新築工事中、大雨時に隣の家の擁壁と土留めブロックの間から、水が噴き出してきました

Question

空石積擁壁（1.2m）の下に住んでいます（図を参照）。空石積擁壁（1.2m）の上に住んでいる人が、家を取り壊して新築工事を始めました。工事の途中ですが、空石積擁壁（1.2m）の上の既存のブロック塀5段のうち、4段を取り壊して、1段だけを残しました。ブロック塀をドリルで壊したので、残した1段のブロックには結構傷が入っています。空石積擁壁（1.2m）の上に住んでいる人の敷地では、残した１段のブロックの高さ（19cm）まで土があり、この1段のブロック（土留めブロックとして使用）から、ゆるやかに傾斜をつけて約57cm（目視でブロック約3段分）高くして、その高さでコンクリートのベタ基礎工事をして、家を建て始めています（新築の家と空石積擁壁の間は約3mあるため、土の部分の面積が大きい）。そして、この1段のブロック（土留めのブロック）の上に、土嚢を積んでいます。
　ある大雨の日に、空石積擁壁（1.2m）と、残した1段のブロック（土留めブロック）の間の亀裂から、大量の水が、私の土地に向かって、滝のように噴き出してきました。今のところ空石積擁壁（1.2m）には問題はありませんが、1段のブロック（土留めブロック）には、かなりの土圧、水圧がかかっている状態だと推測できます。
　
1)大雨による土砂崩れが怖いため、隣の家の新築工事が終わるまでは、この亀裂を水抜き穴として使うことを許容するつもりですが、約3ヶ月後に、外構工事をする際に、空石積擁壁（1.2m）の上に住んでいる人に対して、以下のA）B）C）を要望することに問題はありますか？
　A）大雨時に、こちらの土地に向かって、水が噴き出さないようにして頂きたい。
　B）こちらの土地に向かって、土圧、水圧がかからないようにして頂きたい。
　C）大雨の際でも、自分の敷地内で排水処理をするようなシステム（雨水桝や側溝の設置）を作って頂きたい。

2) その他、こちらが主張できることがありますか？

3）空石積擁壁の高さに対して、隣の新築の家の高さが高すぎる（土を盛り過ぎ？）と思うのですが、問題ないですか？

4）新築工事を始める際に、こちらに迷惑がかからないように、私の土地との境目の、空石積擁壁の上の土留めブロック工事だけは先行して行うべきだと思ったのですが、そういうものでもないのですか？

5)その他、新築工事の進め方に問題はありますか？

よろしくお願いします。

mofl · Accepted Answer

お礼を拝見。
特定行政庁にはあまり細かい説明はせず、単に
「隣が建築中の現場だが、先日の雨で法面からウチに大量の雨水が流れ込んだ。
こちらとしては非常に迷惑だし崩れるのでは？との恐怖も感じた。
一度、現場を見て欲しい。
このようなことが起こらないよう指導して頂けないか。」
くらいのスタンス。

どのみち担当は現場を見ないと状況がわからないし、細かいことは現場で当時のことを話せばいいでしょ。
来てもらうことが先決。

で、是正などの件。
特定行政庁は指導の内容を、たとえ当事者（隣接住民）であるあなたにさえ開示しないからね。
行政庁に、こちらへ説明資料を出させろ、じゃなく、あなたが一緒に立ち会って工事施工者と行政庁の担当と話をするわけ。

迷惑だし危険だ、これからも同じことが起こるだろう、なら、二度と起こらないように
「どのような方法を取るのか説明しろ」
と業者に言う。
そこで行政庁の担当に
「そうですよね」
と後押ししてもらう。
（↑ここ大事、だから担当を呼びあなたも同席するわけ）

仮に違反指導となったとして、当事者のあなたに一切の情報を流さない、是正の方法や経過報告さえしない、は納得いかないかも、だが、これは致し方ない。
違反指導は行き着くところは警察行政への告発だからね、その途中の情報は流出させられないわけ。
（今回はそこまでいかないが）

