昔に建てられたマンションと築浅マンション

おはようございます。よろしくお願いします。
転職したため住み替えを検討しています。現在は築4年の分譲マンションに住んでいますが、希望するエリアは築浅マンションが少なく、紹介されたのは新しくても昭和60年代です。築35年というのも出ていました。
以前も築20年くらいのマンションに住んでいたことがあるので、見てみてよければ築年数にはこだわらなくてもよいかな、と思っていたのですが、「築浅にした方がいい」とか「古いのはよくない」といった意見もよく聞かれます。
そこでご質問です。

1.築年数が長い・短いマンションの長所と短所はそれぞれどんなところでしょう？
2.築年数の長いマンションを購入するとしたらどのあたりを見るべきでしょう？もしくは売り主や不動産屋さんに確認すべきでしょう？

ちょっと困っているのは、古いマンションほどペットが不可なんですよね・・・（猫がいます）。ぜひお知恵をお貸しください！

No.2 ベストアンサー 回答者： noname#17334 回答日時： 2005/03/29 10:50

■築４年で買い替えはかなり難しいですよ。

>転職したため住み替えを検討しています。現在は築4年の分譲マンションに住んでいますが、

分譲マンションの買い替えということでよろしいですか？
まず、その物件がいくらで売れるかですね。その額をかなり低めにみて、さらに自己資金に余裕が
ないと買い替えは困難ですよ。

>希望するエリアは築浅マンションが少なく、紹介されたのは新しくても昭和60年代です。

というか、購入希望価格と、希望面積でそういう結果になっている場合もあります。
新築坪単価が２６０万円（世田谷あたり）だと、中古で坪１７０万円、さらに築年数が進めば
坪１５０万円といったぐあいです。

>築35年というのも出ていました。
>以前も築20年くらいのマンションに住んでいたことがあるので、

築２０年というのが、ひとつの節目ですね。

>見てみてよければ築年数にはこだわらなくてもよいかな、と思っていたのですが、
>「築浅にした方がいい」とか「古いのはよくない」といった意見もよく聞かれます。

立地優先か広さ優先かリフォームにどれだけお金を用意できるかによっても違いますね。

■質問のお答え
>1.築年数が長い・短いマンションの長所と短所はそれぞれどんなところでしょう？

(1)築年数が長いマンションの長所

ａ）坪単価（価格÷占有面積（坪））が安い。
ｂ）今後の価格の安定性
築年数が長いマンションでも立地によって考え方が大きくことなります。
都心部の築年数の長いマンション（築２５年超）は、価格の値落ち幅が今後小さい。
でも、郊外の築年数長いマンションは、底なしに値が落ちます。
要するに、需要があるかどうか・・ですね。
老朽化していても割安で都心に住む利便性・・ということでそういう物件は売れます。
また、賃貸の場合、築年数の差による家賃の差は売値よりは幅が小さいので、賃貸
需要を見込んで、買う人もいます。
郊外では、そういう需要さえ少ないので、価格は底なしに下がります。
ｃ）大規模修繕の終わったものをねらうと
修繕積立金も、不足の心配をしなくていいが、２０年～２５年の大規模修繕を終えてない
物件を買うと、臨時徴収の可能性、もしくは金が足りないまま修繕が行われない可能性も

ｄ）周辺が環境が成熟して安定しているものが多い。もしくは今後一括で再開発などに
　　あたる地区もなかにはある。街中だと隣に大きなビルがたつこともありうる。

(2)築年数が長いマンションの短所
ａ）賃貸の居住者が多い。不審者の出入りが激しい。オートロックであっても、事務所使用や
英会話教室などで使っていて平気で不特定多数が出入りしたりすることも
ｂ）修繕にかかる費用が毎年増加する。
エレベータなど２５年以上経過しても取り替えないところが多い。
水槽などの汚れ、給排水管の腐食など見えない部分の状況に注意が必要。
屋上防水層がそろそろ劣化しはじめて雨漏り等が始まる。防水の補修なども３０年以内
にやっておきたい。
ｃ）住宅ローン・特に公庫、フラット３５など、中古も２５年超えると融資が厳しくなります。

ｄ）耐震基準が弱い。１９８１年に耐震基準が改正され、それまでよりも頑丈な建物ができて
いるが、築２５年超の建物は、耐震診断が必要。状況によっては大地震で壊れる可能性がある。

ｅ）住宅の占有面積の大きい物件が少ない。２０年前の都心部は５０平米内外が中心。広い
マンションは高級マンションとして限定された供給にすぎない。

(3)築年数の浅い建物の長所
住宅設備が最新式。浴室の広さも１４０センチ×１８０センチが標準（２５坪程度）
キッチンユニット、洗面、床暖房、埋め込み空調などきかなり進化していて高級感
がある。
広めのゆとりある間取りが多い。選択の幅がある。

(4)築年数の浅い建物の短所
高い。同じ坪単価で、せまい物件しか買えない。
あるいは求める面積で坪単価を下げれば、立地が郊外になる。
周辺環境が安定していない。南にマンションが建って日陰になったりもする。

価格の下落幅が大きい。買って２年で２割３割下落もありうる。


>2.築年数の長いマンションを購入するとしたらどのあたりを見るべきでしょう？

給水タンク、ポンプの取替え状況。いつ取り替えてどのくらいの期間使っているか。
配水管の洗浄（空気を吹いて配水管のゴミや錆をとります）実施状況
給水管から錆が出ないか。（１時間以上とめて、蛇口をひねります）
共用部の配水管の取替えをしているかしていないか。するならばいつか？
給湯器、付属のクーラーの経過年数（給湯１２年　クーラー１０年程度で寿命）
壊れたら自分でとりかえですから、その分の費用も見込む。
住民に変なやつがいないかどうか。
ヤクザの事務所かそれにちかいものがいないか。
できれば区分所有者一覧と、賃借人の一覧はみせてもらうべき。
セキュリティは大丈夫か。オートロック

