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買いたいと思った中古マンションがあったので、そのことで質問させてください。
築10年、総戸数20戸で、三階建ての二階の部屋になります。三階建てなのでエレベーターがないので、修繕費はかなり安くつくと考えていいでしょうか?
現在、修繕費は毎月1000円という安さです。これまでの積立額や修繕履歴、修繕計画についてはまだ聞いてないのでわかりません。
この物件はエレベーターがないので歳を取ってから階段の昇り降りがつらくなればほかへ移ることになると思います。
それだけに、買い替えを視野に入れているためにランニングコストがあまりかかって貯金を食いつぶすようでは困るのです。
この物件の立地は人気のある地域からほんのちょっと離れた場所で、将来的に(数十年後に)売却や賃貸の需要があるかどうかは微妙です。
だから二束三文でも売れればラッキーだと思っていますが、他に移るだけの貯金ができていないと・・と考えています。
マンションをお持ちの方で、エレベーターの維持がどのくらいコストがかかるかご存知の方がいらしたらアドバイスをお願いします。またこのような低層マンションの修繕や維持に関することで何かご意見がありましたら、ぜひお願いいたします。

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A 回答 (9件)

>前回アドバイスいただいたように、(F)の駅近物件がやはりいいのかなと思っていたところ、


>ここは他の方の申し込みが入ってしまったようです。
>ちなみにここは坪単価180万でした。

これお買い得でしたね。大丈夫、売り時期ですから待てばまた出ます。づっとウォッチすることです。
その間、遠くの新築物件でもひやかしに見てまわっていればいいです。
あるいは、他の仲介物件探すとか・・楽しんで気長にやるもんですよ。家探しは。

>やはり自分が気に入るマンションに住みたいと思ってしまいますから。

気に入るということは大事ですが、駅近、上層階、日照、視覚の抜け、角部屋など、だれしも優先度を高くおく項目を
無視しないことです。

>そこで、自分が一番「気に入った」と思える物件が(C)のテラスハウスなのです。

いいですけど、テラスハウス自体別物ですから、いろいろ物件を新築含めてごらんになることです
エレベータがついて
いたり、屋上が庭になっていたり、さまざまななものがあります。
テラスハウスの床は共有部分ではない場合
エレベータを新設できる場合もあります。よく仲介さんにお尋ねくださいませ。
私は100平米少々の住宅を40段も階段のぼって行き来するのは
それだけで私は嫌ですけど。


>このテラスハウスは広さはとても広く、

階段だけで2m×2mかける3=12m2あります。120m2でも実質108平米

>日照と環境が抜群です。ここは「人気のある街」の隣駅で徒歩15分ほどです。

いいかもしれませんね。

>決して便利な方ではないのですが、環境の良さから不思議と人気がある地域です。
それって図る尺度は、あくまで周辺の賃貸の坪単価ですよ。
私のなかでは、築15年いないの賃貸マンションの賃料ベースで
坪1.2万円 人気エリア
坪1・0万円 収益エリア
坪 0.8万円 ファミリーエリア
と区分しています。

近くに都市機構のマンションがあるのですが、
ここは以前公団の古くて汚い団地だった時からなぜか入居希望者が後を絶たないほど、
賃貸の需要は保証されている地域です。

それは賃貸の坪単価が相場より安いからでしょう。

>やはり転売できることを第一に考えると、
>テラスハウスはだめでしょうか。



ダメです。テラスハウスは、もともと旗ざお敷地など「共同住宅の建たない土地」に無理して建てているものが多いです。
管理費が安いというか管理もろくにしていない長屋が多いです。
戸建感覚はありますが、都心で木造三階建てを買う人には、テラスハウスも選択肢にはいるかもしれません。
賃貸でテラスハウスはどうでしょうか・・・私は買いません。

>それから(D)の築30年の物件ですが、・・
>とおっしゃる、詳しいところをお聞かせ願えないでしょうか。

最後、すまないで放置するわけにはいかないということです。捨て値でも買手はつきません。なぜかというと価格がここ
までさがると、収入のない年金世帯しか住まなくなります。マンションには30年目の大規模修繕40年目の大規模修繕
というのがあるけど、そこに支払う修繕積み立て金が足りない。また一時金を払えないという事態になり
「マンションは管理を買え」という鉄則の逆を地でいくことになります。
日常の修繕さえままならない。引っ越して出ていって、売れないまま、管理費不払い、滞納、管理会社が見放す
自主管理。ますます荒廃・・・そうなっても住んでいられますか?
撤去するにも述べ床面積あたり2万円程度の撤去費がいります。90平米なら150万は必用です。
立替のめども再開発のめども道路にひっかかって保証金ももらえない郊外のボロマンションは悲惨です。
それと、1981年に新耐震法が施行。それ以前にできたマンションは大地震で倒壊しても不思議はないです。
粗大ゴミみたいなマンションを買っても処理費だけでなくゴミの保管料までとられると思ってください。
古いマンションはタイルが剥がれ、また屋上の笠木が剥がれ、それが通行人に怪我をさせたりもします。
維持管理は社会的責任でもあります。管理組合に財力のないマンションに住んではいけません。


>なぜ人気があるかというと、便利でお洒落な街であることはもちろん、物価が安く適度な庶民性、
>適度に自然があること、さらりとした人間関係、なにより住民属性が高く、教育環境として最高であること・・

こういう場所は都内にたくさんあります。

目黒区武蔵小山
中野区哲学堂
中野区中央 
杉並区 明大前
下北沢
茗荷谷
目黒区碑文谷
中目黒 

もっと視点を拡げてさがしてみては?

>家を持っている人はなかなか手放さないので物件自体が本当に「出ません」!!マンション用地は競争入札で高騰してます。
これは、こういう考え方をしています。確かに三軒茶屋あたりでもめっきり物件がでなくなっているのは、高額で買った人が
売りたくても売れないからではないでしょうか。こういうエリアは90年代70平米のマンションは8000万円もしたエリアなの
です。70平米の1985年物件は3600万円で売り出され1990年には1億円になったこともあるのです。
中古でも7000万円で買っている人もいれば最初の価格で買っている人もいる。7000万で買った人はいまさら3400万円で
売るわけがない。それだけのことではないですか。

都内どこでもそうです。ですからいまのうちに、値ごろ感のある中古を買っておいて10年後に転売という考えが
誰しも考える普通の線だと思いますが・・・あのぉ 押付ける気はさらさらないです。(^^;

>(E)の旧法賃借のマンションの近くに最近、建設中の物件があるのですが、
>55平米の2LDKが五千万・・・です。(駅から15分です)

これ高すぎますね。坪300万円ですか?誰も買わんでしょう。最近用地難でこうなってしまうのですね。
高級物件なんでしょうね。

>この街の特徴として、確かに駅近の方が価格が高いのですが、
>駅から離れても結構、価格が下がらないのです。

具体的に地名かきかないと正確な判断つかないです。それでないとわからない。無理ですよ。
これ以上想像で答えるのは・・責任もてません。(;;)


>それならやはり、築浅を買って20年以内の売却が得策でしょうか・・・

築浅は90年代物件のことで、まだ値落ちが進みます。確かに供給難の地域が増えていますが、平成ヒトケタものは元値が
高く買い替えの場合でも、残債の額も多く、売り出しても値がさげられず成約にいたらないものもあります。
それに比べて人気エリアならば、バブル前の物件のほうが価格も安く(駒沢で坪160万前後)買いやすいし、値落ち幅が今後も
少ないのは実績が示しています。元値が安いのです。
築浅を買って20年後に売却でなく築浅を買っても10年後に売却です。



>実際、こんな地域ですので、なかなか築浅では予算が届きません。
まだ坪210万とかすると思いますよ。

>やはり建替え寸前のマンションでも買い手がつくといえるのは渋谷や青山のような都心部に限られるのでしょうか。

そういう判断は地名を特定してもらえないとなんともいえません。中目黒と三茶と自由が丘でも違います。
恵比寿でもどこでも現状の賃料は微妙に違います。
それも過去のトレンドから申し上げていることで、あたらないかもしれません。

ネットでたとえば、家賃15万円70平米で検索してその地域で築何年ものの中古賃貸が検索できるか
というのも鍵になりますよ。家賃さえさげれば、おっしゃっているような地域の立地ならば客がつきます。
三茶でも自由が丘でも徒歩15分の格安物件というのはありますから。
でも、大切なのは遠い物件で、広い物件は貸すのにはむかない。
近くて狭いが一番借りてが多い。
同じ家賃15万なら徒歩3分の50平米と徒歩15分の70平米なら徒歩3分に需要がある。
それは間違いないです。

賃貸需要のある場所なら、実際問題買手はつきます。ですから駅7分程度が一番古くなっても売りやすい。

まとめ、マンションはゆめゆめ20年も住もうと思わない。10年で買い替えを考えましょう。
売り時期を考えて15年くらいで買い替え。そういうことが可能な立地を選びましょう。
10年の支払いローンと売却価格と経費の差が賃料と比べて得ならOK。損なら売らないで済み続ける
ただし経年の修繕コストのリスクは増すということです。

