競売物件中の賃貸マンションに居住していたのですが、競売が成立し賃貸人が変わりました。賃借人は会社です。私は社宅として借用しています。が、今回の際契約の窓口として新賃貸人と交渉しなければならなくなりました。まだ契約書は手元にあります。そこで相談したいのですが、
1:前賃貸契約における更新料は支払義務がありませんでした、新賃貸人は更新料支払義務を契約書内に記述してきました。この更新料支払いの義務は発生するのでしょうか?これを無効にする方法があったら教えてください。
2:賃料値上がりについてなのですが、競売で落札後、新賃貸人がその旨自宅に報告にきました、そのときに家賃の値上がりについて質問したところ管理費分が値上がりになる位で収まるだろうとのことでしたが実際には下記の通りの掲示でした。
(月額)
今までの契約
家賃(駐車場込み)50000円
新家賃
家賃       53000円
管理費       3000円
駐車場1台    5000円
合計       61000円
かなりの値上がりです。月額で10000円以上の値上がりとなると年間120000円以上です。経済的にかなりの負担が考えられます。なんとかならないでしょうか?
会社側の負担も増えるし、社宅使用者の負担も増えてしまうので両方にたっている分なんとかしたいのですが、方法を教えてください。お願いします。
追伸:再賃貸契約の期日中です、早めに再契約をと先方に言われています。急いでいます。

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A 回答 (3件)

あまり事例がなくて自信がないのですが・・・。



1の更新料支払いについては、そのような契約内容をもって新賃貸人が再契約を申し出ているので、居住を続ける場合は支払う必要があるといえます。ただ、更新料は賃料とは別なものなので支払わなくても住みつづけることはできるようですが、貸主とのトラブルを覚悟しない限り、「私は払いたくありません!」などと強行に支払い拒否するのは面倒なことになりそうな・・・。例えば貸主との交渉によって免除してもらったり、あるい値引きしてもらったりとか、そのような話し合いはいかがでしょうか?

2について、家賃の値上げに応じたくない場合は、法務局に供託してから、簡易裁判所に家賃減額請求調停を申し立てて対抗するという方法があるようです。
ですが、こちらも最終手段という感じですね。その前に事情を説明して交渉する方法はとれないでしょうか?

いずれも、貸主側と話し合いをして、それでも聞き入れてもらえなければ法的措置にでるしかないように思います。
ですが、ここでトラブるということは、退去時も問題が出そうで、それなら更新せずに退去してしまったほうが何かといいかもしれません。
ちなみに、大まかに言うと、借主の故意・過失による汚損・破損がない限り貸室の修復はしなくともよい、というのが原状回復の解釈になっております。つまり、敷金は原則戻ってくることになります。(それでも返さない場合は、手続きが簡単で費用も安い小額訴訟があります。こういったケースの場合は大抵勝てます。)
引越し代は必要ですが、そのお金で別な賃貸を探すこともできますね。

参考URL:http://www.shinginza.com/qa-fudousan.htm
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 まず、申し上げたいのは、日本は借地借家法(以下本法)により、借主が保護されてます。

一方的な家賃の値上げは相当困難です。まず、あなたは裁判所に対して調停を申し立てたらいかがでしょうか?そこで、現在の住宅事情や、近隣アパートの家賃を考慮し、値上げが適切か否かを
判断します。個人的にデフレの今、値上げが適切とは思えません。断固値上げには、反対すべきだと、思います。
 ただ、注意しなければならないのは、家賃を期日までに支払わないと、deesseさんが、債務不履行で、立ち退きを迫られてしまいます。だから,調停が整うまで、供託をして下さい。そうすれば債務不履行責任を問われません。調停が整うまで、現在の家賃を払えばかまいません。供託は、管轄法務局にあります。持参債務か、取立債務かにより、管轄が違うので注意してください。だから、債務の種類を教えてもらえれば幸いです。
 一応回答しときます。
 1についてですが、まだ契約書に判を押してないのであれば、先ほどの、調停で、もうしあげてください。そうすれば、従前の契約と比べられなんらかの考慮はされると思います。
 2についてですが、それも調停で訴えたらいかがでしょう?先ほども申し上げましたが、デフレの中、値上げが実態と合うとは思えません。断固戦うべきです。調停済むまでは、供託を御忘れなく。家賃は従前ので結構です。
 詳しくは、司法書士にきいたらいかがでしょう?司法書士は、民法や借地借家法と供託法が試験科目となってますので、詳しいと思います.
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この回答へのお礼

