不動産売却、売主の告知義務心理的瑕疵について

Question

一戸建の売却予定です。

「3年前に2週間だけ預かった身内が、下半身不随、精神障害者。
罵詈雑言がひどいので、救急車と警察を呼んだことがある。
その数日後、患者は病院へ搬送されて、今も入院中」
というケースです。

その件以外は、孤独死・事故死・不審死等、ありません。
その程度なら、告知する必要はないと言われましたが、
買主が購入後にご近所から聞いて、訴訟を起こす等、トラブルになる可能性はありますか？

gookaiin · Accepted Answer

＞「3年前に2週間だけ預かった身内が、下半身不随、精神障害者。
罵詈雑言がひどいので、救急車と警察を呼んだことがある。
＞その数日後、患者は病院へ搬送されて、今も入院中」

ということなら、告知する必要はありません。

自分でも書いていますよね？
『心理的瑕疵物件』って・・・

その住宅で過去に人が不幸な（繰り返すよ、「不幸な）」状態でお亡くなりになった場合、それを知った人が、そんなところに住むのは気分的に避けたい。というのが心理的瑕疵物件だよ。
刑事事件や、自死、あるいは病気等でお亡くなりになった場合で見つかるまで長期の時間を要した場合等が該当する。

国土交通省が、最近具体的な心理的瑕疵物件についての考え方をまとめようとしている。
参考となるURLです。
https://www.toplife.jp/blog/3896/

ここには国土交通省の試案として、
＞病気・老衰・転倒事故による死亡については告知対象外。
＞また、殺人・自殺・火災による死亡は告知対象としましたが、
賃貸物件についてはその事件・事故発生から３年経過すれば告知不要という
見解となりました。
＞また、今後、６月１８日まで一般からの意見を募り、決定するとのことです。
と書かれている。

このあとどういう整理になるのかはわからんが、いずれにしても質問者さんのケースの、「病人の身内が暴れたことがあり、過去に救急車と警察を呼んだことがある・・・」なんて話は、はるかに告知義務の対象外です。（単に、その住宅でアホが暴れただけでしょ。広い世間でみれば、よくある話の一つです。）

＞買主が購入後にご近所から聞いて、訴訟を起こす等、トラブルになる可能性はありますか？

可能性はあるかと聞かれれば、アホな買主（繰り返すが買主がアホの場合）が訴訟を起こすかもしれない。（まともな買主なら訴訟はない。）

だ～け～ど～

こんなつまらんことを心配するなら、道を歩いているときに交通事故にあう心配をすべきだろうと思いますよ。

suzuki0013 · Answer

これは事柄のみで判断すれば告知事項には該当しない。
でも、噂など尾ひれがついて近隣に定着している場合には心理的瑕疵に該当する可能性はゼロではない・・・・・まあほぼゼロだけれど。

少し要素は違うけれど、裁判になる可能性はもう少し高いよ。
言いがかり・難癖・嫌がらせ訴訟なんてこともあるので。
少しでも売買代金を安くする（取り戻す）というセコイ悪意のある買主もいるからね。
負けることはないだろうけど、裁判ゴトはやってみないと分からないからね。
当然に勝つにしても成功報酬など裁判費用は結局かかるし。
訴訟されるリスクをできるだけ低くするのがベター。

また、別の観点として、この事案を丁寧に告知事項としてしまうことは、買主に対しても「心理的瑕疵のある物件」の所有者としてしまうリスクがある。
買主が将来さらに売却しようとするときに悩むんだよね。
売主（質問者）が”心理的瑕疵はないんだけれど念のため告知事項にした”というあいまいな要素から、買主が自分が売主として売却しようとしたときに告知事項を”削除”していいものかどうか。
削除したことで、将来の買主が後で知ったことで”削除”が不適切だとして訴訟を起こすとかね。
まあ、なんというか丁寧すぎても良いことはなくキリがない。

今は国交省で心理的瑕疵のガイドラインを策定中だけど、人の死亡に関することばかりで、本件のような人死に以外の瑕疵は盛り込まれていない。
ということは、将来（次の次）の買主の頃にも本件のような事案のガイドラインが存在しない可能性も十分あり得る。
そうなると、今回の丁寧な対応が仇となる可能性も否定できない。

本件のような場合の一つの方法として。
”告知事項ではない旨”を告知するという方法。
心理的瑕疵ではないので告知事項として契約書等には記載されていないが、後日近隣住人から誤りや偏りのある情報（噂）を聞いて、売買契約に対して不信や誤解が生じると良くないため、今回は別紙のように経緯をお知らせする。
これには個人の症病に関する情報も含まれ個人情報法の機微（センシティブ）情報に該当するかもしれないが、売買の意思決定に関係する可能性があるためお知らせする。
ついては個人情報につき特段の必要がなければ本紙は他言無用の非公開とすること。
『３年前に親族の介護のためウンヌン２週間だけウンヌン救急車と警察を呼んだウンヌン～～～』という経緯説明文（A4 １枚程度）

こんなところかなぁ。
やらなくてもいいけれどね。

前向きさん · Answer

少しでも不安なら告知した方が安心ですよ。告知義務は無いけど告知しますと言えば信頼されるとも思いますし。

不動産売却、売主の告知義務 心理的瑕疵について

＞「3年前に2週間だけ預かった身内が、下半身不随、精神障害者。

これは事柄のみで判断すれば告知事項には該当しない。

少しでも不安なら告知した方が安心ですよ。

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