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叔父の事で質問させて下さい。

叔父は現在近所のお寺の土地を借り、叔父の所有の建物にて飲食店を営んでおります。(旧借地権かと思います。)

ここ数年東京都による道路拡張事業のため、前面道路に面した他の方は軒並み東京都との交渉を終え移転をしております。

叔父も都の方および地主さんと交渉をしている最中なのですが、
素人のためいくつか疑問な点が出てきました。

1、借地権割合は国税庁の路線価では7:3なのに
 6:4と主張してきている。
 確かに路線価が市場価格とは一致しないと思います が、相続の際の課税を考え路線価による割合を主張 できないでしょうか?

2、用地買収の件とはそれるかと思いますが地主さんか ら更新料として残地の更地価格の5%を要求されてい ます。現在借地契約期間が満了しているので従前の 契約内容と同一条件で更新されたものと考え法定更 新を主張し更新料の支払いを拒否でるでしょうか? (ちなみに契約書では更新料を支払うこととされて います)
 また5%とという価格は適正でしょうか?

3、また地主さんからこれを機に建替えるのであれば建 築承諾料として残地の更地価格の5%を払うよう言わ れていますが5%とという価格は適正でしょうか?

以上、よろしくお願い致します。

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A 回答 (2件)

道路拡張計画はここ4~5年前からの話だそうです>>>>


これは、実際に、地元説明会など、予算がついたのが、4-5年前ということで、都市計画図には、道路が作られることは、発表されていたものと思われます。普通は、土地収用を伴う道路は、4-5年の計画では、無理でしょう。道路拡張案は、かなり前から、あったのでは?
4-5年前というのは、現場測量などが実際にスタートした日でしょうか?
役所の都市計画課で調べてください。土地の契約書に、道路のことが、書いてなくても、道路の方が、公共の福祉への協力ということで優先しますし、地主も、道路に取られることを賛成している訳でもなく、あなたも地主も、土地を道路に提供するのは、同じ立場ですから。。。

借地契約書に道路計画等の事項は一切なく
>>>。これは、地主に求めるのは、酷ですね。道路が、どこにいつ出来るなんて事前にわかりませんし、一般的に、契約書に書くことでないからです。

ちなみに木造20年契約ですので契約上は15年前に
満了を向かえております。>>>>これを主張すると、5年後が、2回目の更新ということで、借り主は理解するのでしょうか?(今回の契約で、5年後の条件を了解することになりますね)

つまり、一般論として、家が駆逐したり、賃料の滞納が無ければ、更新料や借地権割合は、結局、話し合いで、こうでなければ駄目
という決定的なものは、無いような気がします。

契約書を見ていないので、なんとも言えませんが、更新料の記載が無い=20年で、更地にして地主に返すという契約でしょうか?

住宅では、めずらしいが、商業店舗では、何年で、更地で返却ということが現実は、多く行われています。

契約書の都合のいい部分だけを取り出して、地主、借り主も、主張してもまとまりませんよ。長引けば、弁護士が、儲かるだけで、弁護士料を考えれば、ある程度のところで、妥協せざるを得ないのでは。。。?

弁護士料は、あなた持ちですのでね。
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非常に難しい問題ですね。

まず、「借地権割合は国税庁の路線価では7:3なのに」は、課税をする場合の目安としての国税庁の借地権割合=所有権と借地権割合の比とは、一致しません。これ、すなわち、今ある建築物を一度この12月に、壊してから、来月1月に、契約した場合、1月1日の現況を基準とする法令化では、全く、来月の評価は、変わるでしょうね。

また、道路拡幅自身は、昨日、今日決まった訳でなく、想像ですが、過去の契約時に、いつか拡張があることが解かっていて、都市計画図面に公示されていたのでは?それを承知で、更新料なりいろいろな条件を決めて契約されたようですと、今更、契約を、一方的に借り主の都合で、変えてほしいというと、契約そのものが、信頼性が無くなりますよね。つまり、予めセットバックで、家を建てていたり、かなり以前から、道路拡張部分の建物の解体を都から言われていたとすると、現在の契約は、双方ご承知で、契約されたものと考えられます。

また、路線化の借地権割合=税務署の認める借地権割合とも異なり、その比率以外で、取得納税しても、公序良俗に反しないかぎり、有効です。具体的には、地主と借り主が、親戚なんて言うときに、公序良俗に反しない限りの範囲で、借地権割合を変更して納税は出来ます。つまり、脱税ではなく、合法的節税ですね。