この回答への補足

本当に何度も何度も、ためになるお話を聞かせていただいてありがとうございます。楽しんで気長に探すものですよ、というお言葉には本当に心が救われました。いろいろ勉強させていただいて、私も視野が広がったように思います。
テラスハウスはやはりやめることにしました。
(D)の築30年の物件について、yamadanaokakashiさまのやめた方がよいというアドバイスはとても参考になりました。ところが最近、この物件について詳しいことを調べましたら、意外といいかもしれないと思ってしまったのです。
このマンションは今は激安物件ですが、この価格が三十年前と変わっておらず、つまり新築時に購入したのはとても裕福な方たちで、その人たちが今お年寄りになって半分くらい住まわれてるそうです。住民の層も良いので管理修繕費の滞納もなく、いわゆる管理良好で積立金が5億円ほどたまっていました。それで最近、大規模修繕を行って耐震補強もしたということです。耐震補強はよっぽど予算がないとできないということで、もちろん補強しても最近の建築物ほどの安心感はないかもしれませんけれどね。とりあえず住民は建替えはしないで、大事していく方針だそうです。外壁は吹き付けなので高級感はありませんが、塗ってしまえば真っ白で清潔感はあります。
世帯数が多いのでしょっちゅう売りにも出されてますが、すぐ買い手はつくようです。この物件を買ってみるのも手かな・・と思ったのですが、いかがでしょうか。
十年後には築40年になりますが・・ロケーションから見て
売りにくい物件とも思えないんです。かなりこの物件に心が傾いています。管理良好なら古い物件も買うに値するのでしょうか。やはり築40年、50年になった物件はゴミと同じでしょうか。どうかyamadanaokakashiさま、反対のご意見がありましたら、聞かせてください。

それから正確な地名を伏せて質問させていただいてたのに、いろいろ親切なアドバイスをいただいてありがとうございました。私が検討している街は、東京市部ですが23区に隣接する中央線k駅です。
ここの強みは、絶対的にマンション供給量が少ないということです。今現在も用地がないので新築はほとんど建ちませんし、それに比べて築30年以上の古いマンションが多いです。その上住みたがる人は何倍もいるので、築30年のものが三千万という値段でも売れてしまうのです。将来的にも供給量より需要が多いことは保証されている街なので、とりあえず売るにも貸すにも困ることはない・・と不動産屋さんにも強く勧められます。
そう考えると、私も最初は自分が一生住むつもりで探していたのですが、yamadanaokakashiさまのご助言もいただいて、買い替えを視野に入れて選んで、あまり「一生の買い物」と気負わずにいた方がいいのではないかなと、最近思っている次第です。もし良かったらまたご意見くださいませ。

補足日時:2005/04/21 05:02
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>マンション選びって難しいですね。



でも、ご自身のライフデザインでもあります。じっくり納得してお金だけでなくいろんなこと考えて
納得するまで考えてください。


少しイメージアップするために話を具体的にします。東京に田園都市線という線があってそこに閑静な住宅地で
宮前平という駅があります。そこに、お話にでていたのとよくにたマンション(ただし築年数は24年くらいですが)
アベリアというのがありまして、そこを思い浮かべながら書いていました。

>A)人気のある街の少し離れたところで、駅徒歩10分。築10年。
これは、いいですね。広さと価格のバランスが問題ですが、住み替えも将来楽そうです。
それになにより、楽しくくらせそうですね。



>B)Aと同じ地域で、築20年。価格は激安。リフォームしても20年住めれば元は取れる。

駅に近ければ、検討の余地ありです。
宮前平だと駅2分のニューウエルテラスという物件がありましたが、古くても立地のよさで売れていました。

大規模修繕の2回目がおそらくまだでしょうね。給排水管の取替えなど、これまでの修繕履歴をしっかり聴いて、今後10年で
でる大規模修繕の想定額と、修繕積立金をしっかり比較。いろいろお金が出そうです。
あと住民に変な人がいないかチェック。区分所有者はもとより、賃貸人に迷惑行為をする人がいないか。
次は、専用部分の住宅設備
給湯器はおそらく一度取り替えています。でもバス・キッチンは限界でしょう。
水周り込みでリフォームすると70平米でも250万以上はかかります。間仕切りかえれば350万くらいでしょうか。
現状の間取りそのままの仕上げリフォームをお奨めします。室内の給水管もできたらこの際取り替え。


>C)A、Bと同じ地域のテラスハウス。築20年。鉄筋作り。エレベーターなしなのでいずれは階段の昇降がつらくなるが、
その時に売れるか?貸せるか?が疑問。

これは、宮前平と宮崎台の丘のちゅうふくに、かなり優れたデザインのテラスハウスがありました。周囲は
大型犬の散歩の似合う閑静な住宅地、とにかく東急の開発だけに公園の緑が豊か。
周辺の大型書店やスーパーも魅力でした。ただ駅からやや遠かったです。

テラスハウスは古くなるとほとんど人気がないです。日照とか眺望がよくて面積が広いとか、周囲が戸建で高級分譲
などだとまだ目はあります。ただし先に申し上げたように、修繕費の額はすくなくてすみそう。

>D)人気のある街からバス10分。築30年。価格は激安。
最近大規模修繕を終えたばかり。団地のような作りで(多分)容積率には余裕がありそう。
ここは20年で住み捨てるなら充分元は取れると考えるが、20年建て直しがないかどうかが疑問。
築年数から耐震性も疑問。

宮前平だとグリーンハイツがこれにあたります。大成プレハブのコンクリートパネル工法で、かなり老朽化が進んで
いました。価格も例年下落が続き、いまでは、96平米で1500万円くらいかもしれません。

これは絶対に買ってはいけません。10年落ちのブルーバードを買うようなもの。

>E)人気のある街の徒歩10分。築20年。旧法賃借。所有権でない分少し安いだけで、激安ではない。
>入れ替わりが激しい物件のようだが、需要は高くて賃貸でも売却でもすぐ買い手がついてる。でも所有権ではないので、
>いつまで住めるのだろうか?という疑問。
旧法の借地権ならば別に地代分コストがかかるだけで普通のマンションと同じです。

>また初期価格からいって貯金も多くはできないので、「使い捨て」はできない
>自分が一生住むか、将来ある程度の価格で転売できる前提でないと買う決断ができない。

東京の例ですみません。世田谷や目黒だったら古くても売りやすいです。むしろ古いほうが今後の値下がりが
少ないと思います。
なぜかというと、マンションは地価の下落とリンクしているから・・建物価値は最初に大きくさがってあとは
じわじわですが、土地は周辺ほど今後も大きく下落です。
ですから郊外の古いマンションはゴミみたいになってしまいます。多摩ニュータウンの分譲マンションなど
古くて買手がないものはやまほどあります。


>F)人気のある街の駅から6分。
>築10年。売主さんの事情で価格は相場よりも大分安く、広さも管理体制もすべて最高。

これにしましょう。(^^)

ただ一つだけ、商業地域なので目の前のビルが将来、どんなテナントが入るかわからない。
そんなこと考えてたらきりないです。2階の部屋で顔つきあわすとかいうなら別ですが

マンション買うときは、なるべく自分特有の趣味は(たとえば土が好きで1階にこだわるとか
歩くのが好きだから徒歩16分でいいとか 都会育ちだから日陰平気とか 眺望なくても閉ざされた感じが
好きとか  )  押さえて世間相場の価値観で選ぶのが転売のときに有利です。(当然ですね)

>悪臭や騒音の害のある商店が入るリスクあり。
>悪臭などで自分が住めなくなった場合、
というかそういう場合はマンションの管理組合が店舗に苦情いうわけで、住めなくなって困るのは
あなただけではないです。賃貸ほど劣悪な環境を放置する風土は分譲マンションにはない
と思ってください。それを左右するのが管理組合の意識です。

>駅近というのはそれほど価値があるのだろうか。

あります。あります。あります。・・・・賃貸価値は特に。
私は、千代田区に駅徒歩1分のワンルーム持ってますが、強いですよ。法人の寮としてすぐに借りて
つきました。中央区の駅徒歩5分の1LDKも最強ですね。
駅2分と駅5分と駅10分が同時に同じ家賃で貸したらどれがら先に埋まりますか?
これが駅2分築15年 駅5分 築10年 駅10分 築5年だったらどうでしょう。
やはり駅近からさきにきまるのです。

実際に住んでみれば駅までの距離って毎日の話。
電車5分乗ったら私鉄なら4つ先にいきます。駅徒歩5分か駅徒歩10分の差は、沿線の駅前物件の価格差と同等だと
思ってください。


>私が物件を探している「人気の街」というのは、多くの人が住みたがり、また家を持っている人が手放さないので物件自体が少なく、
>築30年3LDKのマンションが3000万を下らない地域です

これってものすごい高級住宅地ですね。(@@)
東京でいうと港・渋谷・世田谷区クラスですね。関西なら芦屋ですか?



>今後築30年40年というマンションが立地がいいからというだけで売れるのだろうか?という疑問があります。
こればかりは、立地を聞かないとなんともいえません。
郊外なら大変危険な賭けです。なぜなら今後も都心回帰現象が続きます。都心のタワーマンションブームで
周辺の新築物件が売れ残ってひいては中古価格の下落につながっています。
都心部ならば、築20年前後(新耐震法の1981年後)の物件がいいでしょう。
地価下落がおちついて反発するような地域(渋谷 新宮前 南青山 市谷 湯島 南麻布 三田 高輪あたり)なら
築30年でも買って住んで価値があります。
しかし、用賀、桜新町、自由が丘 あたりだと築20年以上のものを買って下落率がどの程度かというと自信ないです。
築浅を買って、売りやすい20年前の転売をおすすめします。
それ以上いくら人気があろうと坪単価150万円以下の郊外中古には手をださないほうがいいと思います。
10年で半値もありえます。

物件の坪単価というお話はしましたでしょうか。
私の他の回答(プロフィール欄からいけます)を参照くださればご理解いただけるとおもいますが
物件比較は常に坪単価(販売価格÷占有面積坪)で比較されることをおすすめします。
週刊住宅情報の中古マンションリストにも坪単価がでています。
>築30年3LDKのマンションが3000万を下らない地域です
といわれても、それが30坪か20坪かで坪単価が1.5倍違います。

この回答への補足

度々アドバイスをありがとうございます。
本当に私が求めていたご回答をいただけてとても感謝しております。例に出していただいた物件も調べてみましたが、まさに私の検討している物件と似たようなイメージで、とてもわかりやすかったです。
それでまた図々しいお願いで恐縮ですが、いくつかご意見を頂戴できたら幸いです。

