自宅の増築部分のローンを継父名義で、継父の妻の娘夫婦である私達が支払っています。 贈与税がかからなく

自宅の増築部分のローンを継父名義で、継父の妻の娘夫婦である私達が支払っています。
贈与税がかからなくするために、売買契約を結べば良いと無料相談の弁護士さんに聞きました。
具体的にはどのような契約書を作成して、ローン完済時にはどのような手続きをすればよいのでしょうか。
宜しくお願い致します。

No.5 回答者： zassoo2111 回答日時： 2024/01/06 19:34

売買なら売主に譲渡所得税が課税です。

売買価格の2割くらいです。
ところで、
そもそも建物の評価額は？
固定資産税の通知の内訳を見てください。
簡単なことなのですが、これを実行しないと、話が前にすすまないと思います。
>母が先に逝ってしまい継父が残った場合が困るのですが、
アドバイス→母から質問者様に相続でよいと思います。相続税の基礎控除（3000万に加えて、600万×相続人の数）の範囲内だと思います。
アドバイス→質問者様が相続するように遺言がよいと思います。
>110万円以内の贈与も仰っていましたが、どういう手続きをすればよいのでしょうか、また手続きなどにも公的機関？への手数料以外に司法書士さんの費用などお金がかからないのでしょうか。。 それでも贈与税を支払うよりはかからないのでしょうか。。
アドバイス→司法書士さんの費用を支払っても110万以内で贈与なら、税金はかからないので、お得だと思います。
＞継父が先に逝った場合、私ではなく母への相続にしてもらったほうが良いのでしょうか？？
アドバイス→そうだと思います。

この回答へのお礼

御礼が大変遅くなり申し訳ありませんでした。
家の評価額は、メインと増築と合わせて560万でした。
土地も含めて記載してあるのでしょうか？？

とりあえず、何かあったときのために継父と母には公証役場で遺言状を作成してもらうことになりました。
また、ローン完済でき次第、名義変更もしてくれるとのことです。
このときは110万ずつするのが良いのですね。
評価額からみると、6回すれば終わりということですかね。

ご回答ありがとうございました。

お礼日時：2024/02/04 07:56

No.4 回答者： みく19 回答日時： 2024/01/01 23:27

継父がローンを組んで、娘夫婦が返済資金を渡してるということですよね。

売買契約といっても、ローン返済中なのだから、銀行が認めないでしょう。
売買するなら継父はローン一括返済ですよ。

贈与について誤解があるようですが、質問の内容からして、年間の返済資金ではなくて、増築部分の評価額が全額贈与対象になります。
継父はローンを払う予定はないのだから、ただで家を手にしたことになります。なので年間返済額ではなく評価額全て贈与です。

なぜ継父がローンを組んでいるのでしょう。娘か婿か、あるいは2人でローンを組んだらいいじゃないですか。
土地が継父名義だからかな。物上保証人になってもらえば問題ないですよ。

ローン実務経験者より。

この回答へのお礼

御礼が大変遅くなり申し訳ありませんでした。
当時は主人は転職して勤務歴が短く、私がパートだったからか、私達ではローンを組めなかったとのことを継父から聞きました。
（その頃はそのままにしていては継父が亡くなっても家が私達のものにはならないことは継父や母も知りませんでした。というか後のことはどうするかなどの発想もなかったようです。
とりあえずは公証役場で遺言状を作成？してもらうことになりました。
また、メインも増築部分も、完済でき次第、名義変更してくれるとのことです。）

私達がローンを組めれば良かったのでしょうね。
ご回答ありがとうございました。

お礼日時：2024/02/04 07:49

No.3 回答者： zassoo2111 回答日時： 2023/12/29 19:14

売買は、ややこしいかもしれません。

ローン完済前でも、贈与はできると思います。
質問者様夫婦のお子様の人数は1名ですか？
贈与税の基礎控除は、１年で１１０万ですから、
お子様1名で、質問者様夫婦も母も含めて、４名で、
年４４０万です。
２年間で８８０万まで可能だと思います。
建物について、固定資産税の評価額で贈与税が課税対象であるか、ないか、判断されます。
固定資産税の評価額は、市役所からの固定資産税の納税通知で説明があります。
もしも通知文を紛失しているなら、市役所に電話して、再度の郵送でよいと思います。
新築時から年数が経過しているなら、評価額は、かなり安いと思います。
------
突然の死去の対策としては、母への相続という遺言状がよいかもしれません。

この回答へのお礼

度々遅く申し訳ありません。
再度のご回答感謝いたします。

弁護士さんは、ローン名義ごと変更すると、名義変更できると仰っていました。
110万円以内の贈与も仰っていましたが、どういう手続きをすればよいのでしょうか、また手続きなどにも公的機関？への手数料以外に司法書士さんの費用などお金がかからないのでしょうか。。
それでも贈与税を支払うよりはかからないのでしょうか。。
家は建ってからメインは15年、増築部分は10年ほどでしょうか。
田舎なので、そんなにの高くなさそうですが、固定資産税のこと聞いてみますね。

また、母が先に逝ってしまい継父が残った場合が困るのですが、
その場合のためにもなるべく早めに贈与してもらうとして、
継父が先に逝った場合、私ではなく母への相続にしてもらったほうが良いのでしょうか？？

お礼日時：2023/12/31 20:20

No.2 回答者： mukaiyamo 回答日時： 2023/12/27 08:27

続きです。

・増築部分のローンって、既築部分の登記は誰になっているのですか。
・増築したとき、増築の登記もしてそこは継父名義なのですか。
・もともと継父の家だったところへ、母が再婚してあなた方も一緒に住み始めたのですか。
・そもそも継父とあなたがた夫婦とは、その家に同居しているのですか。

ご質問文ではその辺りが不明瞭なので、現状で贈与税の問題が生じているかいないかはっきりしません。

この回答へのお礼

御礼が遅くなり申し訳ありませんでした。
ご回答ありがとうございます。

そうですよね、説明させて頂くと長くなりますが。。

母が再婚し、母と継父が家を建て、建った時点で娘である私と妹と4人で住んでいました（養子縁組なし）が、
妹はお嫁へ行き、私も結婚したが主人にマスオさんになって？もらい、
一緒に住み始めたときに増築（継父名義のローン、家）し、継父のローン専用口座に現金で預け入れている状況です。（これに関しては弁護士さんからは証拠が残らないので、領収書を書いてもらうことを言われました）
母、継父共にローン完済後は私名義にしてくれる予定です。
ただ、母と継父に途中になにかあったらいけないので遺言状は書くべきと言われました。（遺留分？はしょうがないとしても）

こちらで分かりますでしょうか？
ちょっと複雑なので、説明がわかりにくくて申し訳ないです。

お礼日時：2023/12/28 22:01

No.1 回答者： mukaiyamo 回答日時： 2023/12/27 08:16

＞娘夫婦である私達が支払って…

私達がって、税法に「夫婦は一心同体」なんて言葉は載っていません。

・夫が払っている。
・妻が払っている。
・夫も妻も払っているならその負担割合は。

のどれですか。

＞贈与税がかからなくするために、売買契約を結べば…

売買契約だけではだめです。
先に登記簿を上記３つのどれかに書き換えないと、贈与税の問題は解消しません。

＞無料相談の弁護士さんに聞き…

[弁護士] = [税の専門家] ではありませんので、鵜呑みにしてはいけません。
税の専門家は弁護士でなく税理士です。