契約と実態と経過を詳しくみないと、適正は何かとは、わからないでしょう。また、裁判をしたから、適正になるかというと、裁判とは、何らかの決着をつけるのみで、適正になるとは、限りませんね。

結局、地主との相談以外には、無いでしょう。いつかは、相談して決めないといけないのですから。。。

これといった決まりは、無いです。あくまで、納税の基準としての路線化や借地権割合なので。。。
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この回答へのお礼

ご回答頂き有難う御座います。

借地契約は約35年前のものであり、
道路拡張計画はここ4~5年前からの話だそうです。

また借地契約書に道路計画等の事項は一切なく
今気付いたのですが更新料の事項も記載されていませんでした。

ちなみに木造20年契約ですので契約上は15年前に
満了を向かえております。

お礼日時:2005/12/11 16:37

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Q道路拡張に伴う立ち退き補償について-その2-

今回は、借地権について、さらにおしえてください。

市との話し合いで,市のほうは、「借地権についてはいっさい当事者にお任せする」といい、間に入らないと言われました。
「鑑定士の意見書を」とたのんでも、「そんなのがあるのですか?あるとしても、経費は自己負担ですよ。」と、あまり良い返事はいただけませんでした。

今後のもって行き方は,どうすればよいのでしょうか。とりあえず、どれくらいの費用がかかるか,調べてもらうことだけは頼みました.

また、駐車場も4台分借りていたのですが,そこの借地権というのは、同じように認められるのでしょうか?
ぜひ教えてください.

Aベストアンサー

さて、お答えをする前に、一つ、お願いがあります。
現在、このコーナーは、貴方との、私的な相談の場となっているように思われます
が、私としましては、公共事業による用地買収は、多くの人が、いろいろな想像を
巡らすだけで、本当の事を知らない人が多くいるので、その人たちを含め、真の
市町村の「用地買収」の実体をしって頂きたいと願い、その具体的な例として、
貴方のご質問に回答させていただいているつもりです。
 そうした中、この、あるいは、前回の質問に対しても、他の方の回答意見につい
ても、大事な事が含まれています。そうした方々に対しても、適切な対応をお願い
します。

 さて、借地権割合についてですが、
  これを、放棄する事を含め、幾ら放棄するのか知ってから放棄しても良いと
 思われます。
  放棄は、いつでもできる話です。

  借地権割合についての、土地鑑定士による「不動産鑑定評価書」を出して
 いただく為には、10万ですか?
  実は、この10万くらいから、全体の評価額(その土地の財産価値)が幾ら
 なのか、1,2の鑑定士に聞いてみましたが、分からないのが結論でした。
  税務署は、毎年相続税の算定に使用している「路線価」を
  財産評価基準書「路線価図」として発表していると思います。
  1冊地区によりますが、数千円で、納税協会で販売していると思われます
 が、ただ、この為に、購入するのも、もったいないように思います。
  該当地区の地図の上の欄くらいに、借地権割合が書かれているかもしれま
 せん。一度、税務署に、「路線価図」を「ただ(無料)」でみる法を問い合
 わせてみれば、いかがでしょうか?

  また、自分で、借地権割合の鑑定を依頼するのも、まだまだ、先で大丈夫
 でしょう。

  物件評価に対して不満がないのなら、
  後は、土地の補償をどうするのかの問題だけですね。
  当然、買収にかかる土地の面積は、市から、入手していますよね。
  そちらに用地取得(物件補償を含む)の交渉にくる以上、土地の
  面積は、市として確定されています。
  その「実測」「測量図」を欲しいと言ってください。
  渡さない事自体、市側の交渉拒否あるいは、土地所有者側に偏った
  市の立場となります。
   そして、土地の買収単価を聞いてください。(交渉に来る以上
   算定終了のはずです)
   これを教えない(提示しない)ことも、上記と同じです。

   土地の単価(借地権分を含む)×面積=土地代金総額
   土地代金総額×0.5(50%)=借地権の価値のおおよその額

  その金額をみて、放棄するのか否か考えればいかがでしょうか?
  市町村には、様々な用地担当職員が存在しています。事実
  何の算出も完了していない時から、用地取得交渉に着手する職員も
  いますが、物件(移転)補償の額が算定済みであれば、土地代金も
  算定終了です。

