契約切れの契約書

旧法の借地借家法の時代に締結した転貸契約書で、
転貸人が更新を怠り、２年前に契約切れになっている
契約書のまま、土地の賃料を払い、
建物が建ったまま、建物に居住しているのですが、
これは問題があるでしょうか？

賃料を払っている限り、契約書が更新されず切れていても、
契約は続行されていると考えられるのでしょうか？

２年前に切れていても、
契約書の中に「ただし、更新する事ができる」との文言が
あるのですが、今からでも更新できるでしょうか？

もし、更新できなければ、どうすればいいでしょうか？

こういう問題に詳しい方、ご回答お願い致します。

質問者からの補足コメント

• 追加で質問なのですが、
  
  契約が自動的に更新されているということでしたら、
  契約書には賃貸してもいいとあるので、
  借地の上に建っている建物を賃貸に出すことは可能ということですよね？
  
  ただ、建物と借地権を第三者の誰かに売却することは地主の許可が無いと
  できないということですよね？
  
  贈与や相続で建物と借地権を譲渡することはできるのでしょうか？
  
  お手数をおかけ致しますが、ご回答頂けると助かります。
  どうぞ宜しくお願い致します。

  No.3の回答に寄せられた補足コメントです。 補足日時：2025/02/26 22:23

No.3 ベストアンサー 回答者： xxi-chanxx 回答日時： 2025/02/26 20:40

契約は切れていません。

あくまでも更新を書面で交わしていないだけです。
借地借家契約は一定期間更新しないと従前契約になるので、契約更新手続きがなくても契約は切れることはないのです。
借地権は中途解約はできません。
更新時期に借主が更地にして地主に土地を返して初めて契約は終了するのです。

転借人が負うべき義務は、地主と賃貸人の間で交わされた契約内容そのものです。

この回答へのお礼

毎度明快なご回答を誠にありがとうございます。

なるほど、更新していないとしても、
契約書に契約の期限が書かれていても、契約は切れていないのですね。

転貸人が２年前に契約が切れていると言っているのは、
その転貸人の解釈なだけで、実際には切れていないのですね。

転貸人は、2年前に切れた契約書は効力がないのではないかと
話しておりましたが、それも転貸人の間違った解釈ということですね。

借主が、更新時期に更地にして土地を地主に返して
初めて契約が終了するのですね。
納得です。

では、契約は切れていなくて、そのまま契約書に書かれていることが
生きていると考えていいと言う事ですね。
専門的な質問に、いつもお答え頂き誠にありがとうございます。
不動産の専門家でいらっしゃると認識しております。
どうぞ今後とも宜しくお願い致します。
ありがとうございました。

お礼日時：2025/02/26 20:49

No.7 回答者： xxi-chanxx 回答日時： 2025/02/27 15:20

＞では、当方には借地権自体が無い状態では、

＞建物と借地権を一緒にして売却することは
＞そもそもできないということですよね？
できません。

＞転貸人としては、当方とは、契約が切れていると
＞思われているのです。
借地借家法は難しいので仕方ないと言えば仕方ないですが、正しい認識を持っていないと、契約解除や相続発生時に確実にトラブルになります。

ちなみに私は不動産の専門家ではなく、借地を持つ地主の立場です。
借地借家法に関しては勉強中で、弁護士の無料相談を活用しては知識を深めています。

この回答へのお礼

毎度、詳細なご回答を誠にありがとうございます。

なるほど、うちとは逆に地主の立場で
いらっしゃったのですね！

では、回答自体が全て完全に正しいというわけでもないのですね。
参考にさせて頂きます。

恐らく借地権割合に関しましては、
不動産会社関係者より聞いている話では、
当方に全く借地権がないというわけではないので、
転貸人に４０％あって、当方に０％という認識は
間違っていらっしゃると思います。

