大規模修繕借入金返済不能時の対応

Question

20戸にも満たないマンションです。大規模修繕を控えており、管理組合の理事長名義で数千万円の借入をすることになりそうです。
もしも管理組合の資金不足により返済が不能になった（なりそうな）場合、どのような対応がとられるものでしょうか。理事長が何らかの責任を負うことになる可能性はあるのでしょうか。
管理会社に尋ねたところ、理事長名義とは言ってもお金は管理組合から出すものなので理事長が金銭的な負担を強いられることはないという回答でした。とはいうものの、理事長を持ち回りでしているため自分が理事長の時に問題が発生したらどうなるのかと不安です。

世のため人のため · Accepted Answer

マンション管理組合は、通常【権利能力なき社団】ということになります。

【権利能力なき社団】
権利能力なき社団とは、社団としての実体を備えているものの、法人格を有ないために、法形式上、権利義務の帰属主体となることができない団体をいいます。
ちなみに、最高裁の判例によると、
権利能力なき社団についての要件としては、
①団体としての組織を備えていること
②多数決の原則が行われていること
③構成員の変更にも関わらず団体そのものが存続すること
④代表の方法、総会の運営、財産の管理その他団体としての主要な点が確定していること
という４要件をすべて備えていることということのようです。

こうした中、今回のご質問に対し、金融関係者としてご回答いたしますと、

●【もしも管理組合の資金不足により返済が不能になった（なりそうな）場合、どのような対応がとられるものでしょうか。】

⇒通常、金融機関が融資することはありません。

そのような事象が発生する原因は、構成員（マンションの区分所有者）から徴収する修繕積立金の在り方に問題があったわけなので、通常、権利能力なき社団のそのような資金使途に関する融資対応はいたしません。

なので、取り得る対応策としては、構成員（マンションの区分所有者）から修繕積立金を追徴するしかありません。
とはいえ、区分所有者の中には、一度にまとまった金額を支払う余裕のない者も多く、実際には反対意見が多く紛糾することが多いようです。

確か、このような問題については、かつてＮＨＫの番組でも社会問題として取り上げていたような記憶があります。

●【理事長が何らかの責任を負うことになる可能性はあるのでしょうか。】

⇒理事長は、あくまでも、持ち回りによる形式的な代表者にすぎません。
なので、理事長のみが責任を負うことはありません。
そもそも、金融機関からは融資なんぞ受けられませんしね。

なお、ＡＩの回答について付言いたしますと、
現状においては、ＡＩの回答はときどき間違っていたり、妥当性に欠ける回答が散見されるんですよね。
精度の点では、まだまだ改善が必要なように感じます。

世のため人のため · Answer

Ｎ０４です。

わたくしとしては、
【ノンバンクは、金融会社であり、金融機関ではない。】
との認識で、いままで【金融機関】という用語を用いてきました。

しかしながら、【ノンバンクも金融機関】と理解されている方がいるとすれば、先ほどの回答については、やや正確性に欠ける回答であったようにも感じております。

なので、あえて訂正いたしますと、
【銀行等の金融機関（注）は、通常融資することはありません。】
ということになりますね。
（注）メガバンク、地銀、第二地銀、信用金庫、信用組合

といいますのは、
融資するには、あまりにリスクが高すぎるからです。

権利能力なき社団は、任意団体と異なり独立した存在ですので、仮に延滞が発生したり、貸し倒れが発生したとしても、その契約自体では直接的に区分所有者から取り立てることはできません。
まあ、実際には、区分所有者全員を連帯保証人として徴求しておけば可能ではありますが・・・。

なお、ノンバンクは銀行等の融資を受けられない者に対しリスクは高いものの、例外的に融資対応をする業界ですので、おそらく、何らかの理由（例えば、他に預金が十分にあるとか）で【とりっぱぐれ（貸し倒れ）が発生することはないだろう】とのご認識で融資対応をしたのでしょう。

なので、わたくしとしては、
あくまでも、例外的な対応ではないかと認識しております。

tsuyoshi2004 · Answer

＃３です。
仮に管理組合が返済不能となった場合には、貸主としては各種手続き（督促や差し押さえなど）を行い最終的には破産申立をすることになります。
管理組合が破産となれば、すべての債権債務を精算することになります。
ただし、現実的に管理組合が破産したマンションとなれば資産価値も大幅に下がるでしょうから、そうなる前に管理組合として区分所有者に一定の負担を強いることにならざるを得ないでしょう。

ちなみに今から15年ほど前に私が所有し居住しているマンション（５０世帯ほど）でも大規模修繕に向けてノンバンクからの借り入れを行いました。
記憶があいまいですが、当時の修繕積立金の残高が２０００万円くらいで大規模修繕費用が２５００万円ほどで、管理組合のその他の預金（管理費の繰越金など）が８００万円ほどありました。
したがって、繰越金勘定を修繕積立金に振り替えれば借り入れの必要はなかったのですが、管理組合としての手元資金がかなり手薄になるために、１０００万円借り入れたと記憶しています。
また、同時に修繕積立金の大幅増額（約５０％）も行いました。
確か当初の借入約定では８年ほどで返済でしたが、丸３年後に残債を全て返済したように記憶しています。

tsuyoshi2004 · Answer

マンションの管理組合は法律上の「人格なき社団」の扱いになるはずです。
一般論としては、人格なき社団の債務はあくまでも社団に帰するものであり、その構成員には債務は及ばないこととなっています。

acnc · Answer

即決で議決ですのか疑問です。
例
2000万不足でしたら1世帯100万円の負担です。

工事が終わる日に払うのか？

いつ払うのか判らない。

sisann · Answer

法律論ですね。
マンション管理組合の負債の責任者のＡＩ回答
大規模修繕工事などで資金が必要な場合、管理組合は修繕積立金だけでは賄えない場合に、金融機関から借り入れをすることがあります。この際、管理組合は総会決議を経て借入れを行います。借入計画を立てる際には、修繕積立金の収入、借入れの時期、金利、支払期間などを考慮して借入額や毎月の返済金額を決定します。

区分所有法によれば、管理組合が借入等を行い、第三者に対して負担する債務について、法人格を有しない管理組合の区分所有者が責任を負う割合は、原則として共用部分の持分割合によるものとされています。つまり、区分所有者は共用部分の持分割合に応じて債務を負担します。もし管理組合が法人格を有する場合は、その財産をもって債務を完済できない場合でも同様の責任が課せられます1。

したがって、マンション管理組合の借入金の返済責任は、区分所有者によって共有される持分割合に基づいて決まります。2 理事長が故意や過失により管理組合に損害を与えた場合は、損害賠償請求をすることもできます

大規模修繕 借入金返済不能時の対応

マンション管理組合は、通常【権利能力なき社団】ということになります。

Ｎ０４です。

＃３です。

マンションの管理組合は法律上の「人格なき社団」の扱いになるはずです。

即決で議決ですのか疑問です。

法律論ですね。

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