不動産仮処分の申立について

Question

不動産処分禁止の仮処分を申し立てるつもりです。

私は買主側で、
以前から不動産売買の交渉をしており、

１．約１ヶ月前、売主の依頼にもとづいて、買付証明書を交付しました。
２．その後、売買契約書も買主の依頼に応じて交付しました。
３．その結果、売主は、私に坪１００万円で売ります、と意思表示しました。（口頭です。書面では有りません。）
４．しかし、売買契約書に売主の署名捺印は、まだありません。
５．その後、売主は、私の買付証明書を他の購入希望者に対する交渉材料とし、他者への売買を検討していることを聞き及んでいます。

私がその不動産を購入出来ない事態に至るかもしれないので、処分禁止の仮処分の決定を求めたいと思っています。

私と売主の現状は、不動産売買契約の予備的合意の段階と考えています。
つまり、客観的には、まだ契約があったとはいえない状況と考えています。

大変困っています。

このような段階で仮処分の申立をして、裁判所は決定を出してくれるのでしょうか？

また、申立書中の表現の中で何か工夫をすべきところ、お気付きの点がございましたら、ご教示願います。

tk-kubota · Accepted Answer

不動産の処分禁止の仮処分が認められるためには、被保全権利は何か。
保全の必要性などが重要なポイントです。
例えば「申立人は、年月日、相手方（今回は「売主」となります。）から何処何処の不動産について買受けた。
相手方は、所有権移転登記に応じないばかりか、他に売却しようとしている。
申立人は現在、所有権移転登記請求事件を準備中であるが、その訴訟で勝訴しても、その執行ができないか、又は、著しく困難となる。
よって、申立の趣旨のとおり裁判を求める。」
と云うように具体的な主張と立証が必要で、今回のように契約書に署名捺印もないようでは「契約が成立して、私の所有」とは云えないので、この仮処分申請は無理だと思います。
なお、仮処分は実害の有無は要件となっていませんので、その点はいいですが、被保全権利、つまり「私の所有」と云うことと本案事件は何であるかがはっきりしていません。
その前に「私の利益が損なわれる可能性がある」ではダメです。
以上で、今回は、とても無理なことです。

montebianca · Answer

NO1さんの回答が理解しやすいので、平たく言うと、

(1)そもそも「買い受け証明書」は買い主が不動産を買う意志があるということを文書にしただけのものです。口頭で言うよりは、文書の方が確実だから。
しかし法的にはなんら意味がありません。

(2)不動産の売買では、その後、契約書を交わして初めて契約成立です。

(3)契約成立後に、一般的には「手付け金」を買い主から売り主にだしますね。
でも、お互いが契約を履行するまでは（買い主が売買代金の全額、もしくは一部を支払う、売り主が不動産を引き渡す、あるいは登記をする・・までは）買い主は手付け金を放棄すれば、買い主は手付け金の倍額を買い主に払えば、いつでも契約解除できます。

(4)このような不動産取引の流れの中で、買い付け証明書の提出だけでは、質問者さんはなんら法的な不利益を被る立場ではなく訴訟を提起する理由は一切ない。（契約後ですら手付けの放棄で契約自体が解除できるのに、契約以前の時点の問題です。）

・・・・ということをNO1さんは言われていると思います。
私も同意見です。

yamanekotama · Answer

結論は先ず却下されるでしょう。実損が発生してない訳ですから・・・貴方が売主だったら出来るだけ高く売りたいでしょう！一般的に考えれば・・
又このような出来事は不動産取引には数多く見受けられます。○○円で買う！と買付証明を出しても”キャンセル”される事だってあるんです。
万一納得出来なければ、弁護士に相談して下さい。
次回は速やかに契約調印の上手付金を支払いましょう！それでも手付金の倍返し（通常）で売主は解約できるんです。買主は手付金放棄で解約できるんです。少しは理解して頂けましたか？

不動産仮処分の申立について

不動産の処分禁止の仮処分が認められるためには、被保全権利は何か。

NO1さんの回答が理解しやすいので、平たく言うと、

結論は先ず却下されるでしょう。

この回答への補足

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