建築条件付土地（長文です）

新築一戸建ての購入を検討しています。
予算などの都合上、建売で探していたのですが、先日訪ねて行った物件の横に「建築条件付土地」がありました。
その土地は、すでに建っていた物件と同じ不動産会社であり、建築家さんであるということでした。
すでに建っていた物件には、不満に思う点がいくつかあったので、その土地の購入をしようかと迷っています。
ただ、「建築条件付土地」は、建売よりも契約が難しそうで、素人は専門家にうまく騙されてしまうような気がして心配です。
不動産会社はあまり大きなところではないようで、ＨＰなどもなく、評判について知る術がありません。
不動産関係に詳しい知人もありません。
他の専門家と契約して、第三者の意見を・・・というのは、予算の都合上難しそうなので、それも不可能です。
こういう状態で「建築条件付土地」を購入するのは危険でしょうか？
素人が陥りやすいトラブルなど、ございましたら教えていただきたいです。
あと、「民間連合協定工事請負契約約款」というのが、しっかりしたものであるか、売主側がいいように書き換えたものなのかは、素人が見てわかるものなのでしょうか？
あわせてよろしくお願いいたします。

No.2 ベストアンサー 回答者： May_K 回答日時： 2005/07/11 15:26

条件付土地トラブル経験者です。

土地売買契約を白紙解消後、別の不動産業者と条件付土地売買の話をしましたが、国交省から契約に関わるトラブルが多いので、この形態の土地販売はあまり行わないで欲しいと要望が出ているそうです。

条件付土地は全部が悪いというわけではありません。
トラブル防止のために、各契約段階で以下の点に注意してください。

（１）土地売買契約前
この土地の建つ家は完全なフリープランか、標準プランに一部変更が入れられる程度のものか確認しておきましょう。自分の要望と合致するか確認しましょう。

（２）土地売買契約
坪単価XX万円で建坪YYm2の建物を建築することに合意する旨の合意書が添付されていないか。（１）の後者の場合に見られる文書です。これに同意した時点で、詳細な見積の権利を放棄し、標準プランをほぼ受け入れるのと同じになります。
土地売買契約の特記事項として、請負契約が締結されない場合の白紙解消が入っているか。

（３）仲介不動産屋の仲介手数料
「土地価格」＊３％＋６万円が上限額です。業者が「土地＋建物」＊３％として計算していないか確認しましょう？

（４）請負契約
民間連合協定（各都道府県の建築事業者の会でコピーを購入可能）、あるいは住宅金融公庫の建築請負契約約款や日弁連の「いい家づくり約款」（日弁連のHPからダウンロード可能）を添付するようにしましょう。
最悪は「問題が発生したら両者で協議の上、解決する。」という曖昧な条項だけ記載された請負契約書です。条件付土地契約を「建築確認を取る前に販売する一戸建て」と認識している業者は詳細な約款は添付しません。また、各約款の第4条にあるべき「詳細な見積、仕様、そして工事工程表の提出。」が削除されていないか注意して確認しましょう。

（５）建築請負契約の締結時
契約締結時に土地売買契約との一本化をしないか注意しましょう。これは違法です。一本化を口実にさらに手数料を請求する業者も居ます。

請負約款はコピーが入手可能ですので、じっくりと比較しましょう。それと安易に請負契約にだけは署名捺印しないように。完全に納得してからしましょう。それまでは契約解除を申し出れば、それまでに支払った手付金、仲介手数料が払い戻されます。

No.5 回答者： May_K 回答日時： 2005/07/12 10:03

＃２ですが、補足です。

質問者の方が一部変更ができれば、販売されている一戸建てと同じ仕様で満足なら契約して問題ないと思います。が、下記の点に注意することは必要です。

土地売買、建築請負契約で漏れていた説明がありますので、追記しておきます。

・土地売買契約時に建築請負契約を求められても、締結しないようにしましょう。

（５）の土地売買、建築請負契約の一本化ですが、代金支払いの関係上、買主を思って一本化する場合があります（違法行為に変わりないのですが）。
具体的には、土地売買、建築請負契約が別々だと、両代金の支払い時期が別のタイミングになります。これを一本化すると、代金支払いを完成した家の引渡し後に全て行うようにできます。この辺は見極めが大事なので、売主から一本化の理由説明を求めるようにしましょう。

No.4 回答者： nabituma 回答日時： 2005/07/11 22:39

建築条件付が危ないということはありません。

業者が安心できるところであれば問題ありません。
建築条件付は注文住宅と思うとがっかりするかもしれません。建築家というのもメーカー側の人間ですから建売よりは自由度がありますが、完全にこちらに立って調整してくれるものではありません。
間取りなどが幾分自由で、素材もある程度選べる、という感じで考えておきましょう。
とにかく設計期間が短いですのでこちらで一所懸命もとめるものを箇条書きにしておくなどこちらの家のイメージをはっきりさせて置いたほうがよいです。

No.3 回答者： tom17 回答日時： 2005/07/11 15:26

　今現在、心配していることに関しては「心配は要らないと思います」。

理由は隣の建売も同じ業者なら、同じような施工になるので、建売も注文住宅も同じような出来になると思われるからです（悪意が無い場合）。かえって、建築中の様子が見られるので安心なのでは？！
　
　約款に関しては問題ないと思いますが、基本的には約款に対しても説明（内容に対して）を受けるようにしたほうが良いでしょうね。

　素人は専門家にだまされそう・・・という考えは、その業者がどれだけ信頼できる業者かどうかで変わってきますので、分譲地ですでに入居している人などに引渡し後の対応や、建物の性能的な部分を聞いてみるのが手っ取り早いでしょうね。

No.1 回答者： ipa222 回答日時： 2005/07/11 13:51

危険ではないと思いますよ

となりでもやっているならなおさらです。
そこの不満な点を改善してもらいながら思うような家を建てればいいのではないかと思います。
工事中なにされてるかわからない建て売りのほうが怖いですよ。