ありがとうございました。残念ながら競売では賃借人は弱いようです。再契約をしてもらえるだけありがたいようです。これさえなければ有利なんですけど…
競売後の更新の際の保護についての詳しいことはまだわからないのですが、抵当権が発生した時点で新賃貸人にはなんら債務がないようです。
敷金をそのまま維持してくれるだけありがたいようです。
本当にありがとうございました。司法書士のサイト当たって見ます。

お礼日時:2001/09/02 00:44

先ほどの者ですが、補足です。


その後、どうしてもひっかかったので調べてみましたら、
「新所有者は、賃借人との賃貸契約を引き継ぐことになります。当然に賃借人はこれまでの賃貸借契約をそのまま継続することができますし、借家人としての法的な保護も受けます。敷金は新所有者から返還を受けられます。」とありました。

この場合で言えば、従前の契約内容(更新料なし、家賃そのまま)ということになりますね。

下のURLの、「貸主が変わった場合」の部分をクリックすると詳細が現れます。

参考URL:http://www.kansai.ne.jp/tomatohm/newpage213.htm
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この回答へのお礼

本当にどうもありがとうございました。大変参考になりました。自分でも色々と調べてみたのですが法律は難しくわかりませんでした。やはり競売というのがネックのようです。教えていただいたURLアクセスしてみたらやっぱり競売の場合は立場が弱いようです。通常の売買での賃貸者の変更だと教えていただいた通りのようですが、残念ですがここはおとなしく従った方が利巧ということらしいです。
下手したら敷金も返還されなくなりそうです。
本当にありがとうございます。お手数をおかけしました。助かりました。

お礼日時:2001/09/02 00:34

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Q家賃がもったいない!でも旦那は賃貸アパートでいいという。

結婚して2年目26歳です。今月々7万円の賃貸アパートに住んでいるのですが、旦那の会社から補助も出ず、社宅もないので丸々払っています。
私の周りは、社宅だったり、補助が出ていたり、実家が土地を持っていたりと、うちより好環境なのであせってしまいます。
トヨタ自動車関連の会社が多い地域なので社宅率が非常に高いです。
気づいたときには、周りはマイホームを持っていた。なんてことになるのが目に見えています。
ですが、うちの旦那は、「なんでそんなに家が欲しいのかわからない」というのです。
それより先に子供が欲しいと言います。
この時代に土地もないのに無理して家を持つことはないんじゃないか?といいます。
ですので私がチラシを見て、住宅見学会に誘っても全く無視です。
それより遊びに行きたいと言います。私は遊びよりも家の見学してたほうが楽しいくらいです。
そんな旦那に不安を抱いてしまいます。

でも、家っ家って旦那を追い詰めてしまうと、息苦しくなってしまうので、黙っていたのですが、
2年が過ぎようとしてる今、ちょっと限界が来ています。

私は家が欲しいというより、家賃がもったいないと思うのです。
今の家賃で30年住んだら、2,520万円!!うちの地域ではそこそこのマンションが買えてしまいます。
それか、子供ができたら旦那の気持ちは変わるでしょうか?
旦那を賃貸脱出の導き方もありましたら教えてください。
経験談等ありましたらアドバイスください。よろしくお願いします。

結婚して2年目26歳です。今月々7万円の賃貸アパートに住んでいるのですが、旦那の会社から補助も出ず、社宅もないので丸々払っています。
私の周りは、社宅だったり、補助が出ていたり、実家が土地を持っていたりと、うちより好環境なのであせってしまいます。
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まず「賃貸が無駄」という考えのままでは話は先に進みません。

持家の寿命を30年としましょう。すると、30年で価値は0円になりますので、2000万の家だとすると、30年後には2000万を使ってしまうわけです。このほかにも税金や火災保険、維持修繕費用がかかりますから、合計すると2500万位になります。
2500/30年/12ヶ月=約7万円/月
ですから、持家も賃貸も同額だけ使ってしまうわけです。
ただ、30年後に安くリフォームで今度は1000万で更に30年持たせるとすれば今度は経済的にメリットは出ますね。大体30年で1000万位の違いになるわけです。

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Q会社で契約した賃貸物件の敷金負担義務

転職したときに、会社の名義でアパートを契約しました。それからわずか1ヶ月で退職することになりました。その際に総務の方から、敷引きされるお金を私が負担するように言われました。たった1ヶ月で退職することになったのは私の自己都合によるものなので、責任を感じて「はい、負担します」と答えてしまいました。
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一般受けする事を考えると、お茶の水に近い方が、賃貸に出した場合、埋まりやすいでしょうか。早稲田近辺の学生が多い所がいいでしょうか?
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自分(息子さん)が4年住んで、売却する場合、税金も高い(短期譲渡所得)ので、売却前提での購入はチト考え物です。