管理は巡回でないか。日勤かせめて隔日勤であること。
宅配ボックスがないものが多いから、管理人が預かるかどうか

今後の大きな修繕計画。現在の積立金の額でそれがまかなえるか
まかなえない場合追加の一時金はどのくらい必要か。
その部屋を賃貸に出したらいくらで貸せるか。


>ちょっと困っているのは、古いマンションほどペットが不可なんですよね・・・（猫がいます）。
管理規約でペットが買えるマンションもあるので、それを限定で探しましょう。
普通古いマンションほど賃貸が多くなります。大家は部屋を汚すのをきらって
ペット禁にしますが、なるべく賃貸比率の少ない物件さがせばあるかもしれません。
築２０年前のほうがいいですよ。

■古いマンション買うなら駅近ははぜせない

それと、今後の転売考えるなら、駅近物件が有利ですよ。せまくても古くても
都心部の駅５分以内なら、賃貸としての需要が大きいです。
基本的に築年数経過物件は、・・・はっきりもうしあげて、自分が住むものではない
です。耐震性もそうですが、給排水の環境面でも割り切らないと住めません。
どうしてもというなら、もともと西麻布や青山　渋谷桜ヶ丘などの管理のしっかりした
ブランド中古なら、定住者も多く管理もしっかりしているのでおすすめ。
マンションリフォームに出てくる物件は、たいていそういう広さのある物件。
麻布十番５３m2というレベルでは、いろいろ問題かかえていそうです。

■できればプロのコンサル依頼も
基本的に都心部中古は投資家がいいものを買って、そのあまりが居住用市場に
でています。できたら、さくら事務所とかプロのコンサルをつけることをおすすめ
します。

この回答へのお礼

とても詳しいお返事、ありがとうございました。
私も駅近をねらっています。また、70平米以上という条件をつけていますのでなかなか出てこないのかもしれません。そこらは土地が余っていないのか、あまりマンション建設はないようです。というより戸建てが多いところですね。
やはり20年くらいメドがよさそうですね。古いところは大抵リフォーム済みのようです。土曜に見に行くので参考にさせていただきます。

お礼日時：2005/03/29 19:24

No.4 回答者： lemonbarm 回答日時： 2005/03/29 11:50

ペットは・・・これは答えようがちょとないですね。

古くても管理組合でOKにしているとこもあります。

基本的な参考意見ですが

１．意外と古いマンションは頑丈に建てられています。

最近のマンションは不景気のためか、内部をよくよく調べると安普請に作られています。
阪神大震災直後の平成７～９年ぐらいに審査を受けた物件は、震災の問題もあってか、意外とちゃんとした物件が多いです。（あの映像のインパクトは建築業者やデベロッパーにも大きかったのでしょう、今は・・・最近までそんなこと忘れていたみたいですけど）

２．古くても管理状況がよければいいのではないでしょうか。

古いマンションの中に「自主管理」というのがあります。管理費などは安くて良いのですが、管理会社に委託していないために修繕などに行き届いていないこともありますので、詳しく調べて貰った方がいいでしょう。出来るなら管理組合の理事長さんと話しされてもいいかもしれません。意外とお買い得もあります。
それと修繕記録を見せて貰って、配管関係がちゃんと整備されているかですね。
管理がゆき届いているかどうか見るのに簡単なポイントはマンション入口のポストの周辺です。
ポストが綺麗に使われているか、チラシなどが床に散らばっていないか・・・これで住民の意識もある程度判断つきますし、地域環境も判断出来る部分があると思います。

築１０年ぐらいのマンションは大規模修繕の時期がせまっていることがあるので、その時にどれぐらいの出費なり予算計画（修繕積立金の増額）について確認しておかれた方がいいとおもいます。

この回答へのお礼

ありがとうございます。
なるほど、ポストにチラシですね、納得です。
あとはみなさんおっしゃってますが配管ですか。

お礼日時：2005/03/29 19:26

No.3 回答者： noname#17334 回答日時： 2005/03/29 10:55

×マンションリフォームに出てくる物件は

○雑誌のマンションリフォーム特集などに出てくる物件は

No.1 回答者： yuuyu1 回答日時： 2005/03/29 09:34

マンションの耐用年数は６０年です。

古ければそれだけメンテナンスが必要になって来るのでそこも考えないとなりません。
マンションは、修繕積み立てとか各戸から負担金を積み立てしていることと思いますが、前住者がそれを滞納していると、買った人にそれがかかって来ると聞いたことがあります。
古いマンションでもリメークすれば外観はきれいかも知れないですが、ガス、水道、電気、排水管等は、見えないし、傾きや漏水等良く調査することも必要でしょう。（パチンコ玉とドライバー、コンベックス位は必要です）下記ＵＲＬも参考に見てください。

参考URL：http://www.anest.net/man_tyuuko.htm

この回答へのお礼

早速のご回答ありがとうございます。
なるほど、パチンコ玉というのは聞いたことがあります。参考HP見せていただきましたが、やはり管理組合がないマンションはあまりよくないのでしょうか・・・。週末見に行く中に管理組合がないマンション（つまりペット規約自体がない）がありますが。

お礼日時：2005/03/29 10:14