どう思う？

地代調停請求なのか増額なのか？？？

締切済

質問者：maitta46
質問日時：2024/05/17 14:46
回答数：2件

母が土地を貸していました。　母の姉から引き継いだことは聞いていましたが母も亡くなってから私が相続しました。　ところが契約書もなく、借り手の住所氏名の情報しかありません。　地代の額もわからず通帳を調べましたが、年1回の手渡しだったようで殆ど情報がありません。関係あるかどうかわかりませんが昔の登記簿謄本のコピーとともに年12万というメモはでてきていました。
仮にこれが年間地代としても固定資産税が年間10万円ほどのものですからあまり意味がないように思いました。　母も経緯を知らないので地代交渉などもしないままだったようです。

借主に聞いて本当の地代額を教えてくれるかどうかわかりませんが、所有者が替わったことは内容証明郵便で通知しておきました。連絡先も記しましたが全く音沙汰がありません。　年間の手残りが2万円ということを考えると熱心になれませんが、ひょっとしてこの金額は現代の相場に見合ってないのではと強く疑問を感じています。（ネット上には固定資産税額の2-3倍が目安などと書いてあるのは読みました）

放置しておくのも母に申し訳なくて、地代額を明らかにすること、折り返しの連絡もいただけないので、可能ならこの際、地代増額してもらうためにこの際調停を申立しようかと考え出しました。

（裁判になることになれば、弁護士先生をお願いするつもりです）

この場合、「地代請求調停」というものになるのでしょうか。年12万という数字はあてになりませんが、一旦仮にこの12万で申立をするべきなのでしょうか。
仮に本当はもっと大きな金額なら、12万円で払えというのは損でしょうから、かといって「地代増額請求調停」というのも、元の額が不確かな状態ではおかしく感じてしまいました。

私の連絡先を知らせているのに応答がない訳ですから、2年我慢して借地契約を解除できるなら一番私にメリットはあるのですが・・・皆様の見解を御教示いただければ嬉しいです。

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回答 (2件)

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うーん・・・

No.2

回答者：世のため人のため
回答日時：2024/05/17 22:00

やはり、簡易裁判所の民事調停でしょうね。

当事者（借地人）にも関係書類をご持参のうえ裁判所にお越しいただいて、ざっくばらんに話しあった方がいいように思いますので。

ちなみに、法令上も地代があまりに低額であるようであれば、増額に向けた交渉をすることは十分に可能ですので。（借地借家法第11条第1項）

なお、仮に、相手方が簡易裁判所に来ずに無視を決め込むようであれば、それこそ、その不誠実な対応を問題視し弁護士にも相談したうえで、【借地の明け渡し請求訴訟】も視野に今後の対応を検討されることをお勧めいたします。
民法は、権利者・義務者ともに双方、信義誠実に対応すべきことを求めておりますので。（民法第1条第2項）

・・・・以下、裁判所公式ＨＰから抜粋・・・・・

　民事調停は，民事に関する紛争を取り扱います。
　その例としては，金銭の貸借や物の売買をめぐる紛争，交通事故をめぐる紛争，借地借家をめぐる紛争，知的財産権をめぐる紛争，農地の利用関係をめぐる紛争，公害や日照の阻害をめぐる紛争等があります。

　医事関係，建築関係，知財関係，賃料の増減，騒音・悪臭等の近隣公害などの解決のために専門的な知識経験を要する事件についても，医師，建築士，弁理士，不動産鑑定士等の専門家の調停委員が関与することにより，適切かつ円滑な解決を図ることができます。

・・・・・以上、抜粋・・・・・・・・・

【民事調停について】　※裁判所公式ＨＰ
https://www.courts.go.jp/saiban/syurui/syurui_mi …

【参照条文】
●借地借家法
（地代等増減請求権）
第十一条　地代又は土地の借賃（以下この条及び次条において「地代等」という。）が、土地に対する租税その他の公課の増減により、土地の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍類似の土地の地代等に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって地代等の額の増減を請求することができる。
ただし、一定の期間地代等を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従う。

２　地代等の増額について当事者間に協議が調わないときは、その請求を受けた者は、増額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と認める額の地代等を支払うことをもって足りる。
ただし、その裁判が確定した場合において、既に支払った額に不足があるときは、その不足額に年一割の割合による支払期後の利息を付してこれを支払わなければならない。

３　（略）

●民　法
（基本原則）
第一条　私権は、公共の福祉に適合しなければならない。
２　権利の行使及び義務の履行は、信義に従い誠実に行わなければならない。
３　権利の濫用は、これを許さない。