4年後(息子さん卒業後)賃貸に廻す場合、賃貸管理が大変。
店子がつかない場合は、管理費・修繕積立金・固定資産税を負担しなければなりません。
管理組合の総会にも出る必要があります。
店子が変わるたびに、リフォームをする必要もあります。

で、ソリューションとしては・・・
大手の中古マンション賃貸管理会社から購入すると手間がかかりません。
家賃保証がありますので、空室になっても安心です。
うまく運用できれば、あなたの年金になります。
まずは、本屋で中古賃貸マンション投資術の本を見ると良いでしょう。
リスクの勉強から始めるのが、セオリーです(いい事ばかりではないので)。

マンション管理会社のリンクを貼り付けておきます。
参考になるといいなぁ。

参考URL:http://www.nihonzaitaku.co.jp/

Q負担付相続の、負担義務の開始時期

 Aは全財産をBに、負担付きで相続させるとの遺言を公正証書で残しました。負担の内容は、Aの配偶者Cが要介護となった場合の老人ホーム入所及びその費用負担です。

 ところでCは、Aの死亡前に要介護となりました。Bは老人ホームの費用を現在において負担する必要がありますか?

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Aさんを被相続人とする相続がまだ発生していないので、現時点では、BさんもCさんのために老人ホーム等の費用を負担する必要がありません。
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その辺はAさんとBさんとの日ごろからの信頼関係でしょうね(^^ゞ

Q賃貸の家賃がもったいない?

現在家賃を15万払っています。
モデルルームで営業マンから賃貸はお金が消えていくだけで何も残らないと言われて焦りを感じ、1ヶ月でも早くマンションを買いたくなりました。

これは口車に乗せられた状態なのでしょうか?
今まで下記の理由で賃貸を選択してました

1、夫婦共に転勤の可能性が将来ある

2、子供の人数が確定して、妻である私が働き続けられる確証がとれないとローンを組むのが不安

3、戸建てに憧れがあるから一生マンション暮らしに抵抗がある
賃貸中にお金を貯めて家を建てたい


以上です

転勤族なので、貸したり売ったりするなら戸建ては現実的ではないと知りやはりマンション買うべきなのかと思い悩みます。

賃貸はお金の無駄なのでしょうか?アドバイス下さい。

Aベストアンサー

家賃15万円とローン返済15万円で比較してみます。

フラット35のような長期金利2%で20年間返済にするとローン返済15万円は3000万円の借り入れに相当します。毎月定額返済の15万円の中は10万円が元本返済で5万円が利息分です。自己資金1000万円で4000万円のマンションを購入するようなケースです。利息の合計は642万円です。利息が銀行の儲けです。

賃貸物件は1戸当たりの建築費がおよそ1000万円です。大家も借金して賃貸物件を作ります。変動金利1%で20年返済で1000万円借りると毎月46000円の返済で利息が8000円です。利息総額が103万円です。貴女が20年間住んでくれると3600万円の家賃が貰えます。その差額が儲けで2500万円です。大家の儲けが大きいのは土地にあるのです。賃借人は建物だけではなく、大家が持っている土地代も支払っていることになるからです。大家が賃貸をしているのは土地活用なのです。

20年間に銀行に642万円取られるのか、賃貸で大家に2500万円取られる。しかし4000万円の新築マンションも築20年経過すると半額の2000万円になり、2000万円の損出です。あわせて2642万円取られるのと同じです。新築戸建てを買うと土地があるのでマンションほどは下落しないが、5000万円が必要で自己資金が2000万円必要になる。土地が3000万円で建物が2000万円のイメージです。建物下落は1500万円で資産は3500万円残る。

20年後の資産で見ると、賃貸は貯金温存で利息が付いて1100万円、マンションは2000万円、戸建ては3500万円だが1000万円が余分に必要なので比較上は(2500万円)となる。マンションの管理・修繕で500万円。戸建ての修繕で200万円。固定資産税は各々200万円が必要とすると。賃貸は1100万円、新築マンションは1200万円、新築戸建ては(2100万円)となる。やはり戸建てが資産形成できる。

家賃15万円とローン返済15万円で比較してみます。

フラット35のような長期金利2%で20年間返済にするとローン返済15万円は3000万円の借り入れに相当します。毎月定額返済の15万円の中は10万円が元本返済で5万円が利息分です。自己資金1000万円で4000万円のマンションを購入するようなケースです。利息の合計は642万円です。利息が銀行の儲けです。

