引渡し日前日に「買い替え特約」を理由に白紙解約させられ、900万円の損失

私は個人の売主ですが、「買い替え特約」を付けられ、特約内容について 仲介業者から詳しい
説明も受けず契約してしまい、さらに引渡し日前日に買主から白紙解約させられました。

買い替え特約の内容は「私の物件を買う為には買主の持つ物件の売却が必要なため、残代金支払い時期
までにX月X日の買主の売却契約が買主の責任ではない理由で売却契約が解除された場合、私との売買契約も
白紙にする。手付け金は返還し、 損害賠償は請求できない」という内容です。

問題は

1.仲介業者が契約時にこの特約を、私に対して説明不足で「災害やローンキャンセルのことですよ」
としか説明されず、今になって「買主側の売却物件が手付け放棄や違約金解約でも、あなたの売買契約は
白紙になります」と契約時に説明されていないことを言われました。もしこのような特約の内容を知って
いたら契約しなかったかもしれません。

2.買主側に一方的に有利な買い替え特約であり、知り合いの不動産屋に聞いたら、「通常は買い替え特約
でも買主に手付け放棄等でお金が入ってきたら、私の方にもお金が入るようにするのが普通だ」と驚いていました。
買主は自分の売却物件が売れなくても、違約金で約1000万円入りますが、私の方は引渡しに向けて物件を
買う契約をしたり、引越し業者を頼んだ状態で、引渡し前日になって突然、「買い替え特約」を理由に白紙解約
されました。手付金は返還せねばならず、お金は一銭も入ってきません。
引越し先への違約金や引越し業者へのキャンセル金で900万円の損失が発生しています。
引越し先は買い替え特約には一切応じてもらえませんでした。

3.「買い替え特約」について金額の記載はなく、期日についても「残代金支払い時期まで」＝「引渡し日当日」
という無茶苦茶な特約となっており、この一方的に買主に有利な特約自体を無効にできないか？

売主に一方的にリスクだけを押し付けて、買主は自分の物件が売却できなくても1000万円も儲けて逃げてしまいます。

迷惑を掛けた売主には一銭も払わないとする契約はまかり通ってしまうのでしょうか？
損害賠償は請求できなくても、私の物件を買おうとして買主は売却契約をし、違約金を受け取って1000万円も所得
があるのだから不当利得で訴訟を起こし買主からお金はとれませんか？

長文で申し訳ございませんが、よろしくお願いいたします。

No.5 回答者： r--y 回答日時： 2008/08/19 21:37

1.「X月X日の買主の売却契約が買主の責任ではない理由で売却契約が解除された場合、私との売買契約も白紙にする。

手付け金は返還し、 損害賠償は請求できない」
このことが契約書に明記されているなら、あなたが業者の説明不足と言っても業者が説明したと言えば、言った言わないの水掛け論です。
高額な取引をするのに、あなたは契約前にちゃんと契約書を吟味しなかったのですか？

2.あなたは、残代金が入金されない可能性というものを考えなかったのでしょうか?。だとしたら、考えが甘すぎると思います。
手付けを払ったが、急な事情で考え直して手付けを破棄してキャンセルするということは可能性として普通に考えられることです。（買主の売り物件がそうだったのでは？）
あなたの物件の買主はその辺りのリスク管理ができていたが、あなたはできていなかったということでしょう。

3.あなたの物件の買主も買い替えだったのでしょう。多少の猶予期間があったりしますが、普通、物件の受け渡しと同時に残代金の清算です。あなたの物件の買主が仮住まいをせずに済まそうと思えば、この買主の売り物件の受け渡し＝あなたの物件の購入資金入手。すぐにあなたへ残代金支払い＝物件を引き渡してもらい引越し、という手順になります。
買い替え特約の期日が「残代金支払い時期まで」＝「引渡し日当日」であっても、直前まで残代金の入手ができないのですから、買い替え特約においては別に無茶苦茶ではないと思います。

売り買いともあなたの仲介業者は不親切（知識不足?)であったとは思いますが、不利な契約を結んだのはあなた自身です。
今住んでいる所の売却代金を次に済む物件の購入代金に当てる場合、仮住まいをしないのであれば買い替え特約は必須だと思います。
あなたの金銭的な実害はあなたも買い替え特約を結んでいれば引越しのキャンセル以外は回避できたはずで、詐欺にあったというのも考えにくいです。
高い勉強代を払ったと思って買主には速やかに手付けを返還するしかないと思いますが。

以上、不動産の買い替えを検討中の一般人の意見です。

No.4 回答者： in_go-ing 回答日時： 2008/08/17 21:15

>　買い替え特約の内容は「私の物件を買う為には買主の持つ物件の売却が必要なため、残代金支払い時期までにX月X日の買主の売却契約が買主の責任ではない理由で売却契約が解除された場合、私との売買契約も白紙にする。

手付け金は返還し、 損害賠償は請求できない」という内容です。

　質問者様はご自分で買われる方の売買契約にはこのような特約をつけず、ご自分で売る方の売買契約にはこの特約がついていたと言うことで、売る方の契約がこの特約によりキャンセルになってしまい、ご自分で買う方の売買契約を実行できなくなり違約金を払わなければならないと言うお立場と解釈いたします。