前回アドバイスいただいたように、(F)の駅近物件がやはりいいのかなと思っていたところ、ここは他の方の申し込みが入ってしまったようです。ちなみにここは坪単価180万でした。未練がないわけではないのですが、自分としてはイマイチ気に入る物件ではなかったので、まあ仕方ないかなという気持ちです。なぜ気に入らないのかは、大した理由ではないのですが、やはり「縁がある」と思えるマンションではなかったのです。だからおっしゃるように、「自分特有の趣味より世間相場の価値観で選ぶのが転売のときに有利」というご意見は、いたく納得すると同時に非常に耳の痛い真実でもあります。やはり自分が気に入るマンションに住みたいと思ってしまいますから。
そこで、自分が一番「気に入った」と思える物件が(C)のテラスハウスなのです。けれどテラスハウスはとくに売るのに困るという噂を聞くので、やはり「世間相場の価値観」で考えると手を出してはいけないのか、と。
このテラスハウスは広さはとても広く、日照と環境が抜群です。ここは「人気のある街」の隣駅で徒歩15分ほどです。決して便利な方ではないのですが、環境の良さから不思議と人気がある地域です。近くに都市機構のマンションがあるのですが、ここは以前公団の古くて汚い団地だった時からなぜか入居希望者が後を絶たないほど、賃貸の需要は保証されている地域です。ただだからと言って将来、数十年後に同じように賃貸の需要があるかどうかは謎です。駅から近いわけでもないですし。すでに築20年ですし、テラスハウスの場合売却は絶望的だと考えてますし、実際、歳をとって三階建ての生活がつらくなった時に賃貸にできないと非常に困ります。やはり転売できることを第一に考えると、テラスハウスはだめでしょうか。

それから(D)の築30年の物件ですが、これはまさに坪単価90万くらいの激安です。(リフォーム済みで)。
さすがにこれを将来「売ろう」とは思っていませんし、二十年で使い切るならまあ、安い買い物ではないかなと思ったのですが、yamadanaokakashiさまが
>これは絶対買ってはいけません
とおっしゃる、詳しいところをお聞かせ願えないでしょうか。

私の言う「人気のある街」なのですが、決して高級住宅街ではないのですが、人気があるがゆえに価格がどんどん高騰しているのです。なぜ人気があるかというと、便利でお洒落な街であることはもちろん、物価が安く適度な庶民性、適度に自然があること、さらりとした人間関係、なにより住民属性が高く、教育環境として最高であること・・などが理由です。家を持っている人はなかなか手放さないので物件自体が本当に「出ません」!!マンション用地は競争入札で高騰してます。(E)の旧法賃借のマンションの近くに最近、建設中の物件があるのですが、55平米の2LDKが五千万・・・です。(駅から15分です)
この街の特徴として、確かに駅近の方が価格が高いのですが、駅から離れても結構、価格が下がらないのです。この街に住みたがる人が五万といて(私もその一人ですが)、将来的にも地価が値下がりするとは思えないです。
ただ渋谷や青山のように「値上がりする」とまでは言えないかもしれません。
yamadanaokakashiさまが例に出されてる用賀、桜新町、
自由が丘などの方が近い条件のような気がします。
それならやはり、築浅を買って20年以内の売却が得策でしょうか・・・

実際、こんな地域ですので、なかなか築浅では予算が届きません。私が現実的に検討するのは駅から徒歩15~20分、築23年くらい、60平米3000万(坪単価165万)といったものになると思うのですが、今は充分な需要があっても、これが二十年後には築43年。それから売却というのは事実上、不可能ですよねえ・・。その頃の賃貸市場もどうなっているかわかりません。中古マンションを買うというのは、建替えのことも気になります。やはり建替え寸前のマンションでも買い手がつくといえるのは渋谷や青山のような都心部に限られるのでしょうか。

なんだかとりとめのないことを書いてしまって申し訳ありません。書きながら、yamadanaokakashiさまのご意見もさらによくかみ締めて理解させていただいたように思います。ご迷惑でなかったら、またアドバイスをいただけないでしょうか。よろしくお願いいたします。

補足日時:2005/04/12 09:56
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>たいへん参考になるアドバイスをありがとうございました。


いえいえ。マンションは投資用も含めて5軒購入。2軒の売却経験があります。管理組合の
経験も多少はあります。修繕工事は詳しいです。何でもお聞きください。

>修繕には小規模で有利な面と不利な面があるようで、
>まあエレベーターがない分はかなり得をするようですが、
修繕というより維持管理費の面で得しています。法定点検費用などかかりませんし・・
>全体的な修繕費の負担は他のマンションと同程度ということでしょうか。
そうですね。揚水ポンプの有無は確認されたらいいと思います。
3階だと水圧が高いと直結でいっているケースもありますが、大抵はタンクでうけて
ポンプアップします。このポンプ24時間稼動ですから寿命が15年程度です。

■マンションは20年以上も住むものでない?

>ただ一つ、マンションは20年も住むものではないという意味がよくわかりかねるので、
>再度ご説明いただけたら幸いです。


あくまで一般論ですので、強制はいたしません。(^^;
こういうことです。
(1)戸建は、自分の都合で、維持管理、場合によっては改築もできるが
 マンションは、全体の修繕計画に従わなくてはいけない。
 金のかかる修繕をマメにやるマンションはきわめて少なく、実際は
  20年もするとかなり建物の老朽化が目立ちはじめる。
(2)マンションの私有物はインテリアだけと割り切って、外部は古くなった上着を
  買い換えるように、15年~20年刻みで新しいマンションに移ったほうがいい
(3)とはいえ、値落ちしてしまって売りたくてもローンが残って売れないという
  ことがないように
  1 )人気の高い需要の多い地区の中古を買う
  2)築浅は、最近の新築に比べて高いので、なるべく価格の下がりきった
    築20年内外を狙う。
  3)これまでの修繕履歴は徹底して調べる
    占有部分の給湯・給水設備、キッチン、浴室、などの住宅設備更改の有無
    ポンプ・外壁・屋上防水・給水タンク・立体駐車場などの改修履歴・予定
    など大きな支出の有無を必ずしらべ、済んでいるものを買う。

■どういう障害があるか

「マンションに心やすらかに20年も住めることは稀で、
20年住んでも、買い替えができない人と見られてあまり喜ばしいことはない。」
という程度の意味です。
ひとえに、部屋がせまいということが要因のひとつですね。
独身者、あるいは240m2の大邸宅ならこの限りではありません。

一戸建ては20年住めば、愛着もわきます。外壁塗り替えたり屋根なおしたり
自分の住まいが形としてそこにある。
しかしマンションは、いくら20世帯の小規模でも、玄関ホールや外壁は、みんなの
共有物。愛着はわきますが、汚れの付着もあります。カビもはえます。
でもそれを自分ひとりの力では改修できない。
ペンキひとつ勝手に自分で塗りかえられない。区分所有者のつらさがあります。
気持ちよく長く住めたらそれにこしたことはないけど、マンションは、他の住民との
関係のなかでいろいろストレスがあったりします。

普通のマンションは築20年たつとそれなりの姿形になるというのと、やはり年々住宅の
広さや、設備がよくなってきていますので、新築とくらべてかなり見劣りする感じになる
ということもいえます。
女性にたとえるのは顰蹙物ですが、24歳の容姿が新築とすれば、築10年は35歳
築20年は42歳くらい 築30年のマンションといったら、仮に外見は美しくても、身体は
年相応ということです。
ただ、マンションは配偶者とちがって「かけがえの利くもの」だと考えるべきです。
これから、20年、ずっと地価下落が続くという考えも非現実的だし、どの地域も
満遍なく地価が下がるという考えもおかしい考え方です。
できれば、値落ちのしない場所を選んで、自分のライフスタイルの変化にあわせて
住み替えるという考えをする人が多いです。

■10年前に起こった出来事

要は、一生マイホームなど買えない・・それが安くなった。それ今こそ買いだ。これを
逃したらまた一生買えない・・・そういう主体性のない思いでマンション買うと、間違える
というか自縄自縛に陥ることが多いと思うのです。
今の50代の大半が90年代中頃にマンション買って身動きがとれなくなっています。

ここにいつまで住み、いつ頃また住み替えるか
そういう希望や意思を持つことが、「冷静な買い物」につながります。
買い替えは難しいから長く住む・・それは正しい考えかもしれませんが、ご自身の
住まいに対する要求が今後も大きく変わるかもしれない・・そのことを計算に入れて
ほしいという気もします。
マンションとは、まず広さ、それと住民との関係、上下左右の音、外部環境の変化
通勤環境の変化、ペット・老人介護・・さまざまな条件の付加
どんなものに対しても決して追随性が高い容器とはいいがたいです。

20年以上も住むものではない・・とはそういう意味も含めて(多くの人がそう
考えている)という意味で申し上げました。

■資金に余裕があるのならもっと価値の高いものを

>私はこの物件に関しては(まだ買うと決めたわけではありませんが)、
>半分ほどを頭金で用意して、ローンは十年くらいで払い終わる計算です。

別の考え方もあります。本物件の10年間の価格下落をグラフにしてみましょう。
また、最近5年の周囲の新築物件の坪単価のグラフも併記してみましょう。
ずいぶんと下落が進んできているのがわかりますよね。
果たして絶対額が安いからということで、早くローンを返しおわって定住すれば安心で
しょうか。

10年前坪当たり250万円だったとして今190万円の新築売値なら地域の新築物件の
平均坪単価の
下落は32%ですよね。
それが、築10年の中古坪単価が133万円だとすると新築時の価格に対して
88%の下落ですね。
売り出し時の価格を知っているとつい安いと思ってしまいますね。

