１LDK新築マンションの財産価値について

東京まで２０分の距離で、１LDK６階の新築マンション購入にあたり、一人で住むならちょうど良いと思います。

しかし、２LDK２階の同じ物件の部屋は、金額が５００万円程度の差で迷っています。

今後、買い換えたいと思った場合、どちらの方が財産価値があって、有利でしょうか？

間取りは２LDKの方が収納スペースが少ない代わりに、洗面台やキッチンが広めです。
また、キッチンも含めてすべての部屋に窓があります。

１LDKは洗面台とキッチンが狭い代わりに、ウォークインクローゼットがあります。

どちらも購入可能な価格です。
不動産に関して購入は初めてなので、ぜひ教えていただきたいです。

No.1 回答者： reddoragon 回答日時： 2005/04/06 09:42

不動産の購入は「実需要」と「投資目的」とで

内容が大きく異なります

今回のご質問では実際に住むと言うことでしょうか？
それならばあなたのライフスタイルも考慮して
決定する必要があるでしょう

つまり近い将来ご結婚する予定でしたら、２ＬＤＫ
プランの方が適していると思われます

投資目的でしたら１ＬＤＫの方が賃貸し易いと
思われます
ただし投資利回りがどの程度になるかにもよりますが

２階と６階の差を気にされているようですが
マンション価格に大きく差がでるのは最上階と１階
ですので今回の場合はそれほど気にしなくてよい
のではないでしょうか・・・

この回答への補足

今後、ひとりですむ予定です。
結婚はあるかないかわかりませんが、当面ないので、ひとりなら、１LDKでも良いのではと、不動産会社の方にも言われました。

自分では、６階の方が気に入ると思うので、１LDKの方に気持ちが傾いています。

まずは、モデルルームを見学に行くことから始めてみます。

ありがとうございました。

補足日時：2005/04/06 10:40

No.2 回答者： cocophoo 回答日時： 2005/04/06 09:42

はじめまして（＾０＾）

我家は先月狭い目の３LDKのマンションを購入しました。（私達は２０代後半です）
いつ主人が転勤をするかわからないので、今後売ることを視野に入れて買ったのですが、難しいですよね・・。（＞０＜）
今後買い替えをする予定なら、経験上、マンションは機密性が高い分湿気でかびやすいということを考えると、窓がたくさんあって換気できる部屋の方がいいですよね・・我家は窓が少ないけど２４時間換気がついていてさらに、個人でなるべく売るときに価値が下がらないようにカビなどが生えにくくなるものを業者に頼んでしてもらいましたよ！（＾０＾）

立地条件にもよりますが、基本はマンションは階が上になればなるほど価値はあがります。（私も１階で庭付き収納が広い方が良かったのですが不動産業者さんと話した結果、一生住む気なら１階でもいいが、売る気なら５階以上のほうが価値が下がりにくいと言われて１４階建ての９階にしました！我家はマンション前が川と山なので中層階が人気だったので・・）

参考になってないかもしれませんが、私は住み替えるなら６階がいいのではと思いますよ・・・（＾－＾；）

この回答へのお礼

やはり、部屋の間取りよりも、階数なんですね。
迷いがなくなりました。
ありがとうございました。

お礼日時：2005/04/06 10:39

No.3 回答者： noname#17334 回答日時： 2005/04/06 10:26

＞東京まで２０分の距離で、１LDK６階の新築マンション購入にあたり、一人で住むならちょうど良いと思います。

＞しかし、２LDK２階の同じ物件の部屋は、金額が５００万円程度の差で迷っています。

同じ迷いを中央区の投資用マンション購入で経験しました。４２平米１ＬＤＫ　３４００万円１１階最上階
４階の２ＬＤＬ３９００万円
使い勝手は完全に４階が優位ですが、眺望と貸しやすさでせまいけど１１階を選びました。
正解でしたね。家賃は予定より３万円多く入って、それも外資系法人が社宅で借りてくれました。
３万円のうき分で車のローンが払えました。マンションは広さより階数。
いますんでいるマンションでもそう思いますよ。
４階の１１０平米の人より高層階の６０平米の人のほうが自慢げな顔してます。

まず物件の面積を正確にお教えねがえませんか。
総額ではなく、坪当たりの値段で比較するものです。
６階が５０平米なら15.15坪　　３２8０万円とすれば坪単価は２１６万円
２階　２ＬＤＫが　６１平米ならば　19.8坪　　3780万円とすれば　　坪単価は190万円
少なくとも６階の方が、デベロッパーは１４％ほど高い値をつけていることになります。
ご自身でまず計算してみてください。１坪＝３．３・・m2でかまいません


