賃貸借契約における更新料及び賃料値上げについて

競売物件中の賃貸マンションに居住していたのですが、競売が成立し賃貸人が変わりました。賃借人は会社です。私は社宅として借用しています。が、今回の際契約の窓口として新賃貸人と交渉しなければならなくなりました。まだ契約書は手元にあります。そこで相談したいのですが、
１：前賃貸契約における更新料は支払義務がありませんでした、新賃貸人は更新料支払義務を契約書内に記述してきました。この更新料支払いの義務は発生するのでしょうか？これを無効にする方法があったら教えてください。
２：賃料値上がりについてなのですが、競売で落札後、新賃貸人がその旨自宅に報告にきました、そのときに家賃の値上がりについて質問したところ管理費分が値上がりになる位で収まるだろうとのことでしたが実際には下記の通りの掲示でした。
（月額）
今までの契約
家賃（駐車場込み）50000円
新家賃
家賃　　　　　　　53000円
管理費　　　　　　 3000円
駐車場１台　　　 5000円
合計　　　　　　　61000円
かなりの値上がりです。月額で10000円以上の値上がりとなると年間120000円以上です。経済的にかなりの負担が考えられます。なんとかならないでしょうか？
会社側の負担も増えるし、社宅使用者の負担も増えてしまうので両方にたっている分なんとかしたいのですが、方法を教えてください。お願いします。
追伸：再賃貸契約の期日中です、早めに再契約をと先方に言われています。急いでいます。

No.1 ベストアンサー 回答者： jung 回答日時：2001/09/01 21:32

あまり事例がなくて自信がないのですが・・・。

１の更新料支払いについては、そのような契約内容をもって新賃貸人が再契約を申し出ているので、居住を続ける場合は支払う必要があるといえます。ただ、更新料は賃料とは別なものなので支払わなくても住みつづけることはできるようですが、貸主とのトラブルを覚悟しない限り、「私は払いたくありません！」などと強行に支払い拒否するのは面倒なことになりそうな・・・。例えば貸主との交渉によって免除してもらったり、あるい値引きしてもらったりとか、そのような話し合いはいかがでしょうか？

２について、家賃の値上げに応じたくない場合は、法務局に供託してから、簡易裁判所に家賃減額請求調停を申し立てて対抗するという方法があるようです。
ですが、こちらも最終手段という感じですね。その前に事情を説明して交渉する方法はとれないでしょうか？

いずれも、貸主側と話し合いをして、それでも聞き入れてもらえなければ法的措置にでるしかないように思います。
ですが、ここでトラブるということは、退去時も問題が出そうで、それなら更新せずに退去してしまったほうが何かといいかもしれません。
ちなみに、大まかに言うと、借主の故意・過失による汚損・破損がない限り貸室の修復はしなくともよい、というのが原状回復の解釈になっております。つまり、敷金は原則戻ってくることになります。（それでも返さない場合は、手続きが簡単で費用も安い小額訴訟があります。こういったケースの場合は大抵勝てます。）
引越し代は必要ですが、そのお金で別な賃貸を探すこともできますね。

参考URL：http://www.shinginza.com/qa-fudousan.htm

No.3 回答者： akarilove 回答日時：2001/09/02 00:35

　まず、申し上げたいのは、日本は借地借家法（以下本法）により、借主が保護されてます。

一方的な家賃の値上げは相当困難です。まず、あなたは裁判所に対して調停を申し立てたらいかがでしょうか？そこで、現在の住宅事情や、近隣アパートの家賃を考慮し、値上げが適切か否かを
判断します。個人的にデフレの今、値上げが適切とは思えません。断固値上げには、反対すべきだと、思います。
　ただ、注意しなければならないのは、家賃を期日までに支払わないと、deesseさんが、債務不履行で、立ち退きを迫られてしまいます。だから，調停が整うまで、供託をして下さい。そうすれば債務不履行責任を問われません。調停が整うまで、現在の家賃を払えばかまいません。供託は、管轄法務局にあります。持参債務か、取立債務かにより、管轄が違うので注意してください。だから、債務の種類を教えてもらえれば幸いです。
　一応回答しときます。
　１についてですが、まだ契約書に判を押してないのであれば、先ほどの、調停で、もうしあげてください。そうすれば、従前の契約と比べられなんらかの考慮はされると思います。
　２についてですが、それも調停で訴えたらいかがでしょう？先ほども申し上げましたが、デフレの中、値上げが実態と合うとは思えません。断固戦うべきです。調停済むまでは、供託を御忘れなく。家賃は従前ので結構です。
　詳しくは、司法書士にきいたらいかがでしょう？司法書士は、民法や借地借家法と供託法が試験科目となってますので、詳しいと思います．

この回答へのお礼

ありがとうございました。残念ながら競売では賃借人は弱いようです。再契約をしてもらえるだけありがたいようです。これさえなければ有利なんですけど…
競売後の更新の際の保護についての詳しいことはまだわからないのですが、抵当権が発生した時点で新賃貸人にはなんら債務がないようです。
敷金をそのまま維持してくれるだけありがたいようです。
本当にありがとうございました。司法書士のサイト当たって見ます。

お礼日時：2001/09/02 00:44

No.2 回答者： jung 回答日時：2001/09/01 21:42

先ほどの者ですが、補足です。

その後、どうしてもひっかかったので調べてみましたら、
「新所有者は、賃借人との賃貸契約を引き継ぐことになります。当然に賃借人はこれまでの賃貸借契約をそのまま継続することができますし、借家人としての法的な保護も受けます。敷金は新所有者から返還を受けられます。」とありました。

この場合で言えば、従前の契約内容（更新料なし、家賃そのまま）ということになりますね。

下のＵＲＬの、「貸主が変わった場合」の部分をクリックすると詳細が現れます。

参考URL：http://www.kansai.ne.jp/tomatohm/newpage213.htm

この回答へのお礼

本当にどうもありがとうございました。大変参考になりました。自分でも色々と調べてみたのですが法律は難しくわかりませんでした。やはり競売というのがネックのようです。教えていただいたＵＲＬアクセスしてみたらやっぱり競売の場合は立場が弱いようです。通常の売買での賃貸者の変更だと教えていただいた通りのようですが、残念ですがここはおとなしく従った方が利巧ということらしいです。
下手したら敷金も返還されなくなりそうです。
本当にありがとうございます。お手数をおかけしました。助かりました。

お礼日時：2001/09/02 00:34