■中古物件(築10年)は常に新築と比較され、経年物件(築20年超)は築浅との比較
築20年で、比較されるのは、周辺の築浅中古。
お話からその地域の新築の価格が坪170万円だと勝手に想定します。
それがが10年後に売られたらいくらになるかが気になります。
現在の新築物件に対して築10年物件がいくらになっているか・・これは地域によってまちまち
ですね。都心部(世田谷など)では、もともと高額物件だった関係で、いまだに坪230万円とか
つけてくるし、一方新築の単価は270万円がざらだったりします。
つまり10年もので既存新築と15%の差しかつけていない。強気の売主ですね。

人気の東急沿線でも郊外では、新築単価が200万を切っている地区はざらにあります。
そういうところでは、140万円以下つまり3割下落ですね。
時期と場所にもよりますが新築と10年物の差は概ね
30%~40%安という目安でいいと思います。
25坪で4800万円の新築なら10年物の中古の査定は(階・方位の差を抜きにして)
3360万円という感じです。

おそらく10年後周辺の新築価格相場は、今より下がっていると思います。
新築物件の売り出し坪単価のカーブをゆるやかに10年先まで延ばすとあと15%くらいの
新築価格下落は見ておいたほうがいいかもしれません。

■都心部の下落は緩やか

この間の公示地価では、首都圏の平均下落率は7%だと出ていました。
地価が年7%下落するならば、マンション販売価格はその30%が土地代として2%程度の
値下がりでいいはずなのです。しかし都心は底を打ち、郊外は10%を上回り押しなべて
7%というのだから、周辺部のマンションは年ごとに4%づつ安くなっている可能性が
おおいにあります。
5400万円の物件が売り出された次の年には5180万円の物件が売りに出されても不思議は
ないです。
事実完成在庫では4%程度の値引きは、あるだろうと週刊ダイ■モンドが書いたりしています。

都心部や周辺部は大型物件が大量に在庫を抱えていますから、廉価販売したら周辺部はさげざるを
えない。供給が減れば多少もどすかもしれませんが、今は周辺需要は都心部に引き込まれて
いますから、築10年くらいの中古が一番売りにくい状況にあります。
そのため勢い値をさげて安売りするか、買い替えあきらめて抱え込んでしまいます。

■10年後いくらでうれるか

さてお買いになる物件の近所に10年後新築物件Aが売り出されました。
相場は15%ダウンですから物件平均坪単価を145万円とすると
さきほどの現在新築の170万円物件Bの10年後中古価格は、Aの3割安として
102万円。そのときにあなたの物件はいくらでうるべきか。
坪102万円の15%安で、87万円
133万円で買ったものが87万円 35%の損です。
20坪のマンションなら、2660万円で買ったものが、1740万円で売れます。


>立地と築年数から考えて、今後十年以内なら転売もできそうですが、
1330万円をキャッシュで、1330万円を金利2.4%の10年ローンで返済
すると月々の返済は124770円。
10年後以降は、家賃分を毎年積み立てて、次にまわす・・という戦略は
はっきりいって損ですね。
金利が期待できない昨今 確かに1500万円貯まったとしても、
仮に20年後(築30年)1200万円で売れたとしても、
その間の経費が大きいです。

■内装のリニューアル住宅設備の取替え・共用部設備配管機器の取替え

建物の耐用年数が48年であれ60年であれ、機器や配管は15年~25年で
寿命をむかえます。屋上防水も30年もすれば、寿命です。
外壁タイルも長い間には浮きが出て、最後には剥がれ落ちてきます。

10年~30年の間には 建物が2000m2弱として600坪 坪単価5万円程度の
改修工事はかかります。3000万円ですから、20戸で割って150万円。
場合によっては2回・・300万円。
また20坪の部屋でも10年に1回はクロスの張替えが必要です。あと5年後には
給湯器を取替えます。キッチンはあと10年はもちますが10年目でボロボロ。
そこでキッチン水周りクーラーのリニューアルで200万円はかかります。
結果的に20年後売り出すまでに、750万以上の支出は出ます。
2700万円手元に残るはずの金は、1950万円。仲介、引っ越しなども入れて
1900万円弱です。(このうち 自分の貯蓄が1500万円だから)
今30歳なら20年後50歳。まだローン組めますけど、そこまでして次の頭金
貯めなくても、10年目(建物20年)で売るんじゃないですかね。
1740万キャッシュで残って、この時点で次の物件に住み替えできます。

■早く払いおえても市場価値が減った時点では無意味では

>それ以降の人口減少やマンション売れ残り時代になった時に売却できる物件
>だとは思っていません。ただ売値が安いので、二十年程住めば減価償却する
>という考え方で購入します。

ごく一般的には築25年超えた物件は賃貸に出されたり、売却されても個人投資家
が家賃稼ぎに買ったりします。
なぜなら、25年超えると公庫の融資対象にならなかったり、フラット35など有利な
ローンが組めないから買手が極端に少なくなるからです。

でも、借り手の少ない立地の物件は、利回りが悪いので投資用としても売れないです。
いくら安価でも空室リスクの方が問題だからです。
北海道の原野に賃貸マンション建てていくら安くしても誰も借りないですが、周辺に
賃貸需要がない住宅地というのは世の中に結構あるのです。
住むなら持ち家・・そういう地区も実際あるし、広くても狭くても払える賃料同じという
地区もあります。
中古マンション買うならなるべく都心に近く駅に近いもの。10年住んで住み替えが必要な
場合に残債価格以上で売れるもの。
自分で賃貸に出しても人気がなくて借り手がない。
地区25年は、ひとつの節目。
銀行が担保価値をみとめるかどうかは、賃貸物件としての収益性という見方になります。


>(もちろんその後も維持費、税金はかかってくるので使い捨てるわけにも
いかないのですが)
老朽マンションほど銭食い虫はないですよ。やれ雨漏りだ、やれ壁が剥がれた・・いっそこわし
たくても20人のうちの16人が同意しないと建替えもできません。
みんなが賃貸で十分お金を得ていたら修繕の追徴金もあつめられますが、全員がオーナー
居住者で年金暮らしとなると、これは鉄筋姥捨て山。
そういうマンションというか分譲アパート、公団には多いですよ。

■実際に金は残るか?

>つまり資産を不動産としてでなく現金として残し、階段の昇降がきつくなった時に
>住居を替えることができる方法として検討しています。
健全な考え方だと思います。
これを、都心部の経年マンションで実行してくれたら、理想です。
現在30歳として階段がきつくなるのは55歳ですか?その頃マンション35年目

だいたい世の中に35年以上経過したマンション1970年万博の年以前のマンションって
少ないですよ。1000棟以下ではないですかね。
これはあとで書きますがちゃんとこまめな修繕にお金を積まないとひどい屑建物に
なりかねません。


■ここ10年の下落と買い替え不能

10年前の1995年は、バブル崩壊後、急激な地価の下落によって、もうそろそろ
買い時だろうと、マンションブームが巻き起こった年ですね。
当時、バブル期に持ち家の夢をあきらめかけていた40歳前後の世代が、満を持して
買いに出た時期です。
私もご多聞にもれず、1996年に5600万円の大型中古物件を購入しました。
同世代の友人たちもほとんどがこの時期に4500万円から5500万円クラスのマンション
さらにそれより上のクラスの一戸建てを、「郊外に買って」その後の下落に身動きが
とれない状態に陥ってしまっています。
松戸駅徒歩5分のマンションを4800万円で買った友人は、今査定に出すと1880万円
といわれ、仕方なく住んでいます。
町田と横浜を結ぶ横浜線、中山に4300万円の一戸建てを買った不動産会社社員は
60%以下の評価損に泣いて、一時間半の道のりを長距離通勤。
都心に近い場所に、4000万円台でいくらでもいい住居が手に入る状況になるとは
夢にも思わなかったでしょう。
一方。日本橋浜町に築18年のマンションを持っていたA氏は、一昨年それを4500万円で
売却。ほぼ買値と同等の価格で売れて、他の資産とあわせて6500万円の新築に
住み替えています。

■修繕のしられざる実態

マンションは10年目、20年目、30年目等の目安に大規模修繕がきます。
外部の鉄部塗装・シーリングは7年~12年で替えていかないといけません。
10年目~14年目の大規模改修というのは、給排水設備・受電設備を含まないので
それほど大きくないです。
20年目以降になると、給配水管の劣化、外壁タイルの劣化、ポンプなどの動力部の
交換など出てきます。2回目の大規模修繕のほうが1.5倍くらいお金がかかるのが
通常です。
共用部の内部も相当よごれてきます。
一般にマンションは10年~20年の間に住み替えする例がほとんどです。
私のいた80世帯12階建てのマンションも、新築から住んでいたのは地権者の方々だけで
1/3数以上の人が10年以内に買い替えで出て行き、20年近くたった今は、のこりの1/3
も住民が入れ替わっています。
住戸のせまさ69m23LDKというのが、永住しずらい条件かもしれません。
我が家を買っていただいたのは、30前の独身の方でした。
田園都市線某駅から、バスで10分のところに、95平米から110m2の永住型のマンションが
あります。ここは4階建てで、大成さんのコンクリートプレハブなんですが、エレベータがありません。
築30年ちかくになり、逆に老人ホームのような状態です。
多摩ニュータウンの公団分譲もそれと似ています。

■自分の住戸のリニューアルも思うにまかせない

人間の老化と建物の老化では建物のほうが早いです。人間も建物も経済力を蓄えて
元気を注入することは可能です。
マンションにも人間にも経済力のある人ばかりではないです。
ご自身が豊かな世代になっても、建物が貧相なままでは、誰しも住み替えたいと思うのでは
ないでしょうか。
それと間取り・・多くの人はなんとでも変更できるというのですが、それは「お金をかければ」
というのと「一旦引っ越しして空き家にできれば」という条件付きです。
今のままの間取りで20坪程度のマンションを水周りも含めてリニューアルすると200~250万円
かかります。クロスだけなら20万程度でできますけど。
間取りをかえるとなると、300から500万円かかることも少なくない。

