これから20年後の住宅事情は？

私は60才くらいまで単身、1Ｒまたは1ＤＫあたりで賃貸で生活し、その後中古のマンションを買いたいと思っています。その時期がおよそ今から20年後くらいになると思うのですが、その頃中古マンションの市場はどのようになっていると予想しますか？
それまでに社会でどのようなことが起こっているかわからない、というのも含め、いろんな予想される状況を教えていただけると嬉しいです。

No.1 回答者： unos1201 回答日時： 2005/06/30 21:58

２０年後に退職金で購入を考えているのでしたら、その退職金が予想の３割程度かも知れません。

最悪の場合には退職金がありません。

次に、土地ですが、高い場所はそれなりに高価で、不便な場所は大幅に値下がり、資産価値が低下する傾向があるみたいです。

そこで、不便な場所にあるマンションはゴーストタウン化が進み、維持できなくなる可能性も大きいです。

では、賃貸の状況はというと、これも固定資産税やいろんな間接税、社会保険料などが増えると、オーナーが値上げをする理由にしてきます。また、公営の住宅も条件を厳しくしたり、不公平の是正ということで値上げするかも知れません。

貯金しようにも５０から６０にかけ収入が減り、支払いは増えるとなると、貯蓄を減らすことになりかねません。

楽観すると、人口が減るので空家が増え、廃屋が増えた分、維持が大変な物件を駐車場などにする人が増えるかも知れません。公共交通が便利な場所で買い物が近所でできるところは人気がでて、それ以外でも自転車やバイクで移動がしやすい場所はまあまあの値上がりがあるかも知れないものの、陸の孤島状態の場所は叩き売り状態かも知れません。

生きていくのに、歩くことで用を足すという条件さえなければ、田舎で暮らすのが便利かも知れません。でも車の免許も７５歳程度で更新できなくなったり、バスもどんどん廃止され、タクシーでないと移動困難な場所は住みにくいとは思います。


年を取ると便利なところで住みたいという希望があっても、若い働く人が優良物件に優先的に住めるようになるかも知れないし、介護を必要となったら、家の維持なんか出来ない状態に追い込まれますので、無理なく購入できる早期に支払いを済ませるようにしたらどうでしょうか。

資産を持っているならそれの売却のタイミング、購入も足元を見られず、選べる物件が多いときほど損失が少ないと思います。売れ残りでも、いいものがあればラッキーですが、最悪の場合には安物買いの銭失いになりますので、判断が遅すぎず、無理のない決断できる５０代前半までに購入できれば理想ではないのでしょうか。

この回答へのお礼

退職金は当てにしていません。毎月の給料から貯蓄を頑張ってそれで、って感じです。
2極化がすすめば、中古かつかつで買えるかどうか、という私のような人間では、すっごく不便で物騒で、というようなところを安く買うしかなくなるのかな、という気もします。
いろいろ書いて下さってありがとうございます。
将来を考えるヒントにしたいです。

お礼日時：2005/06/30 23:29

No.2 回答者： yamanekotama 回答日時： 2005/06/30 22:31

これから人口の減少が始まります、住宅も当然あまってきます。

先ず利便性の悪い住まいは廃墟となっていくでしょう。バブル崩壊後やっと不動産価格も値上がりに転じつつあるようですが、大きくは２極化が進行してます。給与に付いても同様です。しかし２０年先の予測は困難！何が起こるかわかりません。２０年家賃を払うのバカバカしくありませんか？せめて利便性の高い物件に巡り会うチャンスがあれば柔軟に考えては如何ですか？人生計画どうり運ばないから面白いのです。

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。
60まで賃貸、というのは人生これからどんな転機があるかわからないから、持ち家をもってしまうことのリスクのほうが大きいと判断してのことです。と言って、一生賃貸というのは、どんな事情で追い出されるかもわからないというリスクもあるので60は折衷案なのです。そのくらいになればその後住居を固定してもいいかな、と。
でもこれも計画どおりには、行かないということにはなるかと思うのですが。半年先のことも、見えないですものね。