＞今後、買い換えたいと思った場合、どちらの方が財産価値があって、
＞有利でしょうか？

買い替えといっても実際は単品を中古市場に仲介で売りに出すだけですから
その時期に周辺にどういう出物があるかにもよります。
一般的には、周辺にお住まいの賃貸の方が買われるケースが多いので
○○マンションは、このタイプが○○円で出たという記憶が優先して
２階だの６階だのは記憶に残りません。
ですから新築時ほど坪単価の差が出てこないのが普通です。おそらく坪単価は
１０年後の坪単価は両方とも１３０万円くらいで差がないかもしれません。

位置としての価値は上階のほうが人気はあります。部屋は小さいほうが買いやすい。
安いほうが買手の数は多いです。
マンションの２階に住む人というのは、基本的に安さを求める人ですが、中古物件は
それ自体新築にくらべて安いですから、それと６階との安さの差が中古ではでません
から、同じ単価で６階が出てたら６階がまず売れる理屈になりますね。


＞間取りは２LDKの方が収納スペースが少ない代わりに、
＞洗面台やキッチンが広めです。
＞また、キッチンも含めてすべての部屋に窓があります。

２階は角部屋ということですね。まとめます
(1)６階　中住戸　面積不明　　○○万円　　収納十分　ＷＩＣ
(2)２階　角部屋　面積不明　　○○万円＋５００万円　　キッチン広め

１０年以内に住み替えなら、迷わず６階です。
売りやすさは６階のほうが勝っていますから。ただし周辺がよくわかりませんし駅徒歩何分かというのも
重要なんですが・・・

２０年住んでしまいそうなら、２階でもいいですが、マンションの２階は本当に買手はつきにくいです。
今後１０年の間に周辺に高いビルやマンション建たないですか？
６階なら環境変化に強い。
賃貸物件でも、６階の方が坪あたり高めの家賃設定できますしね。

この回答への補足

１ＬＤＫの面積は44.77m2で、価格は2490万円、
２ＬＤＫの面積は53.84m2で、価格は2930万円です。

坪単価の計算方法等、知りませんでした。
やはり、狭くても６階の方が良いですね。

周辺の環境も良さそうなので、現地に行ってみます。

１ＬＤＫの方が、買い手が少ないと思っていました。
貴重な情報をありがとうございました。

補足日時：2005/04/06 10:29

No.4 ベストアンサー 回答者： noname#17334 回答日時： 2005/04/06 11:58

＞１ＬＤＫの面積は44.77m2で、価格は2490万円、

＞２ＬＤＫの面積は53.84m2で、価格は2930万円です。

坪単価は　　６階　183.5万円
　　　　　　　　２階　　179.6万円
２％の差というかほとんど差がない　ですね。

これは、２階が角住戸で物件平均坪単価　これを仮に17３万円とすると
角住戸で単価を割り増しして配分しているからです。
階数は１フロアあたり２万円づつとか割りまして
４フロアで８万円高くしたりするわけです。

さて物件的に１０年以内買い替えなら・・と言ったのは、５０平米以下の
中古物件では中古購入者が公庫やフラット３５など安い金利のローンが組みにくい部分が
あります。詳しくは住宅情報誌巻末でお調べください。
その場合面積は、販売面積でなく登記簿（内法ですから）５３．８４でも安心してはいけません。

でも、小さいマンションは、１５年程度なら賃貸物件としての買手もあるし、独身者が賃貸から
移ってくる需要も見込めます。
投資家はそもそもアパートローンなどの銀行ローンで金利も違います。またキャッシュの人も
買い替えならあります。
（田舎で親から相続した借家を売って、都内の１ＬＤＫの賃貸物件買いたいなど）


＞坪単価の計算方法等、知りませんでした。
これがわかると、不動産の比較で迷いません。
＞やはり、狭くても６階の方が良いですね。
売りやすいという意味ではそうです。

＞周辺の環境も良さそうなので、現地に行ってみます。
駅から徒歩何分か・・・バス便ならちょっと考え直してくださいね。


＞１ＬＤＫの方が、買い手が少ないと思っていました。

南行徳　市川とかの、駅近物件なら人気もあります。あまり住宅地然とした閑静な環境でなく
交通利便性と周辺治安イメージ、駅までの徒歩時間に焦点を絞って現地を評価してください。
広さからいって、安い単価ではないです。

この回答へのお礼

私に代わって大変親身に調べていただき、ありがとうございます。

市川でしたが、今日建築中の現場を見に行きました。
確かに、駅からは近いです。
しかし、前が道路で３方向を高いビルに囲まれているので、なんだかがっかりしました。

その地域は、高級住宅が多いらしいですが、買う気がうせました。

不動産のこと、もっと勉強します。

お礼日時：2005/04/06 18:42