というか、ほとんどの人は買い替えの時期でないと間仕切りの改造はしません。
住宅リフォーム市場は、潜在需要はあっても中古市場の流通が活発化しないために
伸びていない一面があります。

余談が長くなりました。
それぞれお考えがあっていいですが、築10年、20戸 おそらく第一種低層住宅専用地域で
近くに生活利便施設やお子様の学校、図書館などあってコンビにやホームセンター・ドラッグI
ストアなど利便が整っているのでしょう。電車に乗ればシネコンのある大型ショッピング施設
もあるのかもしれません。

■そうはいってもご自身のライフスタイルにあっていれば

たぶん、質問者さまの現在とこれからのライフスタイルにあっておられるのだと思います
ただ、老婆心ながら申し上げたいのは、今後20年、お子様が巣立って、仕事にもプライベート
にも余裕が出たときに、ご夫婦で週末の余暇を楽しむようなライフスタイルになって
そのおすまいと立地が満足いくかどうかは考えられたほうがいいです。
(ずっと独身というのも 考え方ですが人生どこで軌道が狂うかわかったものではないです)
50代の多くが都心回帰してきているのは、文化的な充実したシニアライフを目指している
方々が多いからだと思います。
50歳過ぎると、相応のレストラン、相応の映画館、相応の趣味 ゴルフ練習場 スポーツジム
プレミアムシートのついた映画館 美味いすし屋 演劇のシアターなどの選択肢が多く
酔ってもタクシーで気軽に帰れる都心が居心地よくなります。


■で、何がいいたいかというと
マンションに多くを期待してはいけません。別に期待していないから、家賃払うかわりに
買ってしまうのだ・・・それもわかりますけど、いろいろ失敗した私が申し上げたいのなら
安いものを買うとあとで苦労する
良い立地の狭い部屋のほうが、あとで売りやすい
広い、遠いは、いくら安くても人気がない
自分流の価値観で選んだものは、世間一般には評価されにくい
むしろあたりまえで面白くない物件ほど転売しやすい
たくさん買い手がつくのがよい物件
買い替えぬきにマンションライフは考えにくい
25年同じマンションに暮らすと、さまざまな事件に巻き込まれる
みんな仮住まいと思っているマンションで自分ひとり永住志向でいると
意見対立のもと
20人いれば15人は住み替え考えているはずです。
みんな自分のマンションに「満足したがっている」が本当に満足している
人はいない。
住まいは人生の重要なファクター。ローンを返すか貯蓄を優先するか
どちらでもいいけど、値落ちしない立地を選ぶのは欠かせない。

長くてわかりにくい文章ですみません。
「20年以上住むものではない」と考えるのが常識だと思っていたので
自分の頭の整理も含めて書いてみました。
読んでいただければ幸甚です。

この回答への補足

本当に、詳しいお話をありがとうございました。自分の探していた本を一冊読ませていただいたようで、たいへん参考になりました。じっくり考えていたらお礼が遅くなってしまって申し訳ありません。マンション選びって難しいですね。ますます迷ってしまいそうです。もしご迷惑でなければ、さらにアドバイスをいただけないでしょうか。
Yamadanaokakashiさまのご意見を読んで、やはり立地が最重要だということは納得しました。私は質問させていただいたエレベーターなし物件Aを含めて、今いくつかの物件で迷っています。

A)人気のある街の少し離れたところで、駅徒歩10分。築10年。

B)Aと同じ地域で、築20年。価格は激安。リフォームしても20年住めれば元は取れる。

C)A、Bと同じ地域のテラスハウス。築20年。鉄筋作り。エレベーターなしなのでいずれは階段の昇降がつらくなるが、その時に売れるか?貸せるか?が疑問。

D)人気のある街からバス10分。築30年。価格は激安。最近大規模修繕を終えたばかり。団地のような作りで(多分)容積率には余裕がありそう。ここは20年で住み捨てるなら充分元は取れると考えるが、20年建て直しがないかどうかが疑問。築年数から耐震性も疑問。

E)人気のある街の徒歩10分。築20年。旧法賃借。所有権でない分少し安いだけで、激安ではない。入れ替わりが激しい物件のようだが、需要は高くて賃貸でも売却でもすぐ買い手がついてる。でも所有権ではないので、いつまで住めるのだろうか?という疑問。また初期価格からいって貯金も多くはできないので、「使い捨て」はできない。自分が一生住むか、将来ある程度の価格で転売できる前提でないと買う決断ができない。

F)人気のある街の駅から6分。築10年。売主さんの事情で価格は相場よりも大分安く、広さも管理体制もすべて最高。ただ一つだけ、商業地域なので目の前のビルが将来、どんなテナントが入るかわからない。悪臭や騒音の害のある商店が入るリスクあり。悪臭などで自分が住めなくなった場合、ではそれを買う人、借りる人が現れるのだろうか?駅近というのはそれほど価値があるのだろうか。ただどんな商店が入るかわからないというリスクは日照関係のリスクよりずっと確率が低いのだから、賭けに出てみるのも一つの方法かも、と思っている。

以上なのですが、如何でしょうか。(すごく図々しくてすみません・・)
私が物件を探している「人気の街」というのは、多くの人が住みたがり、また家を持っている人が手放さないので物件自体が少なく、築30年3LDKのマンションが3000万を下らない地域です(Dはバス便なので激安になります)。これから人口が減って買い手市場になった時にはみんな集まってくるだろうという街です。ただだからといって、今後築30年40年というマンションが立地がいいからというだけで売れるのだろうか?という疑問があります。不動産の資産価値ってかなり不確かなものではないかなという気がします。
うちは夫婦とも40歳なので、これから50年住めればいいと考えているのですが、どうにも考えがまとまらないでいます。たいへん図々しいお願いで恐縮ですが、Yamadanaokakashiさまのご意見、どんなことでも結構ですのでお聞かせ願えないでしょうか。

補足日時:2005/04/04 13:40
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買いたいと思った中古マンションがあったので、そのことで質問させてください。


>築10年、総戸数20戸で、三階建ての二階の部屋になります。

いい条件じゃないでしょうか。お奨め物件という感じですね。



>三階建てなのでエレベーターがないので、修繕費はかなり安くつくと考えていいでしょうか?

長期修繕というのがあって、エレベータは別に修繕費とは無関係です。保守費のなかに
経費として、フルメンテと法定点検費用が含まれます。メンテ費用は年額1機70万円程度
だと思います。

修繕を必要とするのは、ほかに給水ポンプ。これが15年の寿命。
タンクは清掃で20年は持つでしょう。水道管直結で圧送なしなら、ポンプもついていないかも
しれません。図面に水槽ポンプ室があるかどうかですね。
まず10年以上たつと、外壁のシーリングの取替えが必要です。これは階と階の間の
コンクリートの打ち継ぎ目から雨水が浸入して鉄筋をさびさせないようシリコン系のゴム状の
ものを注入して固めます。隙間ふさぎのようなもの。
紫外線で劣化して固まって、ひび割れたり肌別れするので概ね10年単位でとりかえます。
普通は足場のお金がかかりますが、3階建てだと足場が簡易に済みますね。
外壁のタイルが浮きや剥がれがないか、調べます。浮いていたら注入してとめます。
給配水管は10年ではまだ何も必要ないです。
せいぜい毎年ブロワー清掃をきちんとやれば十分。
ひさしなどの塗膜防水のやりかえ。鉄部の塗装替えが修繕の中心ですね。
二段式の駐車場や自転車置き場の鉄部がさびているとその補修もけっこうお金が出ます。

マンションの費用には
管理費(主に管理人の人件費・清掃委託費・保守点検費・共用部の光熱水費など)
修繕積立金(10年・20年の長期修繕の費用のための積み立て)
修繕積み立て一時金・基金 (毎月の積み立てで不足する費用の積み増し)
があります。


>現在、修繕費は毎月1000円という安さです。
修繕費=修繕積立金ということだと考えると、これはあなたのお部屋が小さくて、まわりが大きい
というケースを考慮にいれないとすれば、年額48万円 10年で480万円ですね。
新築時の修繕積み立て基金が50万/戸としても、1500万円弱しかない計算になります。

いくら小規模マンションとはいえ、これからはじまる10年めの長期修繕にはお金がたりません。
外壁シール、タイル検査 600万円 同仮設費400万円 鉄部塗装替一式 300万円
コンクリート亀裂補修・塗膜防水やりかえほか150万円 
揚水ポンプ修繕(基盤とりかえ)60万円 タンク清掃、塗装替え200万円
受電分電盤取替え 250万円 玄関ドア補修 80万円 感知器取替え 60万円
などなど
計 2100万円 撤去・共通仮設・経費13% 消費税5%で 2425万円という感じですか。
これでも少ないほうですけど。

築10年といえばおそらく大規模修繕の計画が管理会社から管理組合に提案されて
一時金拠出の話も出ているはずです。これがまとまらないと、繰り延べになるか、一旦
お金を借りて、その分月々の管理費を増額して返済にあてたりします。


>これまでの積立額や修繕履歴、修繕計画についてはまだ聞いてないのでわかりません。

これは、まず真っ先に聞きましょう。修繕積立金の残高と、これから予定される大規模修繕工事の
工事額が重要です「。


>この物件はエレベーターがないので歳を取ってから階段の昇り降りがつらくなればほか
>へ移ることになると思います。
>それだけに、買い替えを視野に入れているためにランニングコストがあまりかかって
>貯金を食いつぶすようでは困るのです。

今後かかるとしたら10年目よりも20年目以降の給排水管の取替え、ポンプの取替え工事ですね。
まぁ、小規模ですからせいぜい各戸100万円から150万円の負担程度ではないでしょうか。