お礼日時：2005/06/30 23:22

No.3 回答者： BABA4912 回答日時： 2005/07/01 01:26

私の予想です。

1.高齢社会はますます進み高齢者にとって利便性の高い都会に人が集まります。

2.2007年以後は人口が減りますがそれ以上に高齢社会が進むため都会及びその近郊の不動産価格は緩やかに上昇します。
(容積率が緩和され高層マンションも増えるため高齢者人口の増加割合がそのまま不動産価格に反映されるわけではない)

3.20年以上先には高齢者人口も減少傾向になるため都会の地価も下がる傾向になります。

4.多くの高齢者にとって利便性の低い田舎ではますます過疎化が進みます。
田舎にとっては不動産価格が上がる要因が乏しいため今以上のスピードで不動産価格が下がります。

5.多くの自治体で抱えている低所得者向けの低廉な公営住宅は財政が厳しくなるため低廉な価格では提供できる可能性は乏しくなります。

私の結論
上記の内容にかかわらず20年も単身の前提であれば1R 1DK程度なら良質な物件を購入した方がよい。(質問者様の他の条件はわかりませんので考慮はしていません)　。

理由
中古マンションの場合
1R 1DK の賃貸価格は割高である。(約10年程度で購入できる程度だと思います)
例えば首都圏でしたら都心から30分 50m2 1LDK1000万で中古の築15年マンションが充分買えると思います。大体これの賃貸価格は月9万程度です。賃貸価格は約10年で回収できます

2LDK 3LDK などの賃貸価格は割安です

一度中古マンションの価格と賃貸料を幾つか比較してみてください。
なお私は首都圏在住ですので地方によっては上記の条件は異なるかもしれませんが日本全国おおむね同様な傾向だと思います。殆どの地方で上記の割高感は首都圏より強いと思います。

質問があれば補足にご記入くださいね

参考サイト
http://used.realestate.yahoo.co.jp/realestate/13/

この回答への補足

回答大変ありがとうございます。
私にとって最大の脅威は年をとって賃貸で貸してもらえるところがなくなったときに、住む所がなくなる、ということです。
具体的に言えば、近い将来に（例えば10年以内）築15年程度の中古マンションを購入したとして、仮にそのマンションの寿命が50年であれば、80歳くらいの時に、そのマンションの寿命がきて住めなくなる、そのときに新たに中古マンションを購入するだけの資金はなく、賃貸も借りれない、ホームレスになるのか、という不安です。
新築を購入できるのであれば、生涯住めるものを探すことも可能かとおもいますが、欠陥住宅のリスク、災害などですべておじゃんになるリスクを考えるとそれは私にとってはものすごいものすごい、すごいダメージになると思うので、わずかの可能性であってもそのようなリスクを負うのはいやなのです。
また、私が買える程度の価格の中古マンションをその20年後くらいに売る、というのはまずもって不可能といえるでしょう。
ということから中古マンションを購入したあと生涯住める、ということを考えると購入時期をできるだけ遅くするしかないのかな、と思うわけです。

上記が回答を頂いての感想で、質問ではないのですが、これについてもし意見していただけることがあればお願いします。

補足日時：2005/07/01 20:38

No.4 回答者： ipa222 回答日時： 2005/07/01 13:45

今後の日本の経済や社会、税制や社会保障等は、団塊の世代の動向にかかっています。

20年後は団塊の世代が75～80才。
団塊二世は50才前後。

高齢者の医療負担が大きくなり、年金の支払いも非常に大きくなっています。
団塊二世は、ニート・フリーターが多く担い手としては力は不十分です。
そうなると、消費税を上げるしかない。
恐らく30%は越えてるでしょう。

不動産は団塊の世代の老後資金の捻出のため、中古持ち家処分のため、長期的な供給過剰の状態になっていると思います。

20年後に、バブル期のマンションは築35年。
バブル後の激安マンションは築20～30年。
この時期（今も含めて）は、マンションが莫大な数建った時期ですから、中古住宅/マンション市場が大きく値崩れしていると思います。