  それから、市と土地所有者の交渉進捗状況を確認しておいてください。
  当然、用地取得交渉についての「枕」、顔合わせは、完了している
  はずですが、土地代金は、「提示しているのか?」は、絶対聞くべき
  事です。
    (本来、貴方側との借地権割合問題が決着していない以上
     具体的な数字の提示はできませんが・・・。
     ただし、その時は、この事実に反していてもさらっと、聞き流す
     べき事です。後日の追求内容です)

  とにかく、借地権を放棄するか、否かは、具体的に金額(概算でも)
  聞いてから、判断すればいかがでしょうか。

   100万でも、しまったと思うこともありますし、
   1000万でも、放棄しても、気にもしない人もいます。

  これらの事を理論的に確認してゆくと、従前曖昧であった事が、明確
  になってきます。「玉虫色」であれば、幸せであっても、それが、
  一つ一つ明確になる事は、不愉快な事であるのは、否めません。

  しかし、借地権の財産価値を、何も知らないで放棄すれば、後日
  必ず、後悔する事になります。

さて、お答えをする前に、一つ、お願いがあります。
現在、このコーナーは、貴方との、私的な相談の場となっているように思われます
が、私としましては、公共事業による用地買収は、多くの人が、いろいろな想像を
巡らすだけで、本当の事を知らない人が多くいるので、その人たちを含め、真の
市町村の「用地買収」の実体をしって頂きたいと願い、その具体的な例として、
貴方のご質問に回答させていただいているつもりです。
 そうした中、この、あるいは、前回の質問に対しても、他の方の回答意見につい
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Q用地買収の際に査定される金額について

現在私が住んでいる場所は整備新幹線の為に用地買収にかかる場所です。
そこでいろいろ質問が。。。

(1)代替地というのは、県や市などの行政が用意された物件で検討するのでしょうか?それとも自分で見つけてくる物件でもいいのでしょうか?可能であれば、もしそれぞれのメリット・デメリット等があれば教えて下さい。

(2)現在住んでいる家屋の査定額なんて分からないと思うのですが、大体平均でどれ位の相場がつくのでしょうか?(参考になるか分かりませんが、土地は33坪で1000万、建物は約1600万、昨年の7月に新築です)
まだ建てたばかりなのでローンも組んだばかり、将来の支払いの面でも気になる部分が多々あります。

新聞・ニュース等を見ると、昨年整備新幹線の認可があり今年度から用地買収等すぐに動き始めるそうです。
せっかく新しい家なので、少しでも長く住みたいのですがね~。

Aベストアンサー

 こんにちは。

 以前,行政で道路工事の部署にいました。用地買収には直接担当していませんでしたので,聞きかじりですが……

(1)基本的には金銭補償が原則です。それで話がこじれて,相手が代替地を言ってきたら,行政が捜してきて提示します。勝手に捜してきてはダメです。希望は勿論言えますが。

(2)これは,査定の基準がありますから,それに当てはめて自動的に算出されます。

 一般的な話になりますが,次のような補償があります。

●土地の補償
 土地の価格は、近隣の正常な取引価格・国の公示価格・県の基準地価格、さらに不動産鑑定士の行う鑑定価格を参考にして総合的に比較検討し、適正な土地価格を算定します。
 
●建物の補償(建物の移転料)
 土地に建物がある場合は、その土地と建物の関係、利用状況、種類、構造などに基づき通常妥当とおもわ れる移転工法(再築・曳家・改造工法等)を決定し、移転に必要な費用を補償します。

●工作物の補償
 移転することが可能な工作物(プレハブ物置き・看板・門扉など)は移転に必要な費用を、移転することが 不可能な工作物(ブロック塀・井戸・コンクリート門柱など)は同種のものを新設する費用相当額を補償します。

●立木の補償
 立木は利用目的、樹種等によって補償内容が多少異なりますが、庭木類など移植可能と判断した立木は 移植(根掘り、運搬、植え付け)に必要な費用を、その他の立木で伐採することが相当と判断される立木に ついては、伐採による損失額を補償します。

●移転雑費
 建物の移転に伴い必要となる経費で、移転先を選定するための旅費、法令上の手続き費用、就業不能補償、上棟式、移転通知などの費用を補償します。

●仮住居補償
 建物を曳家・改造工法などにより移転する場合、移転工事期間中仮住まいが必要となります。 この場合には建物の規模と所帯人数に応じた仮住居費を補償します。

●動産移転料
 建物の移転に伴う動産の荷造り、運搬に必要な費用を補償します。

 以下は関係無いとは思いますが,参考に。

●借家人補償
 賃借している建物が移転することにより、その建物を移転後引き続き借りることができなく なる場合には、現在の建物と同程度のものを、借りるために必要な費用を補償します。

