契約後、物件の引渡し日の延長は可能？

何度か同じような質問で投稿させて頂いています。

先日、中古マンションの購入契約を行いまして（5/31　引渡し予定日）
フラット３５を利用しようと考えています。

りそな銀行に申し込みを行ったのですが
うまく処理が進んだとしても
5/31の引渡し日に間に合わないことが発覚しました。

つなぎ融資を使えば、可能なのですが
最速でも6/20の融資実行日になるので、
つなぎ融資の申し込みを行う予定の5月末では
6/20の融資実行時の金利がわからないというのです。
（上がる可能性が高い、と銀行の窓口では言われました）
月またぎのタイミングゆえ、そのような事になってしまうようですが
そういうのを避ける為に、また、つなぎ融資を利用しなくていいように
物件の引渡し日を6/20に延長できれば
余裕も持てるスケジュールになるのですが
不動産会社に相談したら
「それは買い手の一方的な都合だから無理。つなぎ融資を利用してください」
という返答でした。

そういうものなのでしょうか？

あまりにもあまりなので、不動産にはグッドローンで行く旨を伝えました。
グッドローンは融資実行可能日が6/15でして
しかもつなぎ融資は（中古マンションでは）利用できないので
延長してもらうしか手はないのです。
しかし「延長してもらえるかは（相手もある事だし）わからない」
という返答。
引渡し日の延長の調整とは、そんなものでしょうか？

No.3 ベストアンサー 回答者： fukuryu- 回答日時： 2005/04/18 10:46

＃２の発言者です。

補足文、御礼文について、ご参考までに。

契約書上、都市銀行となっている場合の解釈ですが、各銀行、住宅ローン商品が結構あります。（固定金利だったり、変動金利だったりも含めて）

どれを申し込んでも審査が通らない場はローン条項により白紙になりますが、○○銀行のＡ商品はダメだけど、△△銀行のＢ商品ならＯＫという場合、Ｂ商品のほうが融資条件が悪くても、そちらを申し込みしなければ、債務不履行として、手付金没収の可能性が出てきます。(同一銀行内の別商品であっても同様です)

ただ、融資が受けられないわけではなく、実行日が先になってしまうとの事ですので、買い側は努力をしたし、融資が受けられることは確定している（のであれば）ので、日取りだけ変えてもらえないかとお願いするしかないです。

商品的に、公的融資であれ、保険会社・ノンバンク系であれ、窓口が都市銀行なのであれば、一般の方には区別がつかないのでは無いかと思います。

お客さんの勉強不足だと言ってしまえばそれまでですが、仲介業者としては、もう少しアドバイスがあった方が良かったとは思います。

不動産屋の都合でとのお話もありましたが、業者にはフラット３５を利用する旨を伝えましたか？

それを伝えず、単に都市銀行に融資を申し込むと言っただけなら、先にも書きましたように、都市銀行に融資を申し込んだ時、通常は１ケ月あれば実行が可能なので、引渡しは１ヶ月後とする契約が多いです。(相談者の方だけ特別早いわけではありません)

俗に、「ホウレンソウ」は重要と言われるように、
３者間での報告・連絡・相談が不十分でしたね。

結論として、契約は当事者間の問題で、仲介業者はそのお膳立てをしているに過ぎません。
できれば、売主さんと一席設けてもらって、ご相談される事をお勧めします。
その際は、売主側には何の非も無い事を踏まえてお話しすることを忘れないで下さい。

ご検討をお祈りいたします。

この回答へのお礼

ご返答ありがとうございます。

その後、不動産会社を通して、2週間の期間の延長をお願いしていたのですが
売主さんが「ダメ」と言ってきました。契約どおりにしてくれ、と。

グッドローンを使いたいからというのと、つなぎ融資が使えない為
実行日がどうしても2週間のびてしまう事はお伝えしたのですが・・・。
そんな無茶な要求だとは思えないんですが。。。