当方も同じく無料弁護士相談を活用しております。

毎度、ご丁寧に知識を共有して頂き
誠にありがとうございました。
どうぞ、今後とも宜しくお願い致します。

お礼日時：2025/02/27 15:46

No.6 回答者： xxi-chanxx 回答日時： 2025/02/27 15:02

最後訂正です。

×転借人が地主からと縁が切れていると思っているなら、それが大きな間違いなのです。

○転貸人が地主と縁が切れていると思っているなら、それが大きな間違いなのです。

この回答へのお礼

訂正ありがとうございます。

その考えもないと思われます。

転貸人は、２年前の契約切れの際に、
地主から土地を返して欲しいと言われて、
当方とは更新できない状態になった旨を
賃料値上げのお知らせの手紙で知らせてきたので。

転貸人としては、当方とは、契約が切れていると
思われているのです。

お礼日時：2025/02/27 15:13

No.5 回答者： xxi-chanxx 回答日時： 2025/02/27 14:57

＞転貸人の話では、借主に路線価で決まっている４０％の借地権割合が

あると言われたのです
それは借地権の資産価値です。
借地でないなら地主に100％権利がありますが、あなたの借地の場合は地主が路線価の60％、転貸人が40％その価値を持っていて、相続の時にこれで資産価値を計算します。
借地権割合は路線価図に記載があります。
https://www.rosenka.nta.go.jp/

＞この覚書は、自動更新の意味をなすのでしょうか？
覚え書は更新とは無関係です。
基本的に更新時以外の契約内容変更で作ります。
地代の値上げ、値下げ、地主や借主の変更などは、必ずしも更新時だけに起こる事ではありませんから。覚え書きで契約内容を確認変更するのです。
覚え書き方なくても口約束でも内容の変更は可能ですけどね。


何度も言いますが、あなたの住んで建物があり、地代を払い続ける限り、更新しようがしまいが契約はなくなりません。
これは法律で決まっているのです。
ましてや旧借地借家法です。
定期借地借家契約ではない、建物があり続ける限り、契約者間で更新しないなら、契約は法に基づいて更新されるのです。
あなた方が更新しないのは個人の勝手な都合でしかありません。


転貸契約ですよね？
地主と転借人は直接契約はしません。
借地契約は原則中途解約できませんから、あくまでも地主と転貸人との借地契約が続いています。
あなた（転借人）は転貸人から又貸しの形で借りているのです。

転借人が地主からと縁が切れていると思っているなら、それが大きな間違いなのです。

この回答へのお礼

毎度、詳細な回答を誠にありがとうございます。

まず、最後の部分から
＞転借人が地主からと縁が切れていると思っているなら

まず、これはないですね・・・
地主が土地を返して欲しいと言ってきているので、
身動きのとれない状態なので。
ただ、転貸人が契約切れだと言っているので、
どういう状態になるのかなと思って。

＞あなたの借地の場合は地主が路線価の60％、
＞転貸人が40％その価値を持っていて、
＞相続の時にこれで資産価値を計算します。

はい。転貸人より路線価で示されて、
転貸人ではなく、当方・借主に４０％の借地権割合があると
言われたので、そうなのかなと思っておりましたが、
これも転貸人の解釈の間違いで、
当方には借地権割合はないのですね。

では、当方には借地権自体が無い状態では、
建物と借地権を一緒にして売却することは
そもそもできないということですよね？

どうぞ宜しくお願い致します。

お礼日時：2025/02/27 15:10

No.4 回答者： xxi-chanxx 回答日時： 2025/02/27 01:26

＞借地の上に建っている建物を賃貸に出すことは可能ということですよね？

可能です。
建物の名義が貸借人となっている場合は、重要事項説明でその旨の説明が必要です。
＞贈与や相続で建物と借地権を譲渡することはできるのでしょうか？
借地権は相続できます。
地主の承諾があれば贈与も可能です。
ですがあなたの場合は転貸の契約ですから、どちらもできません。
転貸人が借地権をもっています。
転貸契約ですから、あなたはあくまでもそれを借りているという立場です。

