実家の相続 小規模宅地等の特例が適用されるか否か？

先日、実家の母が亡くなり相続等の手続きを進めています。

母の夫（私の父）は、既に他界しております。
母からの法定相続人は、姉と私の2名です。
母は姉と同居で、私は別場所で居を構えており、実家にはこれからも姉が住み続けます。
実家は母名義でしたが、姉との話合いで私名義で登記することになりました。

このような場合、相続において「小規模宅地等の特例」は適用されるのでしょうか？
それとも認められないのでしょうか？
それらが認められるのであれば、とてもありがたいのですが、認められないのであれば、
それに応じた金額の相続税は納めます。

質問者からの補足コメント

• この件については、見解の相違やグレーゾーンな所もありそうです。
  １．実家をこれからも住み続ける姉名義で登記しておけば、これは問題ないことは、私にもわかります。
  ２．実家を私名義で登記し、私が実家にすぐに移り住む場合もほぼ大丈夫でしょう。
  ３．実家を私名義で登記したけれど、私は当分の間実家には、住まない。
  　しかし、姉が引き続き住み続ける。
  
  今回、1.2のやり方を選択しておけば、特例は受けられると思いますが、既に先日、実家は私名義での登記手続きは、済ませました。
  私が住まないから、特例は受けられるない可能性が高いかもしれませんが、私名義になっても母の生前に同居していた姉が住み続けるのなら、特例控除は受けられるのではという解釈をする人もいました。実家が私名義に変わっただけで、母からの法定相続人が住み続けるのなら問題ないのではと。
  私も今度税務署に相談してみようと思います。

    補足日時：2021/05/24 07:47

• 

  まだ税務署には問い合わせていませんが、来月の半ばごろに有休を取得して、税務署に相談（小規模宅地等の特例）しようと思います。（駄目元で）
  
  おさらいしますと、母は生前姉と同居しておりました。
  実家は、そのまま姉が住んでおります。
  しかし、姉が母の面倒を見ていたのではなく、逆に母が姉の面倒を見ており、実家の生活費も母の年金等で賄っておりました。
  実家の登記名義を私にしたのは、将来姉の相続人は私（私が姉より先に亡くなれば、娘）で、姉は精神障害（3級）であり、僅かな障害年金でしか収入がなく、実家の光熱水費、固定資産税等の実家維持費は私が支払っているからです。
  このような実情がありますので、数年後には私が実家から通勤出来る地域への転勤願を申請します。
  そして、実家は２世帯住宅への改築リフォームを行う予定です。（妻も了承済みです）

    補足日時：2021/05/25 08:37

• 追記
  
  実家の登記名義を私にしたことは、既に申し上げました。
  これからの話になってまいりますが、
  
  １．当初から姉名義で登記しておけば、特例が認められることは、承知しております。
  ２．私名義で登記し、私が登記した実家に直ぐに移り済めばこれも適用されることでしょう。
  ３．今回は私名義で登記したが、私が当面居住せず、姉が住み続けることにより、特例が認められるか否かですね。
  →４．私名義で登記をしましたが、母の生前に生計を一にしていた姉が今後も住み続けること。
  →５．実家に住み続ける姉は取得者でないが、母からの法定相続人であるため、実家の取得者が姉でなく私では認められるか否かということです。
  →６．（補足）実家の光熱水費、固定資産税等は、母の死後、全て私が負担しております。姉の僅かな障害年金では負担できないため。
  
  特例が認められるかどうかは駄目元ですが、今度税務署に相談に行くことにします。

    補足日時：2021/05/25 12:59

• 

  税務署に質問に行く予定が来月なので、ご回答をいただきながら、その結果をこちらに投稿できないのが残念です。
  結果の可否が出るまでには、こちらの質問・回答期限が先に到来してしまうので、ご回答をいただいた方や、閲覧してくださっている方にも結果の可否をお知らせしたいのですが、それができなくて申し訳ありません。

    補足日時：2021/05/26 06:06

• 今後、実家の姉をサポートしていかねばならなくなりました。
  今までは、母の年金で母と姉は家計を維持しておりましたが、母の旅立ちにより実家（姉）は、大黒柱を失いました。
  姉が通常（老齢）年金を受けられるまでは、母の遺産の大半を姉に渡さないと、姉の生活費用も捻出出来ないし、私が実家の光熱水費や固定資産税等も負担せざるを得なくなり、私側の家計にも大きな負担になってまいりました。
  そのような中で、相続税の軽減が受けられないのは、つらいです。
  実家も築50年程になりましたので、早急なリフォーム又は建替えが必然なので、母からの遺産は、手元に残るものはほとんど無く、ローンを完済したばかりの私家計が再ローンをしなければならないのがつらいです。