だから。。。
担当をダシにして（笑）業者＝建築主の代理から言質を取るわけ。

そして、今の工事施工中だけでなく、竣工したら外構はどうなるのか、も確認する。
どちらかと言えばこちらがメインね。

◯工事中の被害を防ぐ
◯竣工・引き渡し後にも被害を生じさせない

の二つの担保を取っておくわけ。

それと、異種構造の擁壁の禁止、一応話のタネにはいいと思うが、今回はがけ条例を回避しており擁壁自体は工作物としての確認申請は不要だ。
ゆえ、そこは強く言えないわけ。
極論すれば計量コンクリートブロックなんて土留めのためのものじゃない。
今回は、擁壁の合法性・妥当性には言及せずに今後の安全性のみを追求する。

◯雨水が流入しない約束
◯擁壁が崩壊しない約束（特に頭頂部の１段ブロック）
◯上記２点が発生した場合、速やかに土砂の清掃・崩落物の撤去、被害がおきたものの補償＆賠償

を、手段はどうでも今のうちに担保取っておくわけだ。
（繰り返し、特定行政庁の担当者同席で）

絵に描いた計画＝確認申請は通ったわけで、計画そのものは確認処分と言う
「建築基準法及び審査担当法令」
の、最低限の法令はクリアした。
最低限、ね。
今の法体系では仕方ない。

だが、今回は雨水が流れ込んでしまった。
そこを突くわけ。

一応、、、お住まいの自治体で、または近くの弁護士事務所で無料・有料の法律相談を開催していると思う。
せひ一度、隣の新築工事で図のような断面形状の擁壁と法面にした場合で、今回のように雨水や土砂の流れ込みが起きた場合、どのような対処をしたらいいか？また、今のうちに相手方に伝えておくことはあるか？などを相談しておいたほうがいいですよ。
事は急を要するので。
（繰り返し、竣工したら施工業者は逃げるからね）

特定行政庁も、そのあと相談には乗ってくれますよ。
業者から資料が来たら、それを行政の担当に見せて、色々と話もできるでしょ。

今回の雨水の流入、ひょっとしたら業者は建築主に話していないのでは？とも思う。
そこも、建築主へクレーム入れるのではなく、隣人としてのお付き合いがあるので仲違いはしないよう。
原因者は工事施工者と未熟な設計をした担当建築士だから。

bathbadya · Answer

＞新築工事の進め方に問題はありますか？
擁壁が崩れたら、下の方の保障をしなかんし、自分の家も危うくなって、手を打たなきゃならなくなる。２重に費用が発生するから、かなり大変。
通常なら、空石積擁壁は、ちゃんとした擁壁に作り直してから、新築工事を進めたいところ。

＞土を盛り過ぎ？
崖条例が適用されるのは、２ｍ当たりなので、それを見越して土盛したのでは？？？

＞この1段のブロック（土留めのブロック）の上に、土嚢を積んでいます。
つまり、新築完了後に改めてブロックを積むつもりと思うけど、空石積擁壁の上にブロックを積みたい業者がいるとは、ちょっと信じられませんね。

空石積擁壁にコンクリ注入の希望を伝えたらどうでしょう？

mofl · Answer

う〜ん。。。
これはお気の毒、としか言えない。
先に結論から。
今回は現場の安全保持の失念（手抜き？）となる。
根拠法令は建築基準法第90条。

建築基準法第90条
建築物の建築、修繕、模様替又は除却のための工事の施工者は、当該工事の施工に伴う地盤の崩落、建築物又は工事用の工作物の倒壊等による危害を防止するために必要な措置を講じなければならない。

これは仮設とは違うわけだが、施工中には違いない。
あなたが疑念に思う通り、手順前後と思う。
または設計で排水の処理を見ていない安易なものなのか？

その図を見て思うのは、幅３メートル分の法面部分に降った雨水は処理されずに隣地へと流れ落ちるよね。
最初からわかる。
（この場合、地中の水の流れはわからないので言及せず、当初のGLラインでも雨水は地中に浸透しているはずなので）

なぜそこような土留めにしたか、おそらく各都道府県で定めている建築基準法施行条例に適合させるためだろう。
（東京都では安全条例とか）
この条例の内容は（自治体で多少の違いはあるが）高低差が２メートルを超える場合、安全な工作物として擁壁を築造しなければならない。
いわゆるがけ条例ね。
これを回避するために高低差を２メートル以下に抑え、上部は30度以下の斜面とした。

