普通借家契約か定期借家契約か・・・

普通借家契約か定期借家契約か・・・

はじめまして。私は現在23歳の若輩一戸建てオーナーです。
相続にて受け取った実家（一戸建て）を現在、仕事場が遠いことから賃貸仲介業者に一戸建てを貸しに出すよう契約を取り交わしています。

そして、実際に借家人になる人がほぼ決定しそうな段階まで来ています。
ですが、現在の見通しとして3年後、4年後には実家に戻って独立も考えています。

本音としては【定期借家契約】をして一定期間で契約を解消してもらうことがいいのですが、
仲介業者からの情報として借家人になる人はその場所をデイサービスの事務所にしたいとのこと、
商売としてその場所を利用するから定期借家契約だと問題があるかもしれないというお話。

ネットで色々確認してみたのですが、普通借家契約だと相手に立ち退きを要求する場合にお金がかかるとか、色々問題がありそうですので、
そこについても問い合わせをしたのですが1年前から1年半前の間に立ち退き要求すれば問題ありませんよという回答が・・・

そもそも「1年前から1年半前の間に立ち退き要求すれば・・・」というのは定期借家契約の1年以上の契約の場合ではなかったでしょうか？
普通借家契約にて2年契約、以降2年ゴトに自動更新という場合でも「1年前から1年半前の間に立ち退き要求すれば・・・」は適用されるものでしょうか？

まだまだ、法律に関する知識も浅く、なかなか良い悪いの判断がつきません。
そこで以下についてご解答いただけないでしょうか？

(1)借主がその場所事業をしたいと申し出てきている場合の家主の問題点
(2)普通借家契約で契約した場合の立ち退き要求と立ち退き料はどのタイミングでどのぐらいかかるのか
(3)この契約は問題がないのか

よろしくお願いします。

No.2 ベストアンサー 回答者： matthewee 回答日時： 2005/07/26 21:55

　「見通しとして3年後、4年後には実家に戻って独立も考えている」ということでしたら、家主と借家人双方のために、定期借家契約にすべきだと思います。

　定期借家契約にすることで、正当事由や立退料の支払いがなくても契約期間の満了と同時に建物を返してもらうことができます。定期借家契約は、住宅だけでなく店舗や事務所にも適用できます。

　特に今回、借家人になる人が「デイサービスの事務所にしたい」ということなので、この建物で営業した場合、営業権（＝場所的利益）が発生し、普通借家契約であれば、家主から立ち退きを要求した場合、高額の立退料の支払いを余儀なくされると思います。営業権による超過収益を基にした立退料は、場合によっては家賃の数年分になることもあります。

　借家人になる人が定期借家契約を渋ったら、もはや借家契約をしないほうがいいと思います。

　また、今の建物が住宅であれば、用途を住宅に限定して貸したほうがいいと思います。事務所にすると不特定多数の人が出入りするため、建物が痛みやすくなります。

　さらに、事務所にすると、住宅用地の特例措置が適用されなくなり、土地の固定資産税と都市計画税は来年度から３～６倍に一気に上がります。

　国土交通省ＨＰから、「定期借家権の導入について」のページを下記に貼っておきますので、ご参照下さい。

参考URL：http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/teisha …

No.1 回答者： thor 回答日時： 2005/07/26 17:00

借地借家法を読めば分かる話ではないかと……。

１．立ち退きが認められるかどうかは、賃貸人と賃借人双方の必要性を秤にかけて決まります。立ち退き料は、賃貸人の方の必要性が低い場合、それを条件にすることによって不利さを補おうというものです（「立ち退き料の申し出」という重りを足して、自分の方にはかりを傾けようというもの）。
賃借人が、事業の都合上、ここで営業することが必要、ということであれば、必要性は高くなります。

２．定期だろうが普通だろうが、契約期間満了による立ち退き要求は、「１年前から６ヶ月前までの間」です（借地借家法２６条１項・３８条４項）。
立ち退き料は、上記のような性質ですので、額は、必要性を補える分、としかいいようがありません。

３．確実に立ち退いてもらいたいなら「定期」にすべきでしょうね。