    補足日時：2021/05/26 07:32

• mukaiyam様　、hata。79様 ご回答ありがとうございました。
  ベストアンサーは、ご両名共につけたいのですが、それが出来なくて申し訳ありません。
  
  親切な回答をありがとうございました。

    補足日時：2021/05/28 16:48

No.4 ベストアンサー 回答者： hata。79 回答日時： 2021/05/25 14:39

「私は別場所で居を構えており」は「私はすでに家屋を所有している」ということでしょうか。

だとするとですが、
「相続開始前３年以内に日本国内にある取得者（「私」です）が所有する家屋（相続開始の直前において被相続人の居住の用に供されていた家屋を除きます。）に居住したことがないこと。」
という条件に抵触することになります。

納得いくまで税務署担当者の説明を聞かれるのがよろしいと存じます。

この回答へのお礼

hata様

わかりやすいご回答をありがとうございます。
やはり特例を受ける条件には抵触しているのですね。

確かに私は別場所で家屋を所有しております。昨年住宅ローンを完済しました。
では、今度99％駄目（笑）という前提で税務署に相談することにします。
重ね重ねありがとうございます。

お礼日時：2021/05/26 05:52

No.3 回答者： hata。79 回答日時： 2021/05/21 23:07

「私」が相続する土地は小規模宅地の特例に該当しません。

「私」が居住してないからです。

なお「私」が相続し所有権登記した家に「私の姉」が住んでも贈与税は発生しません。
家をあげた、家を貰ったという贈与契約がないからです。
弟が相続した家に住んでいるという使用貸借です。
家賃を貰ったら不動産収入になります。

この回答へのお礼

hata様
ご回答ありがとうございます。

う～ん、やっぱり駄目ですかね。
私事ですが、姉は事務的な手続きが全然出来ないことや、姉の将来の相続人はいませんので、実家は私名義の登記としました。
厳密に言うと姉の相続人は私ですが、私が先に亡くなることもありえますし、その場合は、私の子供が姉の相続人になるだけですが・・・

あと、姉に将来第３者による成年後見人がつく可能性もあり、そうなれば実家の処遇が、私達の意向を無視される可能性（リスク）もあるので、私名義の登記とし、姉には相続した現金を多めに渡すことにしますが、金銭管理に疎いので、姉の通帳は定期的に私がチェックすることにしました。（詐欺被害にあってないかの確認も必要）

話が脱線しましたが、「小規模宅地の特例」に該当しないのなら、適用されない金額で算出した相続税を納めます。（不正、ごまかしをする意図は全くありませんので）

hata様やmukaiyam様のご回答の中で、「家賃」という話がでてきましたね。これについては、私もあらためて考えさせられました。
多方面からの助言・アドバイスは大変ありがたく、参考になります。
様々、気付かせていただきありがとうございました。

お礼日時：2021/05/22 09:10

No.2 回答者： mukaiyam 回答日時： 2021/05/21 16:51

そういうことなら、兄弟間にも扶養義務があると考えられますので、贈与の問題は起きません。

先の回答は、姉が普通に生活力はあるとの前提でした。

この回答へのお礼

mukaiyam様
迅速なご回答をありがとうございます。
ただいま順次、事後処理（相続関係）の手続きをすすめております。
お墓の継承手続きも先日済ませました。
相続手続きについての残存作業は、預貯金財産（金融機関関係）ですが、処理が大変遅い機関があり、進行が思わしくありません。
姉は障害を持っており、僅かな障碍者年金でしか収入がありません。
相続手続きには、たぶん姉の障碍者控除も利用出来ると思いますので、「小規模宅地等による特例」も併せて受けられると大変ありがたいのです。
実家に一人残った姉の支援サポートが必要不可欠なのですが、私の妻も積極的に協力してくれるので、妻には頭があがりません。

お礼日時：2021/05/21 17:34

No.1 回答者： mukaiyam 回答日時： 2021/05/21 16:31

＞母は姉と同居で、私は別場所で居を構えており、実家にはこれからも姉が住み…

それは分かりましたけど、あなたが一部を借りて個人事業をするわけではないんですね。

＞「小規模宅地等の特例」は適用されるの…

住むわけではなく事業をするわけでもない以上、これは無理です。
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/ …

＞姉との話合いで私名義で登記することになりました…

そうすると、これからはずっと家賃をいただかないと姉に贈与の問題が生じますよ。
親子間ならともかく、兄弟間まですまいをただで提供する義務はなく、ただで住まわせるなら税法上の贈与となります。
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/ …

一方、家賃をもらうなら、あなたに「不動産所得」の確定申告が必要となってきます。
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/ …

税金について詳しくは、国税庁の『タックスアンサー』をどうぞ。
http://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/i …

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。
先日、私名義にて登記は済ませました。
現在その他の手続きを進めております。
姉は、障害を持っており、母が長年姉の面倒を見ていた状況でした。
姉は、精神障碍者3級の交付を受けており、姉の収入も雀の涙程度しかありません。
今までは、姉は母の年金収入により生活がなりたっていましたが、母の死亡により私からも援助をしなければならなくなってきているのです。
数年後には、その母実家を２世帯住宅に建替えて、私家族もそちらに移る予定ですが、私の転勤予定が当分先なので、しばらくこのままの状態が続く見込みです。

お礼日時：2021/05/21 16:40