家の前の私道が競売に。どうすべきでしよう

Question

よろしくお願いします。開発会社が倒産し前の私道の一部（管理は市がやって、舗装もされています）が競売にかかるとのこと。8軒ほどの家の前50cmくらい×8軒分の土地です。共同で入札して買った方がいいですか。8軒がまとまらないこともありえるので、その場合、有志だけで買うといろいろと問題も出てきそうです。また、第三者がもし買ってしまった場合、建て替えや工事、家の前に（勝手に）置いているバイクなどにも文句をいわれたり、お金を請求されたりするのでしょうか。どんなことが予想されますか。いろいろとすみませんが、お願いします。

nobugs · Accepted Answer

道路の形態が良く分からないのですが、管理を市で行い、開発会社の所有部分が５０ｃｍ幅と言う場合ですと、公道で２項道路の指定を受けて、５０ｃｍの後退を行なったもののようですね。

基本的には、道路として存在しているわけですから、沿道住民は利用権があります。

しかし、舗装等の維持管理は所有者が行なうのが原則で、市が管理をしているようでも、後退部分の舗装等経費は所有者への補助金として支出されている場合があります。
その場合は、舗装の所有も私道の所有者に帰属し、破損をした場合は所有者への補償が必要になってきます。

通常、この様な形態の道路で、第三者として入札するのは、債権者が表面上の負債を整理する為か、なんらかの意図を持っている人でしょう。

将来的な問題を解消する意味でも、入札をする事お勧めします。
同時に、市に寄付をして全て公道として管理してもらうのが最善策といえます。

まず、８軒で相談されると同時に、市の道路課あるいは無料法律相談で相談されてどうですか。

matthewee · Answer

１．この開発会社の所有地（私道の一部）は、おそらく登記地目は「公衆用道路」になっており、固定資産税は非課税であろうと思います。また、建築基準法４２条１項５号の「位置指定道路（主として私道）」に指定されていると思います。とすれば、この土地を買い受けた人は、半永久的に道路として無償で提供することになります。いったん、道路としての認定を受け、なおかつ固定資産税を非課税にした以上、所有者の都合で勝手に宅地として使うことはできないからです。

２．落札しても地代も取れないし（固定資産税が非課税だから）、宅地として利用することもできない、こんな形状の悪い土地を果たして誰が競売で買うのでしょうか。第三者が落札する可能性は極めて低いと思います（ゼロとはいえませんが…）。

３．公衆用道路は、宅地とセットで競売されることはよくあります。宅地に「私道負担あり」という物件です。しかし、公衆用道路単独で競売されることはめったにありません。競売件数の０．１％以下しかない特殊なケースだと思います。

４．ただ、もしご心配なら、８軒の方が共有するということで、入札されたらどうでしょうか。裁判所が決める最低売却価額も相当低いと思います。

５．登記地目の確認は、この土地を管轄する法務局でできます。手数料が安い登記簿の閲覧（登記事項要約書）で十分です。また、固定資産税が非課税かどうかは市町村役場の税務課で、道路の指定については同じく建築指導課で確認できます（課名は少し違うかもしれません）。

【参考条文】建築基準法４５条
私道の変更又は廃止によって、その道路に接する敷地が第４３条１項の規定又は同条第２項の規定に基く条例の規定に抵触することとなる場合においては、特定行政庁（※建築主事がいる市町村のこと。いない場合は都道府県）は、その私道の変更又は廃止を禁止し、又は制限することができる。
【参考条文】道路法４条
道路を構成する敷地、支壁その他の物件については、私権を行使することができない。但し、所有権を移転し、又は抵当権を設定し、若しくは移転することを妨げない。

noname#11466 · Answer

ご質問内容だけでは問題があるのか無いのか判断が付きかねます。

「私道」と書かれていますが、私道にも沢山種類があるし、また本当に私道なのかどうかもわかりませんし。（私有の道路＝私道ではありません。私有の道路であって公道である場合もあります）

ただご質問内容からすると、おそらくですが、都市計画法に基づいて築造された開発道路（建築基準第４３条１項２号道路）で公道移管されなかった道路なのではないかという気がします。
この道路の場合はまず誰の所有であっても問題になることはないのですが、それを知るためにも、まず役所の「都市計画課」（街づくり課のような名称の場合もあります）に行き、その道路種別をご確認下さい。もし位置指定道路や開発道路の場合には、その開発原簿のコピーを入手して下さい。
あと、その道路について登記簿を取得して下さい。
競売の物件明細書も入手した方がよいですね。

これらの資料をお持ちになり、弁護士にご相談下さい。
弁護士はこの問題に詳しい弁護士を弁護士会で紹介してもらうとよいでしょう。

多分問題ないケースだと思いますけど、道路の権利関係は非常にややこしいので。

あと蛇足ですが、
>家の前に（勝手に）置いているバイク
これは駄目ですよ。先日最高裁判決でも、私道であってもこのような行為は許されないという判決が出て、駄目と言うことが確定しました。
道路はあくまで道路として使わなければなりません。

家の前の私道が競売に。どうすべきでしよう

１．この開発会社の所有地（私道の一部）は、おそらく登記地目は「公衆用道路」になっており、固定資産税は非課税であろうと思います。

ご質問内容だけでは問題があるのか無いのか判断が付きかねます。

道路の形態が良く分からないのですが、管理を市で行い、開発会社の所有部分が５０ｃｍ幅と言う場合ですと、公道で２項道路の指定を受けて、５０ｃｍの後退を行なったもののようですね。

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