管理会社の職務怠慢を訴えることは可能か？

アパートを借りてもうすぐ1年になるのですが
管理会社の対応に困り果てています。

まず入居当初からお湯を使うと必ず鉄粉のようなゴミが
出てきます。最初はお風呂の換気扇の汚れかなと思って
カバーをつけたりしてみたのですが、全く効果がなく
よく調べてみるとお湯を使う時だけ蛇口からゴミが
出てくることに気が付きました。

管理会社には散々文句を言い、これまでに2度点検に
来ましたが、1度目はガス会社、水道のメンテをしている
会社の人などを呼びましたが、結局何の対処もせずで
2度目は近いうちに部屋に来ている水道管を全て交換
するような話になりました（ただし日程は未定）。

しかし毎日使う水道からゴミが出てくるようでは正直
このまま住んでいると病気になりやしないかと不安に
なりますし、一応連絡すれば見に来てはくれるものの
対応も遅いし悪いので、家賃も払いたくないですし、
最低契約期間満了前ですが早急に転居したいとも
考えています。

他にもトイレの水が止まらない等何度文句をいっても
直してくれないことはあったりします・・・。

こういう場合管理会社に対して下記のような要求を
しても良いのでしょうか？

1.最低計画期間満了前に退去する場合、違約金が発生
するのですが、それを払わずに退去できるかどうか
2.管理会社の管理上の怠慢として引越しにかかる費用を
管理会社に持ってもらう
3.退去しない場合でも家賃は現状より下げてもらうか
払わないようにしたい（問題なく住めるのなら普通に
家賃は払うのが当然ですが問題が問題なので）

裁判に持ち込んだ方が良いようであればそうすることも
考えています。

No.5 ベストアンサー 回答者： nachiguro 回答日時： 2005/09/18 02:56

こんばんは！　どうもです。

（省略ｗ）　

でしょ？こういう管理会社やオーナーの知識不足が最も困るんだよねホント。
確かに、世の中便利になって何でも簡単に分かる時代になっちゃって管理する側が不便なのはよく解かる。しかし、お金とっている以上プロなんだから、せめて「ホウレンソウ」位はしっかりして欲しいと思うな。

管理会社の原点ってそこにあると思うし、初動が命だと思うし、これで動かないのは知識不足もあるし危機管理体制が無いのかも知れない。

よくこの業界の初心者のタイプとして２パターンあるんだけど、まず猪突猛進に動くタイプと動かなければいけないことは分かっているが、上長の判断を仰がないと怒られるので怖くて動けないやつと２パターンに分かれる。
前者は会社にとって見れば、嫌がられるタイプだよね。特に賃貸管理にとっては。
まあ、設備関連に関しては機械モノということもあることから、居住者が多少のキャパは容認する必要はあると思うけど、今回の１年放置は酷いよね。
ただ修繕した事によって、管理会社も大家も仮ではあるが一応義務は果たした事になるので、少々様子を見るしかないと思いますね。

うちも転居を考えてますがどうなる事やら…
回答になってなくてすみません。

No.4 回答者： nachiguro 回答日時： 2005/09/08 19:38

１です。

度々のお返事ありがとうございます。

２ヶ月ですか…
ならば通常のゴム製だったとしても、馴染んでもおかしくない頃ですね。

うちの場合は、台所の蛇口につけるプラ製のフィルターを付けろと不動産屋が持って来ましたけど
「何考えてんだ。馬鹿か？」と言い返しました。
理由は言わずもがな、お湯の熱で直ぐに変形し外れる事が判りますからね。

一応、方法としてはその後お湯を目一杯流して、足首位までで止めては流しての繰り返しで、強制的に馴染ませて出方は少なくなりましたけど、気分はいいものではないですよね。

今までの経緯を見ていると管理会社の怠慢も勿論的外れではありませんが、正確には「担当者の知識＆知恵不足」が正確だと思いますね。
こうなった場合、対処方法としては管理会社に不満があるのであれば、今までの経緯状況を十二分に管理会社の決済見のある人に説明し、今までの管理内容の不備からanta069さん側の業者で修繕を行い、その修繕費の負担は管理会社サイドに行って貰う方法が一番納得できるのではないのでしょうか？（但し、事前に可能性のある見積り或いは根拠ある積算上限金額を設定しておき、その旨の念書なりを書いてもらう。契約書が一番いいのですが…）