●営業補償
 営業を行っているものが移転する場合には、休業を必要とする一定期間の収益減と一時的に 受ける得意先喪失に伴う損失額を補償します。

 なお,公共工事の場合,5,000万円控除というのがありまして,5,000万円までは,売買に係る税金が課税されないという特典(?)もありますよ。

(注意点)
・いくら粘っても,値段は上がりません(先に売った人から文句が出るのが目に見えてますから)。
・最後まで売らないと,強制買収されます。勿論,補償のお金は払ってもらえますが,5,000万円控除が受けられなくなります。

 普通は,幹線道路とか鉄道を作る場合は,都市計画決定といいまして,何年か前に(数十年前に決めている場合もあります)どこに作るか大まかに決めてあり,その区域については,土地の売買は規制されるんですが,買われる時にはまだ決まってなかったんですか? 

 どちらにしても,面倒な話ではありますね-。同情するくらいしか私には出来ませんがm(__)m

 こんにちは。

 以前,行政で道路工事の部署にいました。用地買収には直接担当していませんでしたので,聞きかじりですが……

(1)基本的には金銭補償が原則です。それで話がこじれて,相手が代替地を言ってきたら,行政が捜してきて提示します。勝手に捜してきてはダメです。希望は勿論言えますが。

(2)これは,査定の基準がありますから,それに当てはめて自動的に算出されます。

 一般的な話になりますが,次のような補償があります。

●土地の補償
 土地の価格は、近隣の正常な取引価...続きを読む

Q用地買収(道路拡張)に関する質問です。

私の住んでいる借地の一部が道路用地として5年前買収されました。
しかし、まだ損失補償は交渉中で決まってません。
通常は建物所有者等の損失補償が完了したあと地主からの買収
となると聞いています。しかし、市は地主の都合(税の優遇を受けるため早期の買収を地主は要望)を優先したいと申し出があり私は了解しました。借地権は買収ど同時に当然消滅し私は5年間も不法占拠の状態にあります。 買収優先を了解した私の責任でしょうか教えてください。
用地買収には条令とか規約とかないのでしょうか。
私の場合、土地収用法の適用はまだされていません。
しかし、不法占拠を理由に強制執行をされかねません、此方としては
詐欺にあつたような気持ちです。
詳細はqa3003983でも述べていますので参照ください。
 http://oshiete1.goo.ne.jp/qa3003983.html

Aベストアンサー

権利の濫用-信義則違反(借地権が対抗できる場合)
1.借地人の所有する建物の敷地の一部として利用されていることが外観上明らか
2.買受人が1.の利用状況を承知のうえで、土地を買い受けた。

3.建物の所有者が他人であることを売主から知らされ
4.現地まで調査しておきながら、権利関係、立ち退きの意思の有無につき尋ねることもしないまま
5.買受価格が低額であった。

ご参考までに。

買収優先に了解したという了解の内容がよくわかりません。

Q道路拡張に伴う立ち退き補償について

わからないので、教えてください.
実家が道路拡張にかかり、市から立ち退きの話しがきました。
市との話し合いをしていくにあたり、こちらから要求できる補償の種類を知りたいです.
実家は、借地ですが、建物は所有しています。母が一人で理容業を営んでいます.
従業員は現在はなし。道路拡張には100%かかります。
現在の話し合いの状態は,すぐ近くに代替え地を斡旋してもらい,今住んでいる家の査定まで終りました.これから具体的な金額と話し合いになるのだと思います.
土地が借地でなければ、補償で充分新しい店をつくれるのでしょうが、借地であるので、その点が不安です。年老いた母一人の店ですので,借金もできず、なるべく市の補償でできるようにと願っています.
同じような経験をされたかた、法律の専門家の方、アドバイスでもよいのでお願いします.

Aベストアンサー

現在の国内での公共事業の用地買収について、
土地所有者など、買収される側にたって、適法に交渉を行い、
最善の補償を獲得する自信は有ります。
そのための、知識・経験も普通の人よりもあります。
否、平均的な用地職員より、知識、交渉テクニックを持っている
自信もあります

また、個別に相談を受けても、知っている限りの事はお教えする気持ちも
あります。

しかし、余人の雑音、その他の煩わしさ無しで、彼方と完全に私をつなげる
方法がないようです。
私の知識は、様々な人達の相談を受け、獲得していったものです。
その事を、おざなりにして、彼方とだけの相談を