賃貸物件は1戸当たりの建築費がおよそ1000万円です。大家も借金して賃貸物件を作ります。変動金利1%で20年返済で1000万円借りると毎月46000円の返済で利息が8000...続きを読む

Q金銭消費貸借契約書の賃貸権と競売について

200万円の金銭消費貸借契約書に、
支払わない時や、競売の時、
乙の所有する不動産を甲に賃貸する旨承諾する。
とあり、賃貸権が仮登記されています。
支払っていなくて、競売になった場合、
この契約は、どのように影響するでしょうか?
素人なので、よろしくお願いします。

Aベストアンサー

競売を邪魔する為の登記(短期賃貸借)を予防する為の登記です。
古い登記簿にはあるけど、今はあまり見ないですねぇ。

借りた金を返さないと、債権者(貸主)は当然にその抵当権を実行し、不動産を競売にかけ、その代金を弁済にあてます。

抵当権設定登記と同時に停止条件(金を払わない時点で本登記にする)付き賃借権を仮登記しておけば、仮登記を本登記することによって、債権者が1番の賃借権を獲得し、債権者の抵当権設定後に短期賃借権を取得した者に対しても、優先できる訳です。

やくざなんかが短期賃貸借の契約を元に居座っても、債権者の賃借権が順位上早いので、当然に立ち退きを請求することができるという意味で使っていたけど、最高裁判決で否定されたので、今ではあまり使われないのかな。

まあ、あってもなくても一緒でしょう。
債権者にとっての気は心ですか(^^)

Q「もったいない」は日本語ですか?

最近の日本は何かとあれかにつけて「もったいない」「もったいない」言うけれども、その「もったいない」って、日本人が通常使うべき日本語でしょうか?そのあたり疑問です。思うところお書きください。

あれやこれを食べ残したらもったいない、もったいないと言われたりするが、残飯(ざんぱん)などが残れば家畜の飼料として再び使う事ができる。

可燃ごみと不燃ごみを丁寧に分別する人もいるけど、あれも「もったいない」信仰の一端だろうか?きっちり分別して燃やすものと燃やさないものを分けないとエネルギーの無駄だ、もったいない。だけれども現実には多少可燃ごみに不燃ごみが混ざっていた方が、燃えやすくてCO2排出量を抑える事ができる。皆が不安がるほどダイオキシンもそんなに出るものでは無い。

他にもあれがもったいない、これがもったいないと言う言葉をたまに聞いたりするが、もったいないと言う言葉こそもったいないと思うのは私の気のせいでしょうか?思うところお書きください。

人生にも多少無駄があった方が、伸び白あって良いのでは?と、思うのは私だけでしょうか??

Aベストアンサー

人間社会では、すべてが几帳面に決まっていて
何の無駄もなく余裕もなかったら息苦しくて
困ります。
あなたが言うように、もったいないを信仰せずに
いろんな選択肢を持った方がいいです。

それならば、もったいないと言い続ける信者の
存在も認めるだけの度量の広さもほしいですね。

Q大至急教えて下さい!競売物件の賃貸契約

先日、母親が住む賃貸住宅(一戸建て)が競売にかけられ、
ある不動産屋に落札されました。
登記なども終わり、今後のこちらサイドの希望を聞いて来ました。
内容は下記の通りです。

1.現在の家賃のまま住み続ける

2. 前大家さんとの契約の保証金75万円+25万円で立ち退き
  *保証金は解約引きで75万円を返却する旨は
   競売の物件説明書に買主が負担すると明記されてました。

3.落札価格+200万円で買い取り


2と3は検討するまでもなく飲めないことなので
1の賃貸契約の方向で考えてますが、
新しく契約する賃貸契約書には築年数が古い(築32年ぐらい)ため
雨漏りや水回りに故障が生じても修理代は借主が負担することと
記載されていました。

先方いわく、法律に沿った契約書なので
問題ないと何度も言って早くサインしろと迫られています。
一応その場は2,3日猶予をくれと帰ってきましたが、
次にサインしなければ、賃貸契約は無効で
上記に書いた、2の立ち退きか3の買取になると言われています。

もともとの賃貸契約は20年前からのもので、
今回競売にかけられた抵当権より前の契約です。

どう対抗すればいいのか、アドバイスをお願いします。

先日、母親が住む賃貸住宅(一戸建て)が競売にかけられ、
ある不動産屋に落札されました。
登記なども終わり、今後のこちらサイドの希望を聞いて来ました。
内容は下記の通りです。

1.現在の家賃のまま住み続ける

2. 前大家さんとの契約の保証金75万円+25万円で立ち退き
  *保証金は解約引きで75万円を返却する旨は
   競売の物件説明書に買主が負担すると明記されてました。