>だから二束三文でも売れればラッキーだと思っていますが、
>他に移るだけの貯金ができていないと・・と考えています。

ということは、今回の物件をキャッシュで買われるということですか?
マンションは20年も住むものではないです。長期修繕の節目にあわせて売り逃げるものです。
あと20年ここに住んでも、ローンは半分近く残っています。
貯金の前に残債を減らすのが常道ですけど

>マンションをお持ちの方で、エレベーターの維持がどのくらいコストがかかるかご存知の方がいらしたら

ですから、保守費はさきほど申し上げました。取替えたら一機1800万円くらいからです。

>またこのような低層マンションの修繕や維持に関することで何かご意見がありましたら、
>ぜひお願いいたします。

小規模であることで、修繕工事の額は小さいですが、負担が20戸という意味で金額は大きいです。
修繕計画に対してまとまりがいいですからいい維持管理ができそうです。
詳しくは個別に物件を見ないとなんとももうしあげられませんが。
私は、直感的にはいい物件だと思います。
20年済むならなるべく繰り上げ返済をして残債を少なくすることです。キャッシュでお買いになる
のでしたら余計な話をして申し訳ありませんでした。
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この回答へのお礼

たいへん参考になるアドバイスをありがとうございました。修繕には小規模で有利な面と不利な面があるようで、まあエレベーターがない分はかなり得をするようですが、全体的な修繕費の負担は他のマンションと同程度ということでしょうか。
ただ一つ、マンションは20年も住むものではないという意味がよくわかりかねるので、再度ご説明いただけたら幸いです。私はこの物件に関しては(まだ買うと決めたわけではありませんが)、半分ほどを頭金で用意して、ローンは十年くらいで払い終わる計算です。立地と築年数から考えて、今後十年以内なら転売もできそうですが、それ以降の人口減少やマンション売れ残り時代になった時に売却できる物件だとは思っていません。ただ売値が安いので、二十年程住めば減価償却するという考え方で購入します。(もちろんその後も維持費、税金はかかってくるので使い捨てるわけにもいかないのですが)
つまり資産を不動産としてでなく現金として残し、階段の昇降がきつくなった時に住居を替えることができる方法として検討しています。

お礼日時:2005/03/29 21:10

毎月1000円だと、大規模修繕の時に一時金でかなり各戸から出す必要が有ると思います。



幾ら積立金があるかを確認したほうが良いでしょう。
マンションは管理を買うのですから、なんという会社が管理しているのかも問題です。

築10年だと、そろそろ大規模修繕があるので、前の人はそれから逃れるために早々に出たのかも知れません。

第一回目は10年から12年位で行うのが普通ですから。
その際、エレベーターの有無はあまり関係ありません。
全体をカバーして外側を綺麗にしたり、廊下やベランダなどの共有部や専用共用部とか上下水道とか屋上とかそういう部分を直すので、既に見積もりは出ているかも知れませんので、其れも確認したほうが良いでしょう。
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こんばんは



エレベーターの保守点検は、月に4万ぐらいです。が、20年~30年で、取替える事になっていて、1000~2000万ぐらいかかると聞いています。

また10年~15年で、大規模改修があり、やはり1,000万以上かかります。

買うまえに、管理会社に、その辺の所(長期修繕計画)がどういう計画になっているのか、1,000円の積み立て金(1,000×20×12×年数)で、これから必要な資金が足りるのか?足りない時はどうなるのか?をしっかり聞いて、納得のいく回答が無いようでしたら、相当無責任な管理会社と思われます。

積立金で足りない時は、まとめて〇〇百万はらうか、積立金が一気に、ン万円に値上げになります。

また、他にも、ちょこちょこ修繕が必要になっているはずですので、そのへんも、確認したほうがいいです。
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エレベーターの保守点検は、月に4万ぐらいです。が、20年~30年で、取替える事になっていて、1000~2000万ぐらいかかると聞いています。

また10年~15年で、大規模改修があり、やはり1,000万以上かかります。

買うまえに、管理会社に、その辺の所(長期修繕計画)がどういう計画になっているのか、1,000円の積み立て金(1,000×20×12×年数)で、これから必要な資金が足りるのか?足りない時はどうなるのか?をしっかり聞いて、納得のいく回答が無いようでしたら、相当無責任な管理会社と思われます。

積立金で足りない時は、まとめて〇〇百万はらうか、積立金が一気に、ン万円に値上げになります。

また、他にも、ちょこちょこ修繕が必要になっているはずですので、そのへんも、確認したほうがいいです。
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エレベーターの保守点検は、月に4万ぐらいです。が、20年~30年で、取替える事になっていて、1000~2000万ぐらいかかると聞いています。

また10年~15年で、大規模改修があり、やはり1,000万以上かかります。

買うまえに、管理会社に、その辺の所(長期修繕計画)がどういう計画になっているのか、1,000円の積み立て金(1,000×20×12×年数)で、これから必要な資金が足りるのか?足りない時はどうなるのか?をしっかり聞いて、納得のいく回答が無いようでしたら、相当無責任な管理会社と思われます。

積立金で足りない時は、まとめて〇〇百万はらうか、積立金が一気に、ン万円に値上げになります。

また、他にも、ちょこちょこ修繕が必要になっているはずですので、そのへんも、確認したほうがいいです。
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こんばんは



エレベーターの保守点検は、月に4万ぐらいです。が、20年~30年で、取替える事になっていて、1000~2000万ぐらいかかると聞いています。

また10年~15年で、大規模改修があり、やはり1,000万以上かかります。

買うまえに、管理会社に、その辺の所(長期修繕計画)がどういう計画になっているのか、1,000円の積み立て金(1,000×20×12×年数)で、これから必要な資金が足りるのか?足りない時はどうなるのか?をしっかり聞いて、納得のいく回答が無いようでしたら、相当無責任な管理会社と思われます。

積立金で足りない時は、まとめて〇〇百万はらうか、積立金が一気に、ン万円に値上げになります。

また、他にも、ちょこちょこ修繕が必要になっているはずですので、そのへんも、確認したほうがいいです。
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この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。保守点検が月4万もですか。小規模マンションにとっては大きな負担なんですね。参考になりました。

お礼日時:2005/03/29 20:50

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Qエレベーター無し物件。(4階建て)

引越を考えてます。

現在交通量の多い大通り沿いに住んでいて、
徒歩圏内であれば、駅からすこし離れても
静かな場所をと思い物件を探していました。

色々探していたら...
現在の住まいの近くに建築中物件を見つけました。
4階建ての2、3、4階で全10戸程度の建物です。

が、

この物件...エレベーターが無いようなのです。
現在、エレベータ無し物件で3、4階にお住まいの方。
やっぱり不便ですか??

ちなみに一度、8階まで階段であがって
具合が悪くなりました...。(--;;;;

内覧が可能であれば、来週あたりでも見に行こうとは
思っているのですが。

よろしくお願いします。

Aベストアンサー

EV付きですが4階に住んでいます。
日常的にEVが来るまでの時間と階段使って降りる時間を比較したら階段の方が早いのでほとんど階段を使っています。
重い荷物がなければ何の不自由も感じませんし健康なら問題ないのではないでしょうか?
経験上マンションは音が上から響くのでできれば最上階の方がいいのと思いますよ。

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同じ3階建てマンションの中で2部屋売りに出ており、1階と3階が同じ価格です。一般的にはどちらを選んだ方がいいでしょうか?

条件は以下のとおりです。

*新築時の価格は、1階が3140万、3階が3470万、1階の方が2m2のみ小さいが、天井が和室・洋室で10センチ高い(リビング・キッチンは同じ)。

*南側には2階建ての有名企業の社宅があり、まだ新しいが、将来そこに3階建ての建物が建たないとは限らない。(現在の1階の日当たりは悪くない)

*3階バルコニーからの眺望は、社宅の屋根が前面に広がりたいしたことはない。

*1階にはテラスが付いている。ただ大きさは14m2ぐらいで、3階のバルコニーの10m2とさほど変わらない。

*1階はエントランスに15センチ程の段差があるが、ほぼバリアフリーといえる。(3階はエレベーターなしの階段のみ)

*管理人は非常駐、またオートロックでもないが、今まで防犯上、問題はなかった。

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ぜひよいアドバイスをいただけますよう、お願い申し上げます。

同じ3階建てマンションの中で2部屋売りに出ており、1階と3階が同じ価格です。一般的にはどちらを選んだ方がいいでしょうか?

条件は以下のとおりです。

*新築時の価格は、1階が3140万、3階が3470万、1階の方が2m2のみ小さいが、天井が和室・洋室で10センチ高い(リビング・キッチンは同じ)。

*南側には2階建ての有名企業の社宅があり、まだ新しいが、将来そこに3階建ての建物が建たないとは限らない。(現在の1階の日当たりは悪くない)

*3階バルコニーからの眺望は、社宅...続きを読む

Aベストアンサー

私も最近、マンションを購入しまして、ご質問にあるような3階建てEVなしの物件も検討しましたので、その経験から少しご意見させていただきます。

まず、一生住まうつもりなら、当然ですが、EVなしは老人にはきついです。
将来、売却するつもりなら別に2階以上でもいいと思います。
それから1階というと防犯上よろしくないと思われがちですが、通りに面している物件ならばむしろ安全です。
2階以上の方が防犯の意識が低く、外に音が漏れないので狙われやすいです。

それと私がマンションを購入するのに一番気になってしまうのが、水漏れです。
最上階は雨漏りの被害を受ける可能性もあります。(意外と屋上に亀裂が入って雨漏りというケースは多いようです)
それと自分が加害者になってしまう場合。洗濯機のホースが抜けて階下に水漏れしてしまうのが怖いです。
そういう心配のない1階にしたかったです、私は。
(うちは結局、最上階を買いました。望んでなかったのに、それしか空いてなかった)

通気性がよく開放感のある間取りならば、1階でも湿気や暗さの心配はないでしょうし、私なら1階がいいなあ・・・

私も最近、マンションを購入しまして、ご質問にあるような3階建てEVなしの物件も検討しましたので、その経験から少しご意見させていただきます。

まず、一生住まうつもりなら、当然ですが、EVなしは老人にはきついです。
将来、売却するつもりなら別に2階以上でもいいと思います。
それから1階というと防犯上よろしくないと思われがちですが、通りに面している物件ならばむしろ安全です。
2階以上の方が防犯の意識が低く、外に音が漏れないので狙われやすいです。

それと私がマンションを購入する...続きを読む

Qマンションの寿命が尽きたら

中古マンションの購入を検討していますが、築30年以上の古い物件に興味があります。内装や設備などはリフォームするつもりです。しかし、疑問がありまして、現在のマンションの躯体の寿命は、せいぜい50年くらいだろうと思うのですが、取り壊しが決まった際には、マンションの権利関係はどうなるのですか?
土地を売り払って、みんなで山分けとか???
お詳しい方、いらっしゃったら教えてください。

Aベストアンサー

>取り壊しが決まった際には、マンションの権利関係はどうなるのですか?