＞ただ、融資が受けられないわけではなく、実行日が先になってしまうとの事ですので、買い側は努力をしたし、融資が受けられることは確定している（のであれば）ので、日取りだけ変えてもらえないかとお願いするしかないです。

グッドローンは、ネット上の申し込みはしていますが
これから実際の書類での申し込みになる予定です。
私はネット上から申し込んだ後、直接担当者にスケジュールを確認したのですが
その時点で、当初の引渡し日に間に合うのは厳しい、と伝えられました。

不動産会社からは、
「こうなったら、なんでもいいから、期日に間に合う融資の申し込みをするしかない」
という風に言われたのですが、そうするしか手はないのでしょうか？
納得できないのを無理やり使うぐらいなら、
契約が解除されるのも覚悟したいと思いますが
債務不履行による手付金没収は避けたいと考えています。

契約上では、4月末までに金融機関に書類の提出を求められていますが
この場合、間に合わないと知りつつも、グッドローンに書類の提出を出せば
問題ないのでしょうか。

＞不動産屋の都合でとのお話もありましたが、業者にはフラット３５を利用する旨を伝えましたか？

それは事前に伝えておきました。

＞俗に、「ホウレンソウ」は重要と言われるように、
３者間での報告・連絡・相談が不十分でしたね。

そうですね。今回は、色々勉強する事が多かったです。。。

お礼日時：2005/04/20 12:47

No.2 回答者： fukuryu- 回答日時： 2005/04/17 12:31

契約とは当人同士の決め事なので、売主さえ納得してくれれば必ずしもダメになるとは限りません。

但し、現実的には売主側もそれなりの資金計画をしているはずですから、買主の都合のみを主張するのは難しいと思います。

最近の売買契約書には、どこの銀行でいくらのローンを組むとか、どういう種類のローンを組むとか記載することが多いのですが、それはありませんか？

記載されたローンが通らなければ、ローン条項により、契約は白紙、手付け金等は全額返金となります。
つなぎ融資を含め、他のローンを使う使わないは、買主の判断ですから、強要はできないと思います。

先の意見にもありましたが、売主が次の物件を買うための手付け金等に充当してしまったため、返却ができないなどの理由が無いとは言えないので、交渉の余地は十分あると思います。

通常、銀行融資を受ける場合１ケ月、公的融資を受ける場合２ヶ月の猶予は必要なのですが、買主、仲介の不動産業者、金融機関の連絡が密でなかったため、引き起こされた事態です。
それができていれば、契約時に決済日を事前に設定できたはずですから。

買主サイドに、融資の申し込みから実行までの期間が、どれ位かかるのかの確認を怠った落ち度があることを踏まえたうえで、交渉に臨む必要があると思います。

この回答への補足

＞記載されたローンが通らなければ、ローン条項により、契約は白紙、手付け金等は全額返金となります。
つなぎ融資を含め、他のローンを使う使わないは、買主の判断ですから、強要はできないと思います。

すみません。この文章と、契約書に書いてある事をみて不安になっているのですが
契約書には融資申込み先が「都市銀行」になっています。
今の所、私は「グッドローン」での申し込みに
しようと思っているのですが
今調べた所、グッドローは都市銀行ではなくて
【保険会社・ノンバンク】
というジャンルになっているのですが、
これだと、グッドローンの他の都市銀行に申し込まない場合、私の契約履行になったりするんでしょうか？

補足日時：2005/04/17 20:40

この回答へのお礼

ご返答ありがとうございます。

＞契約とは当人同士の決め事なので、売主さえ納得してくれれば必ずしもダメになるとは限りません。

なるほど。邪推ですが、不動産会社の都合に左右されるという事はありませんか？
この引渡し日というのは、私のほうに事前に確認する事無く、
勝手に進められていたので、不動産会社同士の会社の決算等の時期とかで
決められてないか？と疑ってしまいます。
で、不動産会社も「売主さんが了承しませんでした」とか、
適当な事をいいそうなぐらい、わりと信頼が置けない不動産会社なので。。。