これはこれで合法。

だけど、先に話したように法面に降る雨水の処理を考えなければならない。
一例として、上段のブロック沿いに側溝を設けるなど。
擁壁には水抜き穴があるわけだが（その擁壁はわからないが）水抜き穴から水が出れば、それはそのまま隣地へ流れてしまうよね。
これもダメね。
参考に民法第216条を添付。

民法第216条
他の土地に貯水、排水又は引水のために設けられた工作物の破壊又は閉塞により、自己の土地に損害が及び、又は及ぶおそれがある場合には、その土地の所有者は、当該他の土地の所有者に、工作物の修繕若しくは障害の除去をさせ、又は必要があるときは予防工事をさせることができる。
民法ってこんなものだからね、原因者が居て他者に不利益を与えた、あるいは与えることが確実な場合、賠償含めて何らかの有効な防止策を求められる。

今回のケースでは上が排水目的の工作物を破壊したわけではないが、隣地に雨水が流れ込む構造を取ったために起きたことで、上の敷地の建築主は境界線に擁壁を設ける場合、少し手前で収めなければならないわけ。

今回の対処方法。
管轄の特定行政庁（建築主事を置く市区または都道府県、わからなければ市役所の建築部局へ相談）に相談して、必ず現地を見てもらう、そのときにあなたは立ち会うこと。
その上で、法第90条の規定にあるように、工事施工者へ行政指導をしてもらう。
（法律違反には違いないので）

そして、特定行政庁の担当を通じて工事中の安全の担保、竣工後の雨水の処理はどうなっているか（←これ大事）書面で報告させるわけ。
工事中は安全を担保する仮設工事として、竣工後は雨水処理を盛り込んだ外構計画として。
あなたはその書類を受け取り、竣工引き渡しでその内容が遵守されているか確認すればいい。

工事施工者は引き渡しのあとは逃げるからね。
建築主（施主）に話しても
「私は素人でわからないし、その約束事は施工者が勝手にしたことでこちらは関知していない」
となるからね。
後回しは泣き寝入りだ。

まあ、特定行政庁の担当者に苦情と言う形で通報しておけば行政を巻き込めるので何とかなるでしょ。
行政は民事不介入だが公法である建築基準法違反（の可能性あり）と絡めてしまえばいい。

確認処分をしたのは民間の指定確認検査機関だが、民間機関は行政指導や違反指導はできないので。

あと、今までどんな状況だったのか、同様の水害（？）は起きていなかったのか、は気になることろ。
２メートル前後の擁壁だったわけで、今までは水抜き穴とかは無かったわけ？
それと、この２敷地だけでなく周囲、全体の様子、高低差や排水設備が備わっているのか？斜面地なのか？など全体を俯瞰する必要もある。

ついでに自分なら、、、
頂部に置いてある１段のブロック、どのように下の擁壁本体と固定してあるのか？
アンカーくらい打ってあるのか？
元々構造の異なる二段擁壁は禁止されているので、万が一にもブロックが落下、なんてことが無いよう、固定の方法を聞いてみる。
経年劣化などを考えたら計量コンクリートブロックは本来土留めに耐える材料じゃないから。

余談。
添付図、お上手です。
わかりやすい。

amerikaumare · Answer

「図」が無いので　なんとも言えませんが．．．
そういう状況なら隣家の工事業者を読んで「なんとかせよ」と言えばいいでしょ。
３）は現場を見ないとなんとも言えない。「高すぎる」かどうかの判断もできない。写真でもあればいいが。

私の隣家も道路から１ｍほど高かったのですが土を削って傾斜地にした。私の土地は段差のままなので、私の土地の土が傾斜に流れ込んでしまう。そこで業者に「これ以上崩れるようなら賠償問題になるので今のうちに手を打つべきではないか」と申し入れたら、簡易的にブロック塀を積んで土が崩れるのを防いだ。　と言う事はある。

新築工事中、大雨時に隣の家の擁壁と土留めブロックの間から、水が噴き出してきました

お礼を拝見。

＞新築工事の進め方に問題はありますか？

う〜ん。

「図」が無いので なんとも言えませんが．．．

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