3.落札価格+200万円で買い取り


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Aベストアンサー

ご質問のケースでは、抵当権登記に先立って、賃貸借契約があり、おそらく建物の引渡も抵当権登記に先立って受けていると思われますから、まず前提として、お母さんは賃借権を競落人(不動産屋)に対抗(主張)できると思われます。

そして、競落人は、元の賃貸人の地位を受け継ぎますので、賃貸人が誰かについてだけは競落人に交代していますが、賃貸借契約のその他の点はこれまで通りのものが続いています。
賃貸人が交代したからといって、契約が終了することはありません。「次にサインしなければ、賃貸契約は無効」というのは明らかに虚偽であり、悪質な交渉態度と考えられます。
サインをしなくても、賃貸人が誰か以外は元のとおりの契約が続いていますので、焦る必要はありません。

また、競落人が賃貸借契約の解約や更新拒絶をしようとしても、正当事由が必要とされますから(借家法1条の2)、そう簡単には解約や更新拒絶はできません。
(ご質問のケースは、もともとの契約が平成4年8月1日の借地借家法施行前なので、賃貸借契約の解約や更新拒絶については借家法が適用されます。)

なお、新たに提示された賃貸契約書には、築年数が古い(築32年ぐらい)ため雨漏りや水回りに故障が生じても修理代は借主が負担すること、といった特約があったとのことです。
民法の原則では、賃貸物の使用・収益に必要な修繕は、賃貸人の義務と定められていますから(民法606条1項)、このような特約があると言うことは、賃借人に不利と言うことになります。
ただし、この規定は、特約があれば排除できる任意規定と解されていますが、場合によっては、消費者契約法10条の「民法 … の公の秩序に関しない規定の適用による場合に比し、消費者の権利を制限し、又は消費者の義務を加重する消費者契約の条項であって、民法第一条第二項に規定する基本原則に反して消費者の利益を一方的に害するものは、無効とする。」という規定により、無効となる可能性もあり得るような内容ではないかと考えられます。

ネット上での匿名の相談では詳細が分からず(コスト面からの利害得失も)、具体的なアドバイスに限界がありますので、最寄の消費生活センターあるいは、法テラス(日本司法支援センター)の無料法律相談等でご相談下さい。

参考URL:http://www.kokusen.go.jp/map/,http://www.houterasu.or.jp/service/taimen_soudan/

ご質問のケースでは、抵当権登記に先立って、賃貸借契約があり、おそらく建物の引渡も抵当権登記に先立って受けていると思われますから、まず前提として、お母さんは賃借権を競落人(不動産屋)に対抗(主張)できると思われます。

そして、競落人は、元の賃貸人の地位を受け継ぎますので、賃貸人が誰かについてだけは競落人に交代していますが、賃貸借契約のその他の点はこれまで通りのものが続いています。
賃貸人が交代したからといって、契約が終了することはありません。「次にサインしなければ、賃貸契...続きを読む

Q大卒でイベントスタッフはもったいない?

知り合い(男)に都内の大卒で
イベント会社(コンサートスタッフなど)に正社員で就職した20代後半の人がいるのですが
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大学院卒ならもったいないかも。。。

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このご時世、正社員に就けただけでも有難がるべきです。



っと、そもそも私ならそんなちっぽけな物差しで人を図りませんけど。

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Q競売で買受けた不動産の賃貸契約の継続拒否

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心情的にはA不動産になんとか払わせたいのですが、なにかいい方法はないでしょうか?

はじめまして。
先日素人ながら競売にてマンションを購入したものですが、はまってしまいました。皆様のお知恵を拝借したく。

その物件には、某不動産会社(A)の家賃保証契約が前オーナーさんの購入時からついており、現テナント(B)さんに転貸しております。買受後この不動産会社に連絡をしたところ、担当者から電話させますと言ったきり連絡はなく、またその後電話をしても不在でした。知り合いの不動産屋さんに相談して、Bと連絡を取ったところ、あわててA不動産担当者から連絡があり会うことに。そ...続きを読む

Aベストアンサー

テナント(B)と今度は貴方が契約する番です。
どこかの管理会社で保証付に頼む時は建物の作りや装備品に基準があり。 
現状以上の質が問われます。改修で経費負けする場合があります。
Aとすんなり契約が結べは 家賃は貴方の所へ振り込まれます。

契約家賃の6割程度しかはらわれてない。
= いや~この手の物件の多くは何ヶ月も払ってないのが多いです。

少しでも家賃を払ってると
当然追い出しにはいくらか金が少しはかかります。

借りて強しですね。


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