住宅ローンの借り換え時の審査における留意点

年収７５０万円のサラリーマンです。給料（特にボーナス）が減額され、１０年前に３０年ローン（金利３．７５％）で住宅金融公庫から借りたお金の返済がきびしくなりましたので他の金融機関からの借り換えを検討しています。（借り入れ残額約３０００万円）住宅ローン借り換え時の審査の際、他のローンはどう影響しますか？ちなみに他のローンはカードローン系が２本で借り入れ額３６０万円（極度額４００万円）、ノンバンク系借り入れ額０円（極度額５０万円）です。ちなみに固定資産評価額はツーバイフォーの家５００万円、土地７７０万円、年間返済額住宅ローン２１３万円、カードローン４８万円、貯金４０万円です。借り易い金融機関と借り入れ審査申し込み時のアドバイスをお願いいたします。（審査基準ぎりぎりと思いますので、どうしたらいい印象を持たれるか業界の方にアドバイスをいただきたいと思います。）

No.1 回答者： noname#11466 回答日時： 2005/02/17 09:58

以下の点を除けば可能性はあるでしょう。

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カードローン系が２本で借り入れ額３６０万円（極度額４００万円）、ノンバンク系借り入れ額０円（極度額５０万円）です
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これは全部完済して、契約破棄して限度額も消し去って下さい。

銀行の審査は、銀行本体が行うわけではなく、銀行の抱えている専門の保証機関が行いますので、窓口での話し合いは全く関係なく、書類上、そして信用情報のみで判断します。

ですから、対面での”いい印象”は無意味で、保証機関にとっての”いい印象”とはそのような他のローンが一切無いことです。
ひどいところは過去に存在するだけでも悪印象を持つところもあるくらいですから、今現在極限度枠が存在するのは最悪に印象が悪いです。

各銀行により審査基準は異なるので、駄目とは限りませんが、厳しいところほどこの他のローンは致命的です。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございました。今、いろいろな金融機関と交渉中です。
　交渉した中で感じたことは、同じ都市銀行系でも、東○○菱さんと三○○友さんとでは対応の差が大きくでたなあと思いました。前者は、やり手風の早口な担当者からＴＥＬでいきなり、極度枠や土地建物の評価額を聞かれ驚きました。結局、担保価値の問題で一蹴されました。後者は、私の職業に着目され、良い感触でした。ただし、出来るだけ身軽にした方が良いとのアドバイスを受けました。また、仮に審査が通過しなかったとしても「どこが問題か」教えていただけるという話までしました。

お礼日時：2005/02/18 01:08

No.2 ベストアンサー 回答者： noname#35582 回答日時： 2005/02/17 11:09

金融機関勤務です。

以前、勤務先金融機関で個人融資の審査をしており、その後（１年ほど前まで）出向先の保証機関で保証審査をしていました（現在は元の金融機関で別業務を担当しています）。

＃１さんのご回答を批判することになりますので、削除・修正の対象となるかもしれませんが、金融機関の人間としては、間違った情報を流されることは金融機関としては迷惑となりますのであえて申し上げます。

> 銀行の審査は、銀行本体が行うわけではなく、銀行の抱えている専門の保証機関が行いますので、窓口での話し合いは全く関係なく、書類上、そして信用情報のみで判断します。
> ひどいところは過去に存在するだけでも悪印象を持つところもあるくらいですから、今現在極限度枠が存在するのは最悪に印象が悪いです。

銀行の融資審査と保証会社の保証審査は全く別のものです。

ですから、最初の部分は、正確には「銀行の審査は、銀行本体が行いますが、融資の際にはデフォルト（債務の不履行）というリスクを回避するため、銀行の抱えている専門の保証機関による保証を取り付けます。保証機関は、銀行からの保証依頼に対し、書類および信用情報で保証の諾否を判断します。保証機関が直接窓口でお客様と対応することはありません。」

また、保証機関では、今現在の全ての極度枠をみますが、「１度も使用したことのない（と思われる）クレジットカードの極度額」はさほど問題にしません。
「過去に存在するだけでも悪印象を持つ」のは、事故履歴に対してです。

例え、保証会社が「この融資について、保証は出来ない。」と言っても、銀行が「融資はO.K.」とすることはできるのです。

お住まいになっている地域・ご家族の状況・金融機関との取引状況などによってアドヴァイスの内容は変わってきますが、１０年前に住宅金融公庫からのお借り入れ－ということは、これから１１年目以降になり、利率も上がる時期になりますか？（４．２５％以上程度になると思いますがいかがでしょうか？）

残債も約３０００万円とのことですから、確かにお借り換えは検討の余地があります。
ですが、「貯金４０万円」なので、これでは借り換え時の費用に不足が出ますので、その費用も合わせて借り入れることになり、実質的に残債は増えます。
こちらはご認識ください。

> カードローン系が２本で借り入れ額３６０万円（極度額４００万円）、ノンバンク系借り入れ額０円（極度額５０万円）

こちらは、＃１さんがおっしゃっているとおり、全額完済のうえ、契約解除して下さい（極度４００万円に対して借り入れが３６０万円もあった履歴自体が微妙ですが）。

その他、クレジットカードをお持ちでしたら、ご家族分も含め、必要最低限（１～２枚）を残し、解約してください。こちらは、ご質問者様がカードローンを利用されていた実績があるからで（クレジットカードにはキャッシング機能の付いたものが多いため＝キャッシングはカードローンと同義とみます）、全ての方がこうしなければならないわけではありません。

とりあえずご質問文から判断できるのはこの程度です。

借り入れ申し込みにおいては、ボーナス返済分を極力減らす、定年までに完済－を目処にしてください。
今は、いろんな金融機関のＨＰでローンのシミュレーションができますから、そちらでだいたいの返済額を算出し、それで返済計画が立つかどうかを判断したうえで、申し込みに当たられるとよいと思います。