バブル期のものは不良工事が多く、バブル後は目に見えない所での仕様の低下が目立ちます。

水回りの改修にお金はかかりそうですが、非常に安く不動産を取得できる時期だと思います。

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。

20年後、と考えているのは、あなたがおっしゃるように、供給過剰による値崩れを期待しているのと、退職後で身の置き場を選ばなくなるので安価で比較的良い物件が選びやすくなるのでは、という目論見があるのです。
その目論見があたるのか、と言う気持ちで質問させていただきました。
20年後に築20年を買うのならその差額が20年分の家賃以下なら目論み外れになるのですが。そのあたりが知りたいところです。
20年後に築10年ものを破格値で、というのが、あったらいいな～という希望ですが、そればかりはまったくの楽観的観測ですね。

お礼日時：2005/07/01 21:11

No.5 回答者： winnie777 回答日時： 2005/07/01 19:27

簡単に私の意見

みなさんと　同じく人口減少により相当数のマンションが余ってくると思います。
なおかつ、デベロッパーは絶えず新築を建て続けるわけですから、相当数のマンションは余ってくると予想しております。
ただし、デベロッパーも今まで見たいに新築を建て続け供給過剰を懸念しマンションの建替えに力を入れているかもわかりませんが。。
マンション建替えの場合は　区分所有者等（管理組合含）で資金を捻出しなければなりません
また、従来マンションより新築マンションの戸数を増やすことによって、建築費を捻出するかもわかりません（この場合またまた供給過剰になる）

このことを踏まえて。。
中古マンションがどの程度の建築年数のものを購入するかわかりませんが、古いマンションだと現金で購入しても「マンション建替え」でまた出費がかさむかもわかりません。
また、供給過剰＆人口減少によりマンションや戸建ての資産価値が下がっているかも知れません。

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。

おっしゃるようにデベロッパーの今後の動向というものが非常に気になります。
マンションあまり、買う人少ない、という状況でデベロッパーがどう言うことをやっていくか、ということが将来の住宅事情に反映していくと思うからです。
デベロッパーの方がいらっしゃったら将来をどう見ているのか、を教えて欲しい物ですね。

お礼日時：2005/07/01 21:20

No.6 ベストアンサー 回答者： BABA4912 回答日時： 2005/07/01 22:14

下記に対しての私の答えです。

> 私にとって最大の脅威は年をとって賃貸で貸してもらえるところがなくなったときに、住む所がなくなる、ということです。
今後、高齢者が増えるにしたがって今のように高齢者だかれ入居を拒否するという大家は少なくなってくると予想されます。

理由
1.マンションの空き室の増加
2.社会的な要請　雰囲気
3.高齢者の増加により高齢者の入居を拒否しにくいような政策がとられる

質問者様はライフプランをお考えになったことがありますか ?
私は先に都心から30分 50m2 1LDK1000万で中古の築15年マンションが10年分の家賃で買えると申し上げました。

現在40歳と仮定します　単純化してますので厳密には質問者様にらあてはめて計算してみてください。

マンションの寿命は50年といのはかなり
劣悪な場合で60年以上は住めると思います。

50m2 1LDK1000万で中古の築10年を41歳で購入マンション残り寿命は50年
41歳--50歳　ローン支払い 月9万　管理費等、固定資産税月2万
51歳--60歳　管理費等、固定資産税のみの支払い　余った資金は貯蓄に回しましょう
61歳--90歳　管理費等、固定資産税のみの支払い　平均寿命を越えたころ建替

質問者様のライフブランがうまくいくようにお考えの上
計画されるよう願っています。

いずれにせよ100%の絶対はありませんから想像できる範囲で一番ベストを考えるしかないと思います。

この回答へのお礼

なるほど、一箇所定住というのが確定的ならば早い時期で中古マンションを購入、というのが得策だというのはわかります。仮に途中でマンションがつぶれたにしても何とかなる程度の賭けですね。
将来高齢者に賃貸が寛大になるというのは理解できます。そうならなければおかしいです。

私の場合は今のところここ10年前後の人生の見通しが不透明な面があるためすぐに購入、と踏み切ることはできません。でも、もしも見通しが立ったときにはBABA4912さんのご意見を取り入れたいと思います。

2回の回答ありがとうございました。

お礼日時：2005/07/04 03:07