所得税について

宅建試験で出題される税金問題で、所得税に関する問題が出題されるのですが
よく分からない内容があります。

問
令和3年中に居住用家屋を居住の用に供した場合において、その前年において居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算の適用を受けているときであっても、令和3年分以後の所得税について住宅ローン控除の適用を受けることができる。

答
正しい。
→前年において、居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算の適用を受けていた場合でも、住宅ローン控除の適用を受けることができる。

不明点が2点あります。
①住宅ローン控除の主な適用要件で居住年、前2年、後3年に以下の適用を受けていないこと。
とありますが。
前2年,後3年とはどういうことでしょうか、例えば令和3年で考えると
前2年は令和元年と令和2年、後3年は令和4,5,6年ということでしょうか？
もしそうであれば未来の話をしていることになりますよね？
②以下の適用の内容が
居住財産の特別控除
特定居住用財産の買換え特例
居住用財産の軽減税率の特別
の３つなのですが、この内『特定居住用財産の買換え特例』と本問の居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算の違いが分かりません。

ご回答宜しくお願い致します。

No.2 回答者： hata。79 回答日時： 2021/09/07 22:59

違いと言うよりも全く別のものと理解し、その上で、制度上設問の住宅ローン控除の要件非該当になる場合がある順で学習なさると良いかと存じます。

既に見事なまとめ回答がついてますが、理解の助けになれば。

「特定居住用財産の買換え特例」
住居を買い替えた場合には、売った住居にかかる譲渡所得には課税されない。
但し、買い換えた新住居を売った場合に生じる譲渡所得の計算では、その前に売った住居の取得価格を取得費用として計算する。

https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/ …

「買換え等の場合の譲渡損失の損益通算」
住居の買換えによって生じた譲渡損失は一定期間他の収入から引くことができる。
　どういうことか？
住宅ローンを組んで住宅を買ったが、ローン返済ができずに住居を売ってローン残高を返済する場合があります。
　このとき譲渡代金よりもローン残高の方が大きく「住居を売った代金でローンを全額払う事ができない」状態があります。
　この「住居を売った代金でも払いきれなかったローン残高」を損失として他の収入から控除する制度です。

https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/ …

両者の比較をすると、買い替え特例は「譲渡所得が発生してるけど、課税するのは、新しく手にした住居を売ったときまで延期しまっせ」というもの。
損失の損益通算は「家を売ってまで借金返済しようとしたのに、住宅ローンが残ってしまったのでは可哀想だから、一定期間は収入からそれ（ローン残高）を引いて税金をまけてあげよう」というもの。

住宅を譲渡したときの３千万円控除は、制度的には譲渡所得の特例という同じグループですが、上記の２制度とは別々に理解する方が良いと思います。

「未来の話をしている」ことについて。
NO１様が既出しておられるURLの「2 住宅借入金等特別控除の適用要件」
（5）イの事ですね。
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/ …

これは、その前にある「こういう時はあかんよ」という文を読むしかありません。
（引用）
新築又は取得した家屋をその居住の用に供した個人が
次の期間において、
その新築又は取得をした家屋及びその敷地の用に供している土地等以外の資産（それまでに住んでいた家屋など）について、居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例などの適用を受けていないこと。
イ 令和2年4月1日以後に譲渡した場合
 その居住の用に供した年とその前2年・後3年の計6年間
（引用終）

「こんな規定あるなんて知らんかったので、ローン控除を受けられないって税務署から連絡が来た」って人も現実に居られます（※）。
宅建試験の所得税問題もかって（２０年以上前）に比して高度難問になってるようです。
試験合格をお祈りします。

※
ローンで新居を買ったので住宅ローン控除を確定申告して還付金を貰った。
「あなた、２年前に住宅を売った際に、譲渡代金から３千万円を控除する特例を受けておられるので、住宅ローン控除がうけられませんぜ」
と税務署から連絡が来た。
一般的には「そんなの知らん」「申告時に教えてくれればええじゃん」レベルの話です。
結果は修正申告書の提出をして還付された額を納付したわけです。

この回答へのお礼

補足ありがとうございます。
非常にわかりやすいです。

宅建頑張ります。
励みになりました！

お礼日時：2021/09/08 16:50

No.1 回答者： Moryouyou 回答日時： 2021/09/07 20:55

＞①

下記をご覧ください。
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/ …
引用～～～
イ　令和2年4月1日以後に
　譲渡した場合
　その居住の用に供した年と
　その前2年・後3年の計6年間
～～～引用
ですから、
前2年は令和元年と令和2年、
後3年は令和4,5,6年
で、合っています。

＞未来の話をしていること
＞になりますよね？
はい。それもありえます。
考慮されている点は、
『住まいの買い替え』
なのです。

新しい住まいを買ってから、
前の家を売るといったケース
が考慮されているからです。

＞②
＞特定居住用財産の買換え特例
＞居住用財産の買換え等の場合の
＞譲渡損失の損益通算の違い
特定がどうのは関係ないです。
家を売って儲かった場合と
損した場合の違いということです。

家を売ることで、買った時より
高く売れた場合は、譲渡所得
『儲け』に所得税(と住民税)が
課税されるのですが、
3000万円の特別控除があります。
つまり、売って3000万儲かっても
3000万までは、控除されて、
課税されないという特例です。
これを受けた(申告した)場合は、
新しく買った家の
住宅借入金等特別控除(住宅ローン減税)
は、受けられないという条件です。

譲渡損失が出た場合の制度は、
その年の他の所得と損益通算が
できるという制度で、これは
損したから、税金を少し減らして
あげましょう。
という例外となります。

前の家を売って、損失があった場合
特例の3000万控除の特例を申告は
必要ありませんから、
住宅借入金等特別控除(住宅ローン減税)
は、受けられるということです。

まとめると。
家の買換えは、
売ってから買う場合だけでなく
買ってから売る場合も考慮される。
買換時の特例は、住宅ローン減税と
二重には受けられないが、
売った家で損失があれば、
特例は使わないので、
住宅ローン減税はＯＫ。
というわけです。

以上、ご理解いただけたでしょうか？

この回答へのお礼

親切な回答ありがとうございます。
助かりました。

お礼日時：2021/09/08 16:49