住宅ローンの返済比率

現在、新築マンション6000万円の物件を検討しています。
無茶はわかっているのですが、35%ギリギリの高い返済比率で返されている方はいらっしゃいますか？また審査は通りますでしょうか？
頭金800万
年収750万（夫収入のみ）今年から上昇傾向にあります。
一部上場企業、勤続年数10年以上
他のローン、ブラック経験は一切ありません。
月額15万程度の援助があります。

またどこの住宅ローンが良いでしょうか？
頭金２割満たない為、諸経費をなるべく少なくしたいです。また援助がある間に返済額軽減型繰上返済をこまめにしたいと思っています。自分なりに調べたところ、ソニーバンクが良いのかなっと思ってます。

どうかよろしくお願いいたします。m(__)m

No.1 回答者： noname#17334 回答日時： 2005/04/04 13:14

キャッシュでまとめてもらえたら簡単なんですがね。

金融系ではないので、うかつにはいえませんがローン審査通すには、いまのままではきつい気がしますけど。

諸費用（ローン保証費・登記費用・取得税など）が120万くらいかかります。引っ越しや家具・オプション
カーテン類なども何やかやで200万くらいかかります。新婚さんで家具が少ないとか新しいとかなら
いいですけど

普通に計算して、長期固定で２．４％（ソニー銀行でいくらですかね・・いわゆるフラット３５）
としても、35年返済で、5200万円借り入れても（というかそれだけの高額のローン組む人は
まずいません）月々の返済額は　183千円　２．８％で194千円ですね。
年収750万に対してローン返済率は　2.4％で、２9.3％　2.8％で　31％です。

>月額15万程度の援助があります。
これが10年あるとしても1800万のキャッシュを先にもらったほうがありがたいですよね。
親からの支援ならば、１５０万円の贈与の基礎控除でなくて、住宅資金の生前贈与3500万円
枠を活用されるほうが賢いです。
ローンが通らないケースでは、親御さんの土地建物が無担保ならば、共同抵当など考えて
「援助者」にローンを分担してもらう手もあります。
あるいは、「援助者」が15万の支払いが可能ならば、15年でも20年でもかまわないから
その分ローンを背負ってもらえばいいです。
援助する人が親ならば、共有名義でかまいません。
夫の親が月々15万10年援助するなら、半分づつのローンにして持分も５０％にしてみたら
どうでしょう。
あなたは、2600万円のローンを35年で組みます。月々の支払いは9万円
親御さんは2600万円のローンを20年で組みます。月々の支払いは14万円（２．８％）
ともに10年後の残高は　1390万円　　　２３６５万円です。
10年目までに親御さんの残高分を繰り上げ返済していくか、自分の分を減らすか
それは自由に選択してください。

親子の場合、無償で使用貸借していても認定課税はありません。

この回答へのお礼

早速の丁寧なご回答、どうもありがとうございます。やはり審査は通りませんか。。両親は自営業で事業拡大したばかりで、借金があるようです。まとまった現金があまりないようなので、このような約束をいただけました。
マンションの営業担当者からは、多分大丈夫でしょうとは言って頂いていたので、安心していました。ただ、高額のため不安があり、相談させて頂きました。
もう一度再検討してみます。ありがとうございました。

お礼日時：2005/04/04 13:52

No.2 回答者： noname#11476 回答日時： 2005/04/04 14:04

１．月１５万の援助だと年間１８０万なので贈与税がかかるでしょう。

持分登記など工夫が必要です。（詳細は税理士と相談下さい）

２．年収７５０万に対する適正な借り入れ金額は２３００万程度までです。無理をしても３０００万程度です。
仮に援助の分を含めて考えても４０００万を越えるようだとローンの返済の負担が過大で、人生の大半を返済に費やすことになるでしょう。

お子さんがいないし予定もないということですと、５０００万でも返せる可能性はありますが。。。。

通常６０００万の物件ですと最低でも１２００万程度の年収のある人が購入するような商品ですよ。

この回答へのお礼

ご意見ありがとうございます。自分の甘さを痛切に感じております。このままの状態で仮に審査が通ってしまっても、将来がとても不安なんだと実感いたしました。頑張ってお金を貯めて次にトライします。ありがとうございました。

