入籍前の夫婦ペア住宅ローンについて

12月末に引渡しのマンションの購入契約をしました入籍前の夫婦です。
そろそろローンを決めなくてはいけないのですが、
結婚式にもお金がかかるため頭金は３５０万を考えています。
２８００万のローンを組もうと思っているのですが、
夫が５月に転職したばかりのため、マンション契約時にはデベの方から
「審査が通る銀行が限られてくるかもしれませんが、
●転職前、ずっと同じところで数年働いていたこと
●転職先が、転職前と同業種であること
●給与明細３か月分から、転職前と同等以上の収入が見込めること
からローンは組める」
と言われました。
今のところ、直近３ヶ月の収入で約５００万の年収は見込めそうな額です。
いろいろ考えたのですが、私のほうも正社員ではたらき続ける予定で
４００万弱の収入はあるので、
●夫：１８００万３５年固定（フラット予定）
●私：１０００万変動２５年
ペアローンを組めないかと考えているのですが、
抵当権の問題で一人ごとに別の銀行では組めそうに無いということがわかりました。
しかも、入籍は来年を予定しているので諸問題が発生しそうで悩んでいます。
●入籍前に夫婦ペアでローンを組むことは可能か？
●別々の銀行でローンを組むことが可能か？
●ペアローンを組んだ場合の諸費用は単独より高いというがどのくらい高いのか
教えていただけるとうれしいです。

No.3 回答者： gamigami 回答日時： 2005/09/20 11:21

ケースごとに簡単に説明。

(1)男性が亡くなった場合　(2)女性が亡くなった場合
いずれも団信は加入が前提

ケース１：フラットは男性名義、銀行ローンは女性名義(今回の例)
(1)　フラット３５のみ債務解消
(2)　銀行ローンのみ債務解消

ケース２：フラットは夫婦連帯債務＋団信はご主人のみ、銀行ローンは女性名義のみ
(1)　フラット３５のみ債務解消
(2)　銀行ローンのみ債務解消

ケース３：フラットは夫婦連帯債務＋団信はデュエット、銀行ローンは女性名義のみ
(1)　フラット３５のみ債務解消
(2)　どちらのローンも債務解消

というパターンが出来上がったりします。
お金の借り方自体は今考えられている方法が理にかなっているのでお任せしますが、
別姓登記になるので、資金内容に合わせた持分設定は必須ですね。

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。
持分設定は必須ということがよくわかりました。
おととい、マンションのデベさんに会って話をしたのですが、
夫がフラット３５で、残りを銀行ローンと難しいと言われました。
やはり、抵当権の問題で、フラット３５と組める銀行ローンは少ないようです。
東京三菱銀行が合併に伴い、少し、審査が緩くなるかもしれないようなので
それにも審査をかけてみようと思います。
都銀で超長期のものと短期を組み合わせられればいいかなと思いますが。
祈るばかりです。
gamigamiさんはかなりお詳しいようですね。

お礼日時：2005/09/20 20:31

No.2 回答者： gamigami 回答日時： 2005/09/18 09:23

●夫：１８００万３５年固定（フラット予定）

●私：１０００万変動２５年

●入籍前に夫婦ペアでローンを組むことは可能か？
銀行の判断で回答さまざまです。「婚約の証明」でＯＫもあれば、「婚姻届を出し、戸籍謄本を出してください」というところもあります。
ただし、審査時点では婚約状態だが、融資実行の時には破談になってるかも？という心配点があるので、融資実行時に何らかの証明書をつけてほしいという銀行は割と多いです。
フラット35・住宅金融公庫はペアローンではなく「連帯債務者」として移転後の住民票に「未届けの妻」としていればいいとなってます。

●別々の銀行でローンを組むことが可能か？
この言葉の意味が少々汲めません。「住宅金融公庫」と「民間銀行」の併用と考えるのか、「グッドローンのフラット35」と「東京三菱銀行の住宅ローン」と考えるのかです。
前者ならば問題ないのですが、後者の場合、融資する銀行は指折り程度でほぼないです。そこに別姓の話がつくと嫌がることこの上なしかも。

●ペアローンを組んだ場合の諸費用は単独より高いというがどのくらい高いのか
複数の融資になれば融資手数料が増えること、登記費用(抵当権設定費用)が増えることくらいです。概算10万円も見ておけば良いでしょう。

この回答へのお礼

非常にわかりやすい説明、返答ありがとうございます。
なぜ、ローンを二人で組もうかとかんがえたかというと、
夫が、転職して半年ぐらいなので、審査がなかなかとおりづらいという事実があります。
転職に関しては、前職と同じ業種でスキルアップであり、
給与明細からは、前職同等かそれ以上が推測できるような明細なのですが、
前年の源泉が使用できないため、大手都銀の審査は難しいのではないかと・・・。
マンションのデベさんからは、地銀のところからはいい回答をもらっていると言われており、また、担当者の方からデベをとうしていくつか審査をだしてもらう予定でいます。
また、私としては、はじめ連帯債務についてちょっと敬遠があり、ペアローンのほうがよいかと思ったのです。
それは、連帯債務（収入合算）だと夫が死んだ場合、ローンが妻である私に全部のしかかってくるのではないか？ということでした。
これは、一人だけかけられる団信を夫にすることで回避できますでしょうか？

お礼日時：2005/09/19 00:14

No.1 回答者： tosembow 回答日時： 2005/09/18 01:52

　なぜお二人が別々の借り入れをなさろうとするのかがよく分かりません。

質問者様を連帯債務者として、夫となられる方の名義でローンを組めばいいのではありませんか？　お二人の収入を合算すれば、年収が９００万円近いわけですから、なんら問題ないように思います。
　私は５年前に金融公庫からの借り入れでしたが、同様の方法をとりました。

この回答へのお礼

返答ありがとうございます。
まだ、ローンに対する知識が未熟なため、
連帯債務＝夫が死んだら、全額妻が負担
というリスクがあるのではないかと思っていたので、リスク分散のためそうした方がよいかとおもったのです。
しかし、団信がかけられているほうが亡くなった場合は、全額なくなるのではないか？ということがわかりました。
連帯債務の場合、団信は一人しかかけられないのですよね？
ということは、連帯債務で団信を夫にかけたばあい、
夫が亡くなった場合は、ローンはなくなり
妻が亡くなった場合は、ローンが全額残るという理解でよいのでしょうか？

お礼日時：2005/09/19 00:06