これは拡大解釈すれば、賃貸借締結契約＝管理契約締結にもつながり、管理会社が民法の６４４条の善管注意義務違反に抵触する（入居者が文化的且つ健康的に生活するように管理を行う義務が管理会社にはある）可能性も考えられますので、そこを推す事はできるでしょう。

しかし、家賃の一部負担（値切り）や水道費の負担に関しては完全なる証拠証明※がない限り、管理会社への請求は難しいでしょうね。
※
水道に関しては損失した立米数
家賃負担（値切り）に関しては慰謝料問題になりますが、裁判の場合は少額訴訟になるでしょうけど、この手の問題で司法機関で認められたためしはないでしょうし、管理会社が自分の会社の資産を償却してまで負担するとは考えにくいですね。

この回答へのお礼

こんばんは。
いつもありがとうございます。

今日管理会社というかアパートのオーナーが別の業者を連れて
水道管の洗浄にやってきました。ついでに風呂場の蛇口も新しい
ものに交換されてて、汚れが出ても蛇口で止まる？ようなもの
でした。とりあえず様子を見ますが、やはり管理会社やオーナー側の
知識不足という線はありそうです。一応直そうとはしてくれたので
感謝はしますが、何かあるたびにこんな調子だとここには長くは
住めないかなーと思ったりしました・・・。

お礼日時：2005/09/18 01:32

No.3 回答者： nachiguro 回答日時： 2005/09/05 14:12

１です。

追加ですが、一度パッキン交換してからどれ位経ちますか？
恐らく黒のゴム・パッキンだと思いますけど、馴染むまでには少々時間かかります。それでも改善しなければシリコン・パッキンしか方法は無いでしょうね。

また、管理会社の対応の遅さは何なんでしょうか？
水道管系のライフラインの問題であれば、至急他の部屋についても調査して、対象がその部屋だけか全体の問題なのかアナライズするし、その報告を大家並びに入居者に現況を説明し、改善策を提案するのが管理会社に問われる資質ではないんでしょうか？それもなるべく早くに。

私がその立場にいた事もありますし、この問題に遭遇し、解決も図ってきた事もありますので解かるのですが、早く解決出来ないのであれば、少なくとも入居者には中間報告は必ず行い、管理会社の管理責任は問われないようにしてきましたけど、それが本来管理会社のあるべき姿だと思います。

私自身は「入居時」から１年経ってまだ改善されない管理会社の対応に関して非常に問題があると思いますし、同じ被害にもあっているだけに、管理会社の対応には憤慨していますがね。

ちなみにガス給湯器会社と水栓会社の相談センターに給湯器の型式並びに水栓の型番を言って、パッキンの寿命、リプレイスする際の他商品の紹介、問題点の知識を入れておくのも良いかも知れませんね。

最後に全戸の配管工事は、確かに２さんの言うとおり時間がかかるし、大家の確約が無い限り工事着工できないのも事実です。
ただ、kanta069さんが抱えた１年間の不満に関しては管理会社の怠慢を責められても仕方ないでしょうね。

この回答へのお礼

またまたありがとうございますm(_)m

パッキンを最初に変えたのは2ヶ月くらい前の話です。
なじむのに時間がかかるのならまだ様子を見つづける
しかないのでしょうか？結局今のところガーゼを蛇口に
巻きつけて使うのが最善策っぽいです。管理会社も
最初からこう言ってくれていれば、まだ気分的にも
良かったんですけどね・・・。

で、管理会社は自分の部屋に来ているパイプを変えるとの
ことらしいですが、あれから特に連絡もなく、別件で
トイレの水がたびたび止まらなくなってしまうことが
あり（これも2回目の苦情）それでこちらから修理を
頼んだくらいです。