マンションはまだ区分所有法(マンション法)ができたのが昭和37年(1962年)
それ以降マンション建設が本格化したわけで、まだ世の中で築40年を超える老朽マンション
の数はそれほど多くありません。
それでは立替はないか・・というとマンション以前に住宅公団が分譲したアパートが
寿命をむかえて、大阪千里や東京代官山、江戸川橋、清澄白川などで立替が行われて
きました。青山でも同潤会(公団の旧名)アパートの立替が進んでいます。

建替決議は議決権および区分所有者数の4/5の賛同がいります。
たとえば代官山の場合でも建替に12年要しています。
というのは、そのままの容積で建替えても、建物工事費だけが持ち出しになりますから
普通再開発や総合設計などの手法で容積を倍増して、「保留床」という財産を生み出し
それをデベロッパーに売ることで、建替費用にあてるのです。

厳密に言えば、建替前では建物の価値はゼロ。土地の持分が仮に1/200あったとすれば
その半分の1/400を新しい建物の床と交換します。
その結果土地の持分は全体の1/400になりますが、4000坪の土地単価が360万円/坪
なら1/400の持分は10坪・・価格は3600万円です。
建物の価格が開発費用込み100万円/坪なら36坪つまり119平米のマンションが取得できるという
話になります。

実際はそうそう簡単に容積はふえません。そこでなかなか建替えは順調にいかないわけです。
ただ政府は内需拡大の切り札として規制緩和マンション立替促進をすすめていますから
状況は今後も変わっていくでしょう。

となると、実は中古マンションの再開発待ちうけ買い
という裏技も登場してきます。西新宿とか渋谷駅周辺とか、都市計画上「再開発促進地域」
の指定を受けている老朽マンションを大家が「汚くて修繕費がかさんで嫌だ」ということで
売るものを狙って買い、10年ほど賃貸でしのぐ。
再開発で50平米の2DKが25坪のタワーマンションの一室に化けたりします。
まあプロの裏技ですから真似しないでください。
再開発がなくなるリスクもあります。その場合屑ビル抱えて泣くしかないです。





>土地を売り払って、みんなで山分けとか???

マンションって30年すぎるとご存知のようにほとんど賃貸になっていますから、地上げ屋
どうようデベが一棟買うというケースもでてくるかもしれませんね。これも再開発の一環で
ただ足元見ますからなかなか買い上げされません。
欧米ではコンバージョンで、SOHO化するとか(・・だまっていても神宮前のマンションなんて
みんな違法オフィス違法店舗になってますけど)いろいろあります。

これも皆築35年超のマンションが超都心部にあるからで、一方30年クラスは案外
郊外住宅地の大団地だったりしますが、私はこれは将来不安です。
何か手は打たれるかもしれませんが、30坪のマンションでも中古価格はベンツのCクラス
並みの値段まで下がる気がします。



>建替え工事といっても、バカにならない金額がかかると思いますが、
>人それぞれに経済状況も違いますので、もめそうですね。

みんなが持ち出しナシで建替えというのが保留床方式(容積マジック)ですね。

>所有権を時価で買い取ってもらうにしても、例えば半数近くの人が、建て替え反対であれば、
>所有権の買い取りの値段も結構な額になりますよね。

土地の価値を容積率で吊り上げてしまうわけで、再開発の「容積ボーナス」とか言われています。


>今までの、マンション建て替えの事例などで、参考になるものなどご存知でしょうか?
民間マンションではほとんどないです。
私は中古大好きです。
絶対都心部の好立地を狙ってくださいね。できたら道路から一本だけ引っ込んだ区画
表に老朽ビルがあったりすれば、将来それとの一体化で、建替えが容易になるケースも
ありますよ。無くても人気立地なら値下がりは少ないものが多いです。
ただ、共用部の赤水(給水管の錆、)屋上防水の劣化 エレベータ取替え
これらの改修が済んだものを狙うのがコツ。

>取り壊しが決まった際には、マンションの権利関係はどうなるのですか?

マンションはまだ区分所有法(マンション法)ができたのが昭和37年(1962年)
それ以降マンション建設が本格化したわけで、まだ世の中で築40年を超える老朽マンション
の数はそれほど多くありません。
それでは立替はないか・・というとマンション以前に住宅公団が分譲したアパートが
寿命をむかえて、大阪千里や東京代官山、江戸川橋、清澄白川などで立替が行われて
きました。青山でも同潤会(公団の旧名)アパートの立...続きを読む

Q築35年の中古マンション購入時における注意点(長文です)

標記の件、アドバイスをいただければと思います。
当方、32歳会社員をやっており子供が一人います。

現在2900万円で、マンションの購入を検討しており、住環境や利便性は最高によく、非常に気に入ったのですが、表記の通り、築35年近くたっており、購入に二の足を踏んでいます。

部屋の中もなんとなくレトロな雰囲気が漂っており、古い印象は否めません。ただ、内装等の古さは個人的にはあまり気にならないのですが、やはり見えない部分、配管周り等を非常に心配しています。

月並みな質問で申し訳ないのですが、このような中古物件を購入する際に注意すべき点をご教示頂けたら幸いです。ちなみに、業者さんが言うには、発売当時は非常に高価なマンションであり、施工主もしっかりしているので、作りは全く問題ないと言ってました。ただ、配管に関しては、年数も年数であるために、保証は出来ないとの事です。(ただ配管を含めてリフォームすれば長い期間住めるということです。費用は400万くらいだと言ってました。)ちなみに、大規模修繕も過去何度か行っており、今後暫くはないそうです。管理もしっかりとなされており、管理人も常勤です。

よく、住宅雑誌などを読んでると、青山辺りで築30年以上たったマンションをリフォームして住んでるという記事が載っていたりしますが、快適な点のみ記載してあり、実際にどのような不都合が生じたかが書いてないので、あまり参考になりませんでした。

リフォームをしていけば、この先何十年も住めるものなのでしょうか?

以上何卒よろしくお願い致します。

標記の件、アドバイスをいただければと思います。
当方、32歳会社員をやっており子供が一人います。

現在2900万円で、マンションの購入を検討しており、住環境や利便性は最高によく、非常に気に入ったのですが、表記の通り、築35年近くたっており、購入に二の足を踏んでいます。

部屋の中もなんとなくレトロな雰囲気が漂っており、古い印象は否めません。ただ、内装等の古さは個人的にはあまり気にならないのですが、やはり見えない部分、配管周り等を非常に心配しています。

月並みな質問で申...続きを読む

Aベストアンサー

>リフォームをしていけば、この先何十年も住めるものなのでしょうか?

(1)まず、修繕積立金の現在高を確認します。
70戸程度の中規模マンションでも、7000万円以上の積立金残高はほしいところです。
それがないと、大規模修繕工事時に一戸150万円くらいの一時金の徴収もしくは、
修繕積立金値上げまたは、借入れ金対応などが発生します。

(2)次に、すでに行った大規模修繕を聞きます
ポイントはそんなに多くないですからしっかり記憶してください。

■エレベータの取替えは済んでいるか。
  一機1300万円程度ですから、取り替えているケースもあるでしょう。オレの家は二階だから
  関係ないとか言わずに。取替えとなれば割り勘でお金を払うのですから。
  ちなみにエレベータの耐用年限は25年から30年。しかし千代田区麹町あたりの老朽マンション
  の多くは、エレベータ改修をしていないところが多いです。オーバーホールとか制御機器の
  取替えで対応していますが、動力部分が限界にきているものも多いです。
  取り替えたら電気代も安くなるし、籠もきれいになります。

■給水タンク、ポンプの取替え
  給水タンクは25年以内で一度とりかえているはずです。取り替えていなかったら、鼠の死骸が
  なかで溶けていい出汁出しているかも。
  ポンプは確実に取り替えています。でももう2代目が老朽化の時期かもしれません。

■屋上防水層改修はどうなっているか。
  これも最上階以外は気にならない話題ですが、実際修繕となれば金は応分に負担します。
  築35年というと、最も気になるのは屋上防水の劣化ですね。
  いわゆるビンテージマンションと呼ばれる、昔の都心部の高級マンションの多くは屋上防水
 仕様もアスファルト防水、コンクリート押さえという高級仕様になっているケースが多いです。
 これは、持ちがいいのは長所ですが、改修工事にも金がかかります。
  屋上防水の耐用年数は普通25年~35年

■外壁タイルの浮き、剥離は大丈夫か。
  長期修繕で、打ち継ぎ目地のシーリングや、窓周りのシーリングの改修をしますが、外壁の
  浮きの調査をやっていないと、突然タイルが剥離して事故になったりもします。

