マンションって、建て替えをするときのお金ってどうするんですか？

現在、都内に築34年のマンションに住んでいます。マンションの建て替えをしたい時に、管理組合で議決権の4/5以上の賛成があった場合に、可決することが出来ることはあちこちで調べたら分かったんですが、実際に建物を建て替える時のお金ってどうすんですか？普通に考えたら、マンション居住者のみんなで出し合って建てるみたいな話になるんでしょうけど、全員がお金を持っていて建て替えたいっていうことは、有り得ないですから。。。教えて下さい

No.7 ベストアンサー 回答者： noname#17334 回答日時： 2005/04/02 14:46

＞実際に建物を建て替える時のお金ってどうすんですか？

自分でだします。
以前、類似質問で容積マジックのお話をかきました。ご参照ください。
４００％の指定容積で、市街地住宅総合設計制度などを使って８００％近く容積がふやせれば、（これは敷地条件や用途地域など詳細検討がいります）デベロッパーに保留床を売って、土地の持分を減らして建物と交換するような手法が可能です。

それと、築３５年なら、おそらく建物のオーナの大半が賃貸用に使っていませんか？
当面寿命があるなら、自分で住むのでなく賃貸に出したほうが理にかなっています。
都内なら坪当たり１万円内外で貸せます。２０坪で、２０万円の家賃がとれたら、１０万でその中古の
ローン払って、１０万で新たな２０坪のマンションのローンが払えます。（ただしローン枠あれば）
まだ１５年はもちます。ものすごく修繕にお金かかりますけど。
エレベータ替えてないと相当危ないですよ。
給排水は取り替えてますよね。
屋上防水は、全面やり変えが必要なんですが、おそらく保護層の上から塗膜防水かけた程度でしょうか。
その辺で、いままで十分に維持管理がされてきたマンションかどうかで、建て替え時期がきても
ただボロ建物のまま建っているだけか、いまだに十分機能するかの差がでてきます。

民間で建替えできたマンションって周辺の再開発に引っかかったもの以外まだほとんどないですよ。
多くは公団や公団の前身の同潤会アパートなど。
実際は無価値になるまで使って、土地代から撤去費を
引いた代価で、デベロッパーに売るという最後が
想定されます。
それもイヤだという人がいれば、どうしようもない。
だからこそ長持ちさせる努力をおしまいことが一番。
３５年で建て替え考えるのは早すぎますよ。

この回答へのお礼

お詳しいですね。。。うちのマンションは、エレベータ修繕は終了、屋上の防水工事と配水工事も以前やったばかりで、多分メンテナンス状況はいい方だと思うのですが、実際どうなのかな、、、と思いまして。
とても参考になりました。ありがとうございます。

お礼日時：2005/04/04 18:44

No.6 回答者： lemonbarm 回答日時： 2005/04/01 11:38

築３４年とのことですので、想像ですが建ぺい率、容積率に今のマンションではだいぶ余裕が有る可能性があります。

たとえば今２０戸のマンションであっても、容積率から計算すると同じ規模の住戸が最大３５戸できるとします。
その場合３５戸分を建築することによって残り１５戸を販売しその売却益を建築費に充当することによって既所有者の負担を小さくします。
もちろんこんな事は素人や管理組合では無理なことなのですが、管理会社やマンション管理士が間に入り、マンションのデベロッパー（売主になる会社）と相談して再建築・新築販売を併せて検討していく方法があります。

住戸数が増えるのですから土地の持分等が減ります。逆に言えばどうせマンションなのですから持分が減ることによる税金の軽減はプラスになると思います。（もちろん持分減少も再建築の段階で精算されることになります）

今はこういった方法もありますので、今後色々な方と管理組合でご相談されるのがいいのではないかと思いますよ。

No.5 回答者： nobugs 回答日時： 2005/03/31 20:59

最近では、「マンション建替えの円滑化等に関する法律」があり、公庫融資等での優遇があります。

しかし、下記URLの萩中住宅では、容積率でかなりの余裕があり、追加分譲による資金があっても、一件当り約１０００万円の負担が必要になったそうです。

高齢者向けには、死亡時に遺産処理として残額を整理する「高齢者向け返済特例制度」があります。

実際には、開発業者が入り事業を行います。
この例のように容積の余裕が多い場合は良いのですが、容積率に余裕が無い場合や、逆に建替えで規模が縮小する場合が多く、開発業者も手を出せない物件がかなりあるそうです。

参考URL：http://www.honten.jyukou.go.jp/tokyo/machi/machi …

No.4 回答者： foreverflower 回答日時： 2005/03/31 20:42

建て替えのために大規模修繕積み立てをなさっていないのかな～？

ふつうは通常の修繕積立金でまかなえないような大規模の修繕（立て替えを含む）のために
管理組合員がせっせと毎月積み立てをしますよね。
何にも準備なしで修繕や立て替えが出来るわけがありませんもの。

それにしても築34年ということは　過去に建て替えに至らないまでも、かなりの規模の修繕工事があったはず。
ということは積み立てていた大規模修繕工事用費用は底をついているのでは、と思われます。
管理組合員の一人としてご自分の資産を守るためにも状況を把握することと、管理組合に対して情報開示をお求めになることをお勧めいたします。

もちろんご自身が関心を持つことが前提ですよ～
だってご自分の資産ですものね～♪

No.3 回答者： kensaku 回答日時： 2005/03/31 20:41

基本的には、所有者がお金を出し合って支払います。

また、修繕積立金があるマンションでは、そこから一定額を支出するということになるでしょうが、多くは個々に銀行などからローンを借りて、ということになるでしょう。
ただ、現状よりも大きな物件を建て、新たな居住者に販売したり賃貸したりすることで、現所有者の負担を減らすことは検討されると思います。
ただ、今年から、マンションは供給過剰になると、先頃のＴＶでもやってましたので、よほど魅力ある物件で無いと、売れないことも予想されますね。

No.2 回答者： jyamamoto 回答日時： 2005/03/31 20:41

もし建替え決議がなされたら、決議に賛成した人は自己の区分所有面積比率により建替え費用を出さなければなりません。

(法的に強制力を持ちます)
もし資金の手立てが難しいようなら、建替え決議に反対しておかねばなりません。
もし反対したのに、5/4以上の賛成で決議がなされた場合は、反対した人は所有している住戸を賛成した人に時価で買い取ってもらうように請求することが出来ることになっています。

No.1 回答者： fitzandnao 回答日時： 2005/03/31 20:41

ものすごくもめるそうです。

阪神大震災の後、10年かかったという話をききました。
お金のない人は払えないと言いますし、高齢者の場合は本当に難しいです。新たなローンを組むことになるので、土地に執着がないならば、別のところに移るほうが楽です。
また、一時別の場所に住まなければいけませんし、それならば…と出て行かれる方も。管理組合で買い取ってようやく話が進むこともあるでしょうね。