建物を借金して購入すると、いきなり債務超過になるのでしょうか？

アパート経営するつもりで、いろいろ検討しているものです。
土地はすでに所有しているので、３０００万円相当の建物を作る目的で銀行から３０００万円程度借金するつもりです。。

「建物がたった時点」での貸借対照表の時価評価についてですが
（A)私としては、３０００万円の債務と３０００万円の建物（資産)は、バランスシート上で打ち消しあって債務超過でも、資産超過でもない状態である。しかし、建物の減価償却が進むにつれて、建物の資産価値が減じるため（家賃収入がなければ）債務超過状態になると解釈していました。
（B)しかし、知り合いの税理士との話によると、３０００万円の借金をして作った建物の価値は３０００万円ではなく、６掛けの１８００万円である。賃貸にするなら、さらに７掛けで１２６０万円程度となり、したがって、貸借対照表上「購入時点で１７４０万円円の債務超過となる」ということです。

上記(B)は正しいのでしょうか？
また６掛けとか、７掛けの根拠って何なんでしょうか？

このあたりについてお詳しい方がおられましたら、何卒よろしくお願い申し上げます。

No.3 ベストアンサー 回答者： 世のため人のため 回答日時： 2023/11/18 17:51

金融関係者として、質問文を興味深く読ませていただきました。

今回、わたくしとしては、以下のとおりご回答いたします。

【結論】
あなた様の考え方、
すなわち、（Ａ）の考え方が妥当で正しいものと考えます。
（Ｂ）については、財務諸表、Ｂ／Ｓ（貸借対照表）に関する考え方として明らかに間違っています。


【ご説明】
１．（Ａ）については、妥当な考え方です。
すなわち、建物を建てた時点では減価償却も関係ないので、建物の時価額は3,000万円で、この金額がＢ／Ｓ（貸借対照表）の資産勘定に計上されることになります。

２．一方、（Ｂ）については、財務諸表、Ｂ／Ｓに関する考え方として間違っています。
なお、既に他の方の回答にありますとおり、
【６掛けとか、７掛け】とかいうのは、
金融機関が担保評価をする際に用いる掛け目のことでして、不動産担保の担保価格の算出にあたっては、通常【不動産の時価評価額×0.7（掛け目）】とすることで、保守的に不動産担保の評価額を算出することとしております。

すなわち、金融機関（銀行、信用金庫、信用組合等）としては、融資した貸出金等が延滞し、債務者や連帯保証人から徴求することができなくなった場合、不良債権化した場合に、債務者から徴求し抵当権（又は根抵当権）を設定していた不動産担保物件を処分し、融資残額を回収することになります。

こうした中、金融機関は、あらかじめ不動産価格の下落等に備え、価格変動リスクを考慮し、担保とした不動産を保守的に評価することとしているのですね。

したがって、金融機関では、
企業等の実態Ｂ／Ｓ（金融業界では、【実態バランス】と呼んでいます。）に基づき、当該企業等の財務内容を評価し、融資の可否の決定に際し重要視しておりますが、本件のような場合には、建物の実態Ｂ／Ｓへの資産計上に際しても、建物を建てた直後であるため、【建物3,000万円】として計上することで差し支えないわけです。

なお、金融機関が定期的に見直しを行う担保評価額については、その税理士が言われるとおり、いずれ【不動産の時価評価額×0.7（掛け目）】で担保額を算出していくことにはなるでしょうけど。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございました。
実体B/Sというものがるのですね。

銀行担当者にも（それとなく）お伺いしようと思います^^

お礼日時：2023/11/26 21:46

No.2 回答者： mukaiyamo 回答日時： 2023/11/18 07:51

＞（A)私としては、３０００万円の債務と３０００万円の建物（資産…

税の世界ではそれで良いのです。
確定申告時に提出する青色申告決算書中の貸借対照表 (白色申告にはない)
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/shinkoku/y …
はお考えのとおりです。
法人の場合でも同じです。

＞（B)しかし、知り合いの税理士との話によると、３０００万円の借金をして作った…

それは、金融機関が担保を取る側としてみた場合の話で、「実態貸借対照表」などと呼ばれています。
(某税理士さんのサイト)
https://www.y-itax.com/keiri/4195/shisankachi

“知り合いの税理士”さんが一方しか説明しないのは片手落ち、税理士であるからには税法基準を先に説明すべきとは言えます。

この回答へのお礼

＞税の世界ではそれで良いのです。
そうなんですね。これは安心できました。

＞それは、金融機関が担保を取る側としてみた場合の話で、「実態貸借対照表」などと呼ばれています。
ご紹介いただいたサイトは大変参考になりました。

ありがとうございました。

お礼日時：2023/11/26 21:46

No.1 回答者： acnc 回答日時： 2023/11/18 01:15

固定資産税評価と言うのがあり優遇が受けられます。

実際の価値があるのに、低く抑えられます。

よく、タワーマンションを2億くらい買っても
資産評価は8000万くらいです、売る時は2億超えです。
価値と言う付加価値です。


賃貸物件は、利益を生むので評価価格では表せない。

債務超過だけど、事業として価値がある。