>　不当利得で訴訟を起こし買主からお金はとれませんか？

　二つの売買契約は全く独立したものですので、片方についていない特約をもう一方についているからと言って波及させることは出来ませんし、逆に片方についていないからと言ってその特約を無効にされることも出来ないでしょう。質問者様の物件の買主の相手の方もそのような特約はつけていなかったわけですから、用心深く契約書を作成した質問者様の物件の買主が賢かったと言うことでしょう。

　私も何度か不動産の売買は経験しましたが、売買契約書についてはそのたびに様々な文面になり画一的ではないですし、金額も高くなりますので、必ず弁護士さんに目を通していただいてきました。結構、仲介業者が作って初めに渡された契約書には私の方からの修正要求は出ています。100万、200万の価格交渉よりこちらの交渉の方が大切だと思っています。

　質問者様が判をついてしまった契約書については全文を見たわけではないので判断つきかねますが、ご質問の文面は法的にはなんら問題はないと思いますので、『「買い替え特約」を付けられ、特約内容について 仲介業者から詳しい説明も受けず契約してしまい』とかの主張が通るかどうかは弁護士さんにお聞きになった方が良いと思います。
　借地借家法において異常に保護された借主相手の賃貸借契約では、特約条項は“借主は素人で無知蒙昧だ”という前提らしい？ので大家や仲介業者に対しての『特約の意味がわからなかった』とか、『仲介業者の特約の説明が不十分だった』と言った主張が通るようですが、一般の契約でそれが通るかどうかは、はなはだ疑問と思います。

No.3 回答者： oyazi2008 回答日時： 2008/08/17 20:26

どうも腑に落ちませんね。

買主はあなたとの契約時には既に契約済みであり、通常ローン等は事前に審査するのでローン条項で解約になることは考えられず。また手付け放棄による解約等は個人間の場合短い期日を設けてそれ以降は損害賠償となりますから、買主がどのような理由で買主が売却した契約を解約することになったのか、証拠提示受け説明してもらったほうが良いです。どうして買主側に有利すぎる契約なのか？が理解できません。記述からすると買主は自分の契約は手付け流しになり1000万得たということですよね。
業者として何か「通常の取り引きとは違う臭い部分」を感じます。弁護士への相談は30分5千円～1万円ぐらいです。知り合いの業者さんにでも紹介してもらい相談ぐらいはされたほうが良いと思います。
また新たな購入先は事情を話して、決済を延期してもらい（あなたも自宅売却資金が無いと新しい物件を決済出来ないのですよね？）その間に
新たな売却先を探すか（業販も考慮）して損出が900万より少なければそれもアリだと思います。只損失するよりは良いと思いますよ。御年収にもよりますが、移転先でのローンを買い替えローンで一時的に現宅の分も借り換えし売却時にその分は一括で内入れという事もあります。購入先の仲介業者等に協力を求めれば手数料にもなるので、積極的に勧めてくれるかもしれません。

No.2 回答者： ZKl2o3Bsom 回答日時： 2008/08/17 18:03

買い換えの際に買い先行で動いて損をする典型的なパターンですね。

貴方の物件の買い手が、慎重で堅実な方だったということでしょう。
貴方も買い換えなのですから、同じように慎重に売買契約を結ぶべきでした。

まぁ、違約金の金額が高額なので、最初から違約金狙いの詐欺まがい取引に利用されただけかもしれませんが・・・。

この回答へのお礼

ありがとうございます。私がこの契約内容で判子を押してしまった落ち度はあります。契約というのは非常に怖いと身を持って知らされました。

お礼日時：2008/08/17 18:44

No.1 回答者： oyazi2008 回答日時： 2008/08/17 17:41

残代金支払い時期までに・・・の表現で契約されているなら先方に解除権があります、残念ながら買主相手に負担を求めることは出来ないでしょう。

その様な契約書を作成した業者が悪いとしかいい様がありません。がその業者の責任も問えないでしょう。契約は売り主、買主間のものです、その条文を作成したのは業者でしょうが法令に違反しているわけではなく、あくまで通常の取り引き慣例上余りにも買主有利で売主のリスクが大きい内容である、ということです。
裁判等で争うなら買主相手は無理です。あくまで業者相手に損害賠償請求となります。担当者とすればたぶん大丈夫だろう・・・のはずが最悪の事態となってしまい、あなたにだけ損害が発生する結果になってしまう事は十分に認識しています。腹括れるなら買主にも当分手付金を返還せずに色々主張したほうが良いと思います。民事で係争しても生活等には何の悪影響もありませんから。但し移転先の手付金の損失等は売却する契約の件とは法的に全く関係がありませんから（その業者が契約に携わっているわけではないですよね）、賠償責任もそれほど取れないと思います。

この回答へのお礼

お答えいただき、ありがとうございます。移転先は別の仲介業者に頼んでいます。とりあえず、買主には手付けを返還しないで交渉してみるつもりですが、仲介業者からは「早く返還して欲しい」と伝えられています。
仲介業者の方も顧問弁護士がいるようで、裁判をしても個人ではなかなか勝てる相手ではないようです。

お礼日時：2008/08/17 18:41