＞最近の売買契約書には、どこの銀行でいくらのローンを組むとか、どういう種類のローンを組むとか記載することが多いのですが、それはありませんか？

とりあえず、その時点でははっきりどの銀行か断定してなかったので
契約書には、「都市銀行」というような記述で書いておいた感じですね。

＞通常、銀行融資を受ける場合１ケ月、公的融資を受ける場合２ヶ月の猶予は必要なのですが、買主、仲介の不動産業者、金融機関の連絡が密でなかったため、引き起こされた事態です。
それができていれば、契約時に決済日を事前に設定できたはずですから。

そうなんです！
私も、色々調べた上で契約に望んだつもりだったのですが、
この部分については勉強不足でした。
不動産会社が提示した期間に多少の慌しさを感じながらも
「ま、なんとかなるでしょ」と、楽観してしまった、自分のミスでもあります。
しかしながら、実際に申し込んでみれば、2ヶ月の猶予がないってのは
現実的にかなりギリギリだし、
なにより、最初からつなぎ融資を利用することが前提のスケジュール、というのが
気に食わない。
買主の都合も考えて2ヶ月みてくれれば
つなぎ融資を無理に使うことなく、無駄な出費もずにスムーズに
進められたのに。。。
この点が悔しいですね。反省です。

お礼日時：2005/04/17 20:26

No.1 回答者： bunbun04 回答日時： 2005/04/17 02:55

不動産屋が言うとおりですね。

相手があってこその取引です。仮に延長できず、繋ぎ融資もせずに破談になるとしてこのケースだと違約金は無しになるのかな?その点は契約書に書かれている内容次第になると思います。
そこで解決の糸口は契約内容と違約金になると思うのです。つまりあなたの一方的な契約破棄になるとすれば手付金の同額を払う事で(つまりは手付金が戻らない)解決すると思われますが契約書のローン特約に該当するとなれば売主は手付金を返還しなくてはなりません。仮にその手付金が返せない状況下に売主が置かれていたら?そこから交渉の余地が出てくるかもしれませんね。

とにかく不動産屋と銀行に相談してみると良いですね。もしかしたら融資の期日がかなり早まるかも知れませんし、決済の延長も可能かもしれません。でもちょっと銀行側の処理が遅すぎる気もします。仮審査込で1ヶ月強はかかるかなとは思うけどそれでも6/20はかかりすぎ。もしかしたら売買契約の事項に銀行は絡んでいないとか?銀行側の不動産担保の査定が終わっていないとかかなぁ?

この回答への補足

＞仮に延長できず、繋ぎ融資もせずに破談になるとしてこのケースだと違約金は無しになるのかな?その点は契約書に書かれている内容次第になると思います。

これは確かに謎です。
契約書には、そのようなパターンは記述されてないような気がします。

ただ、「買主がこの契約に定める債務を履行しない時」
は、違約金が発生すると思うのですが、
こちらが申し込みたいと思っていた不動産の仕組み上
（こちらが銀行への申し込みが遅かったというわけでもなく）
スケジュールが厳しい、というのが発覚して
当初考えていたローンが組めない、という事になった
場合は、上記に当てはまるのでしょうか？

補足日時：2005/04/17 03:42

この回答へのお礼

ご返答ありがとうございます。

契約の内容としては、
融資未承認の場合は違約金等は無く、手付け金も
返金されるようになっています。

申し込みをした銀行（この場合グッドローン）は
すでに引渡し日の延長ができないと、
引渡し期間に代金を支払う事ができないのがわかっています。

その上で、売主が延長不可、という主張をすると
買い手の私としては、
（手付金をあきらめないとするなら）
「どこでもいいから、引渡しに間に合う銀行に
申し込む必要がある」
（この場合なら、納得していないりそな銀行に
申し込みをするしかない？）
という事なのでしょうか？

お礼日時：2005/04/17 03:34