■共用部分の給水管、排水管の取替え
  古い設計では、給水も排水も、各住戸内を縦に通っている可能性があります。
  共用部の給水管の劣化は、赤水、つまり錆の水の問題になります。
  30年経過して配水管の取替えをしていないと、赤水を心配すべきです。
  オープンハウスや、居ぬきの見学の際は、朝から水を出しているので赤水が出ません。
  しかし、朝一で水道を捻れば、見事な茶色のにごり水が出るかもしれません。
  私は築28年のマンションを見学に行った際に、いきなり台所の蛇口を捻って、赤水の多さに
  驚きました。

(3)次に、仲介業者から、長期修繕計画の内容の説明をうけます。
  上記の主要設備の更改が、すべて先送りされていて、なおその工事費も不明確ならば

>ちなみに、大規模修繕も過去何度か行っており、今後暫くはないそうです。
>管理もしっかりとなされており

というのは、眉唾ということになります。
大規模修繕が
第一期(10年~15年) 外壁シーリング、鉄部塗装替え、ポンプ基盤改修など
第二期(23年~25年) 外壁シーリング 鉄部塗装替え 給排水劣化部取替え ポンプ、給水タンク取替え
第三期(32年~35年) 外壁シーリング エレベータ更改 屋上防水改修、 鉄部塗装替え 給排水取替えなど

過去三回やっていても、金がないから、外壁と鉄部しかやっていないということも考えられます。

(4)耐震ですが、1981年以前の建物は、旧耐震基準で作られています。一概にすべてが弱いとは
いえません。新耐震基準で判定する「耐震診断」を行って補強が必要かどうか確かめるということに
なりますが、マンションで補強工事までやった例は少ないです。
これについては、修繕積立金に余裕がある管理組合が、耐震診断をやるケースもあります。
 
次に、占有部分ですが、室内の給排水管は、当然劣化が進んでいると思います。
まず、過去に何世代が住んだか、で大体改修履歴がわかります。
住んだままの大規模改修は極めて困難ですから・・
35年の間に、代が3代変わっていれば、おそらくキッチンや、洗面、浴室、湯沸かし器は
更改して10年以内のものがついている気がします。

>ただ配管を含めてリフォームすれば長い期間住めるということです。費用は400万くらいだと言ってました。

基本的にあと10年以上住むには、配管を含めた改修は必須です。
クロスの張替え、フローリング改修、室内ドアの取替えなどだけで、既存のキッチン、浴室、洗面などをそのまま使うのなら、
100万円~140万円
キッチン、バスユニットの改修も入れたら200万円~250万円。配管含めて内装一新の場合、400万円以上かかります。

となれば、3300万円の新築物件との比較という目安で考えるべきです。

>間取りは、75平米で、2LDKです
古いタイプの高級マンションですね。リビングが横長で、センターインのタイプかもしれません。間取りがいい
なら、それも重要な要素です。
22.7坪 リフォーム込みなら 坪145万円。
現在、世田谷、桜新町あたりで築20年内外で160万円ですから、安いといえば安いです。

ただ、5年以内に修繕積立金150万円を追加されたりするケースがあったり、
管理費や駐車場が、相場より高かったりするケースでは微妙です。

その他の注意事項は
(1)賃貸比率
  築35年というのは、多くの居住者が転売し、そのあげく居住用でなく賃貸物件に変わっている
  ケースが考えられます。全体の居住者のうちの賃借人の比率を知っておくべきです。
  賃借人が多くなれば、おのずと管理に対する感心は低下します。
  仮住まいという意識から、建物の扱いもいいかげんになります。また、初期の居住者がほとんど
  いなくなるのが築25年あたりからで、変な理事長が、恣意的な管理をしたりという話も出てきて
  次々と転売が出て価格が下がるという事例もあります。
  逆に、初期の居住者が30年経ってもまだ住んでいるマンションは、郊外の団地など売りたくても売れない
  物件は別ですが、管理のよいマンションの証拠でしょう。

(2)デベロッパー
  築35年といえば、マンション専門デベロッパーの、藤和や大京などが活躍した時代
  また、都心部では三井不動産がパークマンションシリーズで名作を残した時代でも
  あります。
  コープオリンピア(藤和)、網長パークマンション(三井)など、広尾タワーズなど長寿命の名作も
  あります。この時代、1970年の万博以来の建築ブームで、都心のマンションには丹下健三や
  槙文彦など一流建築家が設計したものも少なくないです。
  でも、その一方で、駄作、手抜きも多いわけで、見る目がないと泣きを見ます。その意味でも
  当初のデベロッパーは一応の目安になります。

(3)土地比率
  土地が今後値上がりする地域とは思えませんが、現在の地価と持分の土地面積をかけて
  正味の土地価格を知っておくのは、重要なことでしょう。

(4)ローン控除対象外
  新築や中古でも25年以内なら、確かローン控除が受けられます。35年ではいくらんでもダメ。 


>現在2900万円で、マンションの購入を検討しており、住環境や利便性は最高によく、

文京区は割高エリアですから、ただ、駒込というのは私、個人的には????ですけど。
本駒込は文京区ですが、駒込は豊島区。
確かに六義園の緑豊かな高級住宅地ではあります。

>非常に気に入ったのですが、表記の通り、築35年近くたっており、購入に二の足を踏んでいます
文京区好きは、絶対にベイエリアには足を運ぼうとしないですから(;;)まぁ新築の3800万円あたりを
すすめてもだめでしょうけど。もう少し数多くの物件をご覧になって決めてもいいのかと思います。

>業者さんが言うには、発売当時は非常に高価なマンションであり、施工主もしっかりしているので、
>作りは全く問題ないと言ってました。

このへんがラフですよね。具体的に、発売当初の価格とか、デベロッパー名とか施工業者とか
わかればいいのですが、そこまで書くと個人情報まるわかりですから、無理でしょう。

いろいろ書きましたが、しっかりチェックされて納得いく買い物なさってください。値段はもう少し
値切っていいです。どうせ売主は買い替えでしょうから。
この辺になると骨董選びに似てきます。多少失敗しても値段が安いと納得できますし、
趣味の問題も大きいですよね。
無名の作家の油絵でも、本人が気に入っていたら、額を入れ替えるだけで立派なインテリア
のしつらえになるのと同じです。

>リフォームをしていけば、この先何十年も住めるものなのでしょうか?

(1)まず、修繕積立金の現在高を確認します。
70戸程度の中規模マンションでも、7000万円以上の積立金残高はほしいところです。
それがないと、大規模修繕工事時に一戸150万円くらいの一時金の徴収もしくは、
修繕積立金値上げまたは、借入れ金対応などが発生します。

(2)次に、すでに行った大規模修繕を聞きます
ポイントはそんなに多くないですからしっかり記憶してください。

■エレベータの取替えは済んでいるか。
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Qエレベータ無しなら何階までならOKですか?

当方は3階までです。
差し支えなければ、性別と年齢もおねがいします。
本当にどんなものかな?と思っただけですので、年齢性別は無視してもらっても構わないです!
五階の部屋エレベータ無し勧められて、設備は希望9割整っているとしてもキツイだろうなぁ、、
と、悩んでいます。

Aベストアンサー

購入ではなく、賃貸ですよね?

積水ハイムなど、しっかりとした構造の賃貸物件であれば、
45歳までは虫や蚊に悩まされない3階が快適です。

また、70歳くらいまで永く住むのであれば、2階がもっとも最適でしょう。

それと1階は、防犯面や湿気、虫も多いため、お勧めできないですが、
70歳を超えたあたりから、足腰の弱まり(身体の低下)も出始めるため、1階が適しています。


質問者さんは、今回、昭和40年代の集合住宅で悩んでいるようですね。

エレベーター無しの5階、または4階ですか?

おそらく、昭和40年代の集合住宅であれば、上からの音が物凄く響く可能性が高いので、

賃貸であれば、最上階に住んだ方が後悔はしないと思います。


昔の構造は、防音設備が整っていない集合住宅が多く、
例えば、早朝の掃除機をかけている音や、子供が掛ける(はしゃぐ)足音が階下宅にモロ響きます。

昔ながらの集合住宅に住むのであれば、特に、以下の点に気を付けた方が良いでしょう。
・住もうとしている上の階のベランダ等に小さな子供の洗濯物が干していないか
・上の階や隣家が深夜に帰宅して、朝方まで灯りが着き、騒がしくないか
・隣家のベランダ等にゴミが溜め込まれていないか(ゴキブリなどの害虫がやってきます)
この3点は、契約前にご自分で確認してみた方が良いと思います。
(不動産屋は、そこまで立ち入る範囲ではないため)

一度住んでしまうと、引っ越しは難しいと思いますので、
昭和40年代の賃貸物件で60歳くらいまで住むのであれば、4階建ての最上階がお勧めです。
上れても4階までですよ。はっきり言って、階段無しの5階は若者だって『シンドイ』です。

昭和40年代の建物であれば、上からの騒音がかなり響く物件だと思いますので、
4階建ての最上階をお勧めします。

ですが、上からの物音など気にしない性格であれば、2階が永く住めると思います。

結論を述べると、
安い物件には、それなりの理由があると思いますので、
まずは、その物件は防音対策がしっかりとされているかを確認したほうが良いでしょう。

また、防音対策がなされていなければ、
ご自分も騒音で下の階から苦情が来る可能性もありますから

私ならば階段無しの5階の物件は見送らせてもらう(契約しない)と思います。

購入ではなく、賃貸ですよね?

積水ハイムなど、しっかりとした構造の賃貸物件であれば、
45歳までは虫や蚊に悩まされない3階が快適です。

また、70歳くらいまで永く住むのであれば、2階がもっとも最適でしょう。

それと1階は、防犯面や湿気、虫も多いため、お勧めできないですが、
70歳を超えたあたりから、足腰の弱まり(身体の低下)も出始めるため、1階が適しています。


質問者さんは、今回、昭和40年代の集合住宅で悩んでいるようですね。

エレベーター無しの5階、または4階ですか?

おそらく、昭和40...続きを読む


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