この回答へのお礼

度々詳細なご回答を誠にありがとうございます。
転貸人の話では、借主に路線価で決まっている４０％の借地権割合が
あると言われたのですが、これは正しくないのでしょうか？

あと、契約書以外に、契約書よりだいぶたって、自動更新の際に
交わされた覚書がありまして、そこに、『「本契約の存続期間は昭和78年７月19日迄とする。但し更新することができる」との定めにかかわらず、更新契約では契約の存続期間を平成15年７月20日より２０年間と定める。』と
書かれていて2年前に契約が切れたことになっております。
その為、転貸人の立場としては、契約切れになっているが、
今迄関わってきた関係上、地主からの要望によって地代を値上げし、その賃料を回収して、地主に分配する業務を２年前から行っているようです。

この覚書は、自動更新の意味をなすのでしょうか？
それとも、転貸人の言うように、２年前に契約切れで、
転貸人もいない状態になるのでしょうか？
現時点では、地主と直接契約は結んでいません。

宜しくお願い致します。

お礼日時：2025/02/27 14:15

No.2 回答者： xxi-chanxx 回答日時： 2025/02/26 20:03

＞転貸人とは、２年前に手が切れて、

契約上は切れていません。
個人的なお付き合いが切れても、契約上の甲乙の関係は契約終了までに続きます。
第一、建物の名義は転貸である以上転貸人ではないですか？
借地の転貸の場合、地主との契約はあくまでも原契約者である転貸人との借地契約です。
地主と賃借人は契約関係にはありません。
ですが転貸人が負うべき義務を転借人が負う必要があるのです。
また転貸契約の契約期間は原契約に準じます。

更地価格は路線価ではありません。
更地価格は路線価の0.8倍です。

この回答へのお礼

毎度詳しいご回答を誠にありがとうございます。

契約は２年前に更新されないまま切れていると
転貸人より説明を受けているのですが・・・

転貸人になぜ更新されなかったのか聞いてみたところ、
地主から土地を返して欲しいなど、更新が難しい状況があり、
更新できなかったとの事でした。

賃借人自身は、契約が2年前に切れている事さえ
知りませんでした。
しかし、地代は２年前に地主の要望により値上げされ、
高くなった賃料を毎年払っております。

＞地主と賃借人は契約関係にはありません。
＞ですが転貸人が負うべき義務を転借人が負う必要があるのです。
＞また転貸契約の契約期間は原契約に準じます。

賃借人が、転貸人が負うべき義務を負う必要があるというのは
どういうことでしょうか？
転貸契約の契約期間は原契約に準ずるというのは、
２年前の時点で切れていることになるのでしょうか？
「本契約の存続期間は昭和７８年〇月〇日迄とする。」とあるので。

更地価格は、路線価に0.8をかけた価格なのですね。
詳しいご説明誠にありがとうございます。

お礼日時：2025/02/26 20:25

No.1 回答者： xxi-chanxx 回答日時： 2025/02/26 15:02

借地契約は解約しない限り自動的に同じ内容で更新されます。

下手に更新手続きなどあれば更新料取られますから、自動更新がむしろ良いかと。
国土交通省では、「更新料＝更地価格×借地権割合×5％」を提示しています。
ですから特に何もしなくても良いのです。

この回答へのお礼

毎度、詳しいご回答誠にありがとうございます。

なるほど・・・
契約書には「本契約の存続期間は昭和７８年〇月〇日迄とする。但し、更新する事ができる。」と書いてあるのですが、
転貸人の話では、２年前に契約は切れているが、今迄の関係上、
賃料をとって、地主に分配していると言っているので、
転貸人とは、２年前に手が切れて、
地主と直接契約状態になっているということなのでしょうかね。

しかし、借主は、地主と直接契約になったということは
全く聞いていないのですが・・・

ちなみに「更新料＝更地価格ｘ借地権割合ｘ５％」の
更地価格というのは、路線価のことでしょうか？

お礼日時：2025/02/26 19:02