お礼日時：2005/04/04 21:24

No.3 回答者： noname#17334 回答日時： 2005/04/04 14:56

正直ちょっと驚いています。

>早速の丁寧なご回答、どうもありがとうございます。
いえいえ。
>やはり審査は通りませんか。。
通らないとは言っていません。審査に出してみるのは、営業の判断ですから、金融機関によっては
お父様の会社の経営状況や与信も含めてＯＫだすところがあるかもしれません。

>両親は自営業で事業拡大したばかりで、借金があるようです。
>まとまった現金があまりないようなので、このような約束をいただけました。

あのー私年収1400万円のときに4500万円のローン組みましたが、6ヶ月で元のマンション売って1350万円
返しました。
借金背負うのは恐いですから・・・それに
お父さんが自営業でこういう景気でもしこけたら、15万円の援助がいつまで続くか確かではないですよね
そういした場合、今後10年、どうやってローン返済しますか。
19万円の金額に加えて、管理費が2万5千円、修繕積立金が9000円くらいあるのではないですか？
10年後には、修繕基金の積み増しが出たり、固定資産税の支払いもありますよ。

その一方で６０００万円のマンションは、買ったとたんに2割は価値がさがります。
今日日、抽選で買うような物件でもない限り、買値で売れるケースは皆無に近いです。5年もって
3割の下落はざらですが、この段階で35年ローン頭金800万円では、残債割れですね。
つまり転売不可能ということ。最愛の場合銀行が抵当権行使して競売・・あるいは協議で任意売却し
あなたは住まいを失い借金が残る。
そういう事態も考えられます。

>マンションの営業担当者からは、多分大丈夫でしょうとは言って頂いていたので、
敬語使うことないです。彼らはローンつけたらあとの責任は負いません。
銀行だって貸し出し残高増えればそれでいい。万一こげつても保証会社がリスクの範囲でカバーする
わけで、困るのは本人だけです。

>安心していました。
ローンが通るというのと払える保証があるというのは別。

>ただ、高額のため不安があり、相談させて頂きました。
お金なんとか作ったほうがいいですよ。5200万円も35年ローンで借りる人いません。
ふつう5年いないに退職金が入るとか、10年以内に相続があるとか、そういう想定でないと
こういう巨額の住宅ローンって組みません。
というか、ご存知でしょう。
ローン控除の上限・・・残高が確か4500万円以下に適用とかではなかったですか？
金持ちでも金利が惜しいから普通は半額はキャッシュ半額は、ローン控除をねらってローン組む
というのが最近の風潮です。

それから、１８０万円の贈与税は一度計算してみてみてください。１５０万円基礎控除ですから３０万円
税率が200万円以下は確か１０％ですから　3万円です。

この回答へのお礼

自分の考えの甘さに胸が痛みます。間違った道に踏みはずさぬようとのアドパイス感謝しております。色々とご意見ありがとうございました。

お礼日時：2005/04/04 21:29

No.4 ベストアンサー 回答者： FF-man 回答日時： 2005/04/06 16:36

こんにちは。

新築マンションをご検討中とのことですが，月々１５万円程度の援助があるにせよ，現在のご質問者の方の年収から考えても，率直に言って，先にご回答された方々と同じく，難しい状況のように思えます。
返済比率が３５％と高く，マンションの管理費，修繕積立費，火災保険，さらに車をお持ちの場合は駐車場代等がかかることを考えると，日々の生活費を捻出するのも大変だと思いますし，まして，そんな状況の中で繰上げ返済なんてありえないような気がします。
ご主人さまの年収も上昇傾向とのことですが，これは一時的なものと考えるとともに，月々の援助がなくても，現状の収入で返済可能かどうかで判断すべきです。今後UPした取得は，お子さまの教育費やリフォーム等，将来必要となるであろう出費に備えるためのものととらえた方が無難です。

何よりも大事なことは，マンションを無理して買うことではなく，幸せなご家庭を築き・維持してくことです。無理なマンション購入によって，ちょっとした外食や旅行にも行けなくなってしまうようでは，もともこうもありません。

厳しいことばかりで申し訳ありませんが，ご質問者の方の年収，属性を拝見した限り，問題はまったくなさそうなので，今一度冷静になって，自分達にあった無理のない計画について，ご家族で話し合っては如何でしょうか。

きっとよいマンションが見つかりますよ！！
焦らず，慎重に，頑張ってください。