この回答へのお礼

　精度の高い貴重なご指南ありがとうございました。
　＜例え、保証会社が「この融資について、保証は出来ない。」と言っても、銀行が「融資はO.K.」とすることはできるのです。＞というくだりは、いろいろな金融機関と交渉を重ねていくうちに肌で感じることができました。また、同じ銀行でも支店や担当者の裁量で、結論が異なることがあることもわかりました。
　また、アドバイスに従い、今、クレジットカードを減らしております。お付き合いでかなりカードを作っておりまたので・・。クレジットカードのキャッシングの極度がトータルで３００万円もあったのは自分でも驚きでした。使わないカードは即解約し、使うカードもキャッシング枠ははずしていただきました。
　しかしながら、心配なのは「泥縄」なので、保証会社がリアルタイムの情報を把握しているかどうかです。カードの解約は電話一本でできるので、それを証明するすでが何もないからです。ご事情をご存知でしたら、再度のご指南をよろしくお願いいたします。

お礼日時：2005/02/19 12:00

No.3 回答者： my_home 回答日時： 2005/02/17 23:43

まず、カードローンについては、やはり解約する必要があると思います。

カードローンは、枠のみで利用がなければ、そう問題ではありません。基本的には、利用の仕方が問題です。

カードローンの３６０万円の借入は、諸事情もあると思いますが、年収７５０万円で（税金でいくらかひれると思いますが）これだけの借入があると「？」と思われても仕方ありません・・・

そして、カードローンは、年間返済額というよりも極度枠に対して審査する（銀行が多い）ので利用があっても、なくても借入負担として計算されます。（多少銀行によって審査基準が異なるかもしれません。）

住宅ローンの借り換えについては、金利差・団信が銀行負担であればメリットは十分あると思います。

担保評価が残高に対してどうかな？と思うところもありますが、銀行によっては担保評価の１２０％～２００％のところもあるので、いろいろあたってみるのがいいと思います。

ただし、カードローンの問題はクリアしておくことが前提です。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。
一般庶民の意識に比べ
金融機関の方のカードローンに対する考え方が
非常に厳しいことを実感しました。
安易に利用した事を大いに反省しつつ、
今、残高を減額することに全力を傾注しております。
（完済したら二度と利用いたしません。）

担保評価については３００％までＯＫの
金融機関がいくつかありましたので交渉中です。

お礼日時：2005/02/21 23:47

No.4 回答者： noname#35582 回答日時： 2005/02/21 13:16

＃２です。

お礼をありがとうございます。
補足に参りました。長文なるかと思いますがおつきあいくださいませ。

> 心配なのは「泥縄」なので、保証会社がリアルタイムの情報を把握しているかどうかです。カードの解約は電話一本でできるので、それを証明する術が何もないからです。

これは、こういったご質問の際にご心配になっている方が多いようですが、保証会社は、「リアルタイム」の情報を把握できます。
ただし、この「リアルタイム」ですが、カード契約者と保証会社で当然ながら時差が生じます。
「泥縄」な訳ではなく、カード契約者から解約の申し出を受けたカード会社が、会社内部における解約にかかわる諸手続きの完了後、信用情報機関への解約情報の登録－という形を取ることによる「時差」とご認識ください。
カード契約者にとっては、カード会社に解約を申し出た時点で解約が成立したものと思われるでしょうが、保証会社においては、カード会社が信用情報機関に対して解約情報を登録しなければ、解約という「情報」を知りえないのです。
すなわち、カード会社が信用情報機関に対して、「解約」の情報を登録しなければ、情報機関およびその機関の情報を利用している保証会社（ほか金融機関等）においては、「あなたの解約はなかったも同じこと」なのです。
カード会社が（故意、過失にかかわらず）「解約」という情報を登録しなければ、その契約は継続しているとしか見ることが出来ません。

私は金融機関に勤務する人間で、系統にクレジットカード会社もありますが、そちらでは書面による「解約届」の提出を義務付けております。
「解約届」の提出を以って、本人からの解約の意思確認としているわけです。
ですから、「カードの解約は電話一本でできる」方が不思議なのです。
解約に関する証拠となる書面がない以上、トラブルになった場合、「言った。」、「聞いていない。」の水掛け論に至るのは目に見えていますのに…。

私自身、利用者の立場からは、「カードの解約は電話一本でできる」クレジット会社さんが多いのか、また、どういった系列のクレジットカードではそれが可能なのか分かりません。
持っているクレジットカードの枚数も少ないですし、クレジットカードの解約をしたこともないので…。
ただ、母が亡くなった後、母名義のクレジットカード数枚について解約手続きを取ったのですが、うち１件、百貨店系のクレジットカード会社が、やはり電話連絡のみで手続きが終わりました。
しかし、その後も（亡くなって３年になりますが未だにです）、そのクレジットカード会社からのダイレクトメールが届き続けているのです。解約理由を「本人死亡のため」と伝えたにもかかわらずです。
そのため、電話一本では、正式な解約手続きが出来ていないのではないか－と疑っています。


＃１さんへのお礼を拝見しますと、三○○友銀行さんのご担当が親切そうな方でよかったですね。
普通、「仮に審査が通過しなかったとしても「どこが問題か」教えていただけるという話」までは教えてもらえないと思います（当方でも、お教えしないと思います）。
現在担当している仕事上、どちらの銀行さんとも取引がありますが、前者は、法人取引には強く、個人取引には弱い部分（地域等）があると聞いたことがあります（メガバンク同士の合併のメリットも、このあたりを考慮されてのことと）。

それでは、いい取引先を見つけられることをお祈りしております。