賃貸マンションの減価償却費について教えてください。

サラリーマン大家です。
貸しているマンションの不動産所得の確定申告（収支内訳書）を作成しています。
そこで「減価償却費」を計算しているのですが、以下の考え方でよろしいでしょうか？
減価償却費243,000円。

例えば、2010年に購入したマンションで、
当時のパンフレットには販売価格3000万円（消費税90万円）と記載があるとします。
たぶん鉄筋コンクリート。
土地には消費税がかからないので、消費税90万円（当時は税率5％）から逆算して建物の価格は1800万円となります。
1800万円×0.9×償却率0.015％＝243,000円

質問者からの補足コメント

• 「減価償却費の計算は、取得価額×償却率×月数/12です。償却率はマンションの場合は、0.022（耐用年数47年、定額法）になります。」というサイトもあり、一体どちらで計算すればいいのか判断がつきません。

    補足日時：2025/02/02 11:20

No.3 回答者： hinode44 回答日時： 2025/02/03 11:15

鉄筋コンクリートの新築マンションを住宅用として賃貸する場合、法定耐用年数４７年、定額法、償却率0.022です。

質問者の設問を読んで疑問点などを書きます。

質問者の減価償却費計算式は旧定額法です。前記の現定額法で計算しなくてはなりません。

①先ず、消費税率５％とあるが、住宅用マンションに消費税がかかるのか？？？

以下、新築マンションの建物の取得価格を1800万円として話を進める。


②当初は住宅として使っていたが、途中から賃貸を始めたという場合、つまり自家用物件を事業用物件に転用した場合は、先ず、自家用だった期間の減価償却費を計算して取得価額から差引き、賃貸を始める時点での未償却残高を算出し、これを新たに事業開始時のマンション取得価額とします。

自家用だった期間の減価償却費と未償却残高：

例えば、2024年の年初に事業用に転用したとします。

・旧定額法で計算します。
・自家用の期間の耐用年数は、法定耐用年数の１.５倍であり、償却率は0.015です。
2010年に購入して2023年まで住んでいたのだから、居住期間は１４年です。
1800万円×0.9×償却率0.015×１４＝3,402,000円（減価償却費）
18,000,000ー3,402,000＝14,598,000（円）（未償却残高）

これが事業開始時のマンション取得価額になります。
このマンション取得価額（未償却残高）を使って、賃貸事業開始後の減価償却費を計算することになります。


③賃貸期間中の１年間の減価償却費の計算：

現在の定額法で計算します。
14,598,000円×償却率0.022＝321,156円（減価償却費）


【重要】減価償却費の計算式では、
旧定額法では残存価額を考慮するので『0.9』が登場しますが、
現定額法では残存価額を考慮しないので『0.9』は登場しません。


～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～
《注》
平成19年度税制改正により、平成19年4月1日以後に取得する減価償却資産の償却費の計算方法については、償却可能限度額および残存価額が廃止されました。また定率法の計算方法についても大幅に改正されました。

《注》国税庁サイト
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/ …

この回答へのお礼

ありがとうございました。

非業務用から業務用に転用した日ではなく、その資産の取得年月日により償却方法が決まるそうですね。

お礼日時：2025/02/19 10:14

No.2 回答者： mukaiyamo 回答日時： 2025/02/02 21:34

＞販売総額）が3000万円で、うち消費税90万円ということ…

大事なことは先に書きましょう。

＞2015年1月から賃貸に出…

なら、今頃こんな質問をしていること自体がおかしいんじゃないの？
https://www.nta.go.jp/law/shitsugi/shotoku/04/17 …

少なくとも5年前まで遡って確定申告の訂正をしないといけませんよ。
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/ …

この回答へのお礼

計算間違いということでしょうか？
正しい回答をお願いします

お礼日時：2025/02/03 01:45

No.1 回答者： mukaiyamo 回答日時： 2025/02/02 13:30

＞2010年に購入したマンション…

新築を買い、買った直後から賃貸しているのですか。

中古を買ったとか、買って何年かは自分で住んでいたとかなら、以下の計算は全然違いますよ。

＞販売価格3000万円（消費税90万円…

外税で合計 3,090万ですか、内税で税込 3,000万ですか。

＞90万円（当時は税率5％）から逆算して建物の価格は1800万円…

算数が違っています。
900,000 × 105 ÷ 5 = 18,900,000円

＞償却率0.015％…

それは、平成24年４月１日以後取得の定率法で、あなたには当てはまりません。4
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/shinkoku/t …

＞0.022（耐用年数47年、定額法）になります…

こちらです。
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/ …

税金について詳しくは、国税庁の『タックスアンサー』をどうぞ。
http://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/i …

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。

2010年1月に新築で購入、パンフレットには販売価格3000万円（消費税90万円）とあるので、その記載通り販売価格（販売総額）が3000万円で、うち消費税90万円ということです。転勤に伴い、2015年1月から賃貸に出しています。
回答にある、「建物価格18,900,000円」に5％をかけたら消費税は945,000円になってしまうと思うのですが…。

お礼日時：2025/02/02 21:21