敷地越境の問題です

一筆の土地に2棟の建物を建てて、地主Aが所有しておりましたが、事情で土地を2分割してその一方を建物付きでBに
売却しました。その際に分筆の都合でBに譲渡した建物の屋根の一部分がA側の敷地に若干（約15cm）越境していることを告げて、将来Bが建物を建て直す際、越境部分を引っ込めれば良いと約束しその旨の覚書を作成してBに渡しました。
　間もなくその不動産を私がBから買い受け、AとBとの間に成立した例の覚書も同時に受領しました。
　ところが、約一年後Aは自分で使っていたもう一方の不動産を手放す事情ができて、Cに売り渡しました。
　
そこで問題ですが、
　1）AがBに約束した覚書は私とCの間でも有効に承継できるものでしょうか。
　2）Cがこの事について、前所有者とのいきさつは関知しないから、速やかに撤去して欲しいと要求してきた場合、
応じなければならないものでしょうか。
　3）これについて有効な対応または根拠となる法律など
をお教え頂ければありがたいです。
　
　ご参考までにCとは別の問題で感情がこじれ、双方ともに
没交渉の状態で話し合いはきわめて困難です。
　また、AがCに不動産を売り渡す際にこの覚書の存在を告知または条件にしたかどうかは全く不明です。
　長くなりましたが類似ケースの経験者、専門家の方々の貴重なご助言を頂ければ感謝です。　

No.1 ベストアンサー 回答者： hyde19 回答日時： 2005/05/03 14:46

覚え書きというのは、法的な拘束力はありませんね。

しかし、状況から言って、あなたの家はＡさんの許可を得て越境しているのですから、ＡさんにはこれをＣさんに告げる義務があります。
もし、ＣがＡからこれを知らされなければ、Ｃは権利を侵害された第三者と言えます。でも、責任はＡにあります。了解しない人（約束を守れない人）に売ったという責任です。

本当は家が出ている分の土地をあなたが買うのが、一番問題が少なくて済むのですが、Ｃとの話し合いができない状況だと無理なようですね。

解決方法は色々あるだろうと思います。あなたやＡが越境分の費用（家賃または固定資産税の相当分）を支払うとかですね。
ともかくＣさんが納得できる解決方法を見つけないと収まりません。
最悪は時効であなたが土地を取得するしかありませんね。２０年かかりますけど。

全て民法上の問題だと思います。
越境は建築基準法上は非合法ですが、建てたときは合法なので、建て替えの時には必ず敷地内に納めないと行けません。

No.2 回答者： s_miduki 回答日時： 2005/05/03 17:02

１）覚書について

覚書というのは、契約した当事者間でしか有効ではありません。
ですから、あなたとCさんとの間では有効に承継することはありません。

２）上記のような事情から、敷地の所有者であるCさんはあなたに撤去しろと言ってくれば撤去しなければなりません。

３）このような場合に有効な方法としては、地上権を設定して、地代を払って敷地の上部分を使わせてもらうという方法があります。（民法２６５条）
（というか、これをAさんとBさんとの間でやっておいて、登記をしておけば何の問題も無かったのですが。。。）
地上権は必ずしも地代を払うという契約をしなくてもかまいません。

後々のトラブルを防ぐためにも地上権の設定をして登記しておいたほうがいいと思います。