです（※）。

譲渡所得の計算をするさいには、取得費を引きます。
この取得費を「贈与を受けた年においての実勢価格」とするのは無理です。
なぜなら「その価格で買った」のではないからです。

贈与で得た不動産の取得価格は、贈与者が取得した価格を引き継ぎますから、可能なら贈与者に「いくらで手に入れたものなのか」を確認するのが良いです。
贈与者が当初購入した不動産なら、売買契約書が残ってるかもしれません。
その額が取得費算出の基礎となります。

※
相続したのだからとありますが、贈与をうけたが正ですよね。

zircon3 · Answer

実際に売買した価格に対して課税されます。
土地の入手経緯も、入手当時の値段も、現在の課税評価額も、路線価も全く関係ありません。。。

参考まで。

mukaiyam · Answer

＞登記上の課税価格をそのまま取得価格として使用する…

違う、違う。
取得価格は実際の売買額です。
各種評価額のとれでもありません。
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3252.htm

しかも、建物は買値から減価償却費の累計を引いた数字です。
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/2100.htm

＞しかしその土地はもともと約３６０平米あった土地を分筆して…

先祖代々の土地だっということですか。
先祖代々の土地で他人から買ったわけではないとか、買ったのは大昔でそんな値段など調べられないというのなら、売値の 5 % を買値 (取得費) とみなすことになっています。
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3258.htm

＞譲渡益は出ていないと税務署になっとくしてもらう手立てを…

本質的に考え方が誤っていますから、そんな論理は成り立ちません。

税金について詳しくは、国税庁の『タックスアンサー』をどうぞ。
http://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/index2.htm

相続した不動産の売却 譲渡税の計算について

質問者さんの書かれているように、離婚による財産分与の場合の取得価額は、財産分与時点の時価で計算します。

No.4です。

ここでいくら反論していても無駄ですよ。

＞補足として説明いたします…

> 譲渡益は出ていないと税務署になっとくしてもらう手立てを

「平成３年には５０００万近い実勢価格のあった土地を相続したのだから、譲渡益は出ていないと税務署になっとくしてもらう手立て」

実際に売買した価格に対して課税されます。

＞登記上の課税価格をそのまま取得価格として使用する…

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