また、同じ建物には他に2世帯入っているのですが
なかなか会わないせいか、我が家と同じようにゴミが
出るのかどうかの確認は取れてません。

管理会社が家賃負けてくれるとか水道代負担してくれる
なら良いんですが、現状から大して変わりそうにない
から早く引っ越したいです。

お礼日時：2005/09/08 15:19

No.2 回答者： takkupapa 回答日時： 2005/09/05 11:50

お困りなのは、解りますが、管理会社としても、難しい所もあるのです。

トイレの水に関しては、すぐに対応していただけない場合この間の水道料金を面倒見てくださいは、正当な言い分としても、配管に関しては、大きな工事となり、ましては大家さんからの資金提供が確約出来なくては出来ない工事ですし、そうなると今お住まいの方にも断水等で迷惑をかけてしまうのです。
（給湯管は古い管だとカルキ等が付着し管を細めていきます。その付着したものがあるとき剥がれサビとなって管から出てきます。）確かに交換の時期なのでしょうが、管理会社のみで工事出来る範囲ではないのです。
これらを考慮して考えて見ると、裁判は少し行き過ぎの感もあり、管理会社を訴えても、勝てるか微妙です。ならば蛇口等に網をつけてもらったりする方法を
検討していただくのはどうでしょうか？

この回答へのお礼

ありがとうございます。
今のところ蛇口にガーゼを巻きつけてゴミが落ちない
ようにして使ってますが、入居時から続いてるので
今後も住むことを考えるといい加減何とかしたいのです。
今は嫁と二人ですが、将来子供が出来た時に悪影響が
出やしないかと心配なものですから。

おっしゃるように裁判は行き過ぎだと思いますし、
出来ればそうしない方向で解決したいと思ってます。

お礼日時：2005/09/05 13:11

No.1 回答者： nachiguro 回答日時： 2005/09/05 11:45

こんにちは　元管理会社の者です。

いや～同じ問題を抱えている人がいるとは思いませんでした（苦笑）

さて回答ですけど、やってやれない事もないのですが、はっきり言って賢いやり方ではありませんし、裁判を起こしても訴訟費用を損失するのがオチです。
更に悪質な管理会社なら逆告訴「名誉毀損」及び「賃貸借契約不履行」で訴えられる可能性がありますね。

さて問題を要約しますと

(1)給湯器絡みから排出されるゴミについて気持ちが悪い
(2)トイレの水を含めて管理会社の対応が遅い

この２点に集約されていると思いますが、(1)のゴミは鉄ですかゴムですか？多分黒っぽいものだと思いますがそれならゴムパッキンの熱による劣化でしょう。
シリコン製の耐熱度の高いパッキンに替えてみたらどうですかうちはそれで直りましたが…

それで水道管の交換というのであれば「？」ですが…鉄粉絡みだと給水ポンプのＦＭバルブの劣化が考えられますが、いずれにしても水道管の交換なら内視鏡検査を通常なんですよねこのケースの場合…交換費用も馬鹿にならないし。

さて、対応の遅い管理会社の対応方法ですが、今までの対応記録（日時、話した内容、対応者）をまとめる必要があります。
その上でまず自治体の不動産相談室とか法律相談を行ってください。東京の場合は都庁にそういう機関があります。

そこで相談しその方法にて対処するのも良いですし、更には管理会社に連絡し、きちんと対応して欲しいと訴え、相手にしなければ消費者生活センターに連絡の上、圧力をかけてもらい（指導位しか出来ませんが）本件に関して民法644条善管注意義務に抵触する旨で内容証明を提出し、少額訴訟を起こすのも良いのではないのでしょうか？
場合によっては国選弁護人でもつければ良いかも知れませんが…

ただ、裁判はあくまでも「最後の切り札」と位置付け折衝した方が良いでしょう。そう昨年の選手会古田会長のように…

参考URL：http://www.law.gr.jp/lawfaq/mainpage/LAW/consul/ …

この回答へのお礼

ゴミは鉄粉というよりゴムのようなものです。
実際風呂桶についてるのを指でなぞったりすると
消えたり、黒い線が残ったりするので。パッキンも
一度交換していますがそれでも直らないのです。

水道管の交換も別に内視鏡で見たとかいうのではなく
業者が見に来てサビがたまっていたりすると一部だけ
洗浄なりやってもたまったサビが管内に引っかかったり
すれば一緒だからということで管理会社の人と交換の
話をしていました。一応対応はしてくれているので
怠慢というのもどうかと思うし、裁判だというのも
物騒な話なので、私としては出来るだけ速やかにゴミが
水道から出ないようにして欲しいだけなのです。
今の家に住みつづけるのであれば毎日使うものだし
水道の件はしっかり解決しておきたいだけなのですが
難しいようなら契約期間満了時点で転居も考えています。
早く転居出来れば良いのですが、すぐに次も見つかる
とは限りませんので。

ただそれで解決というのもどうかと思いますが・・・。

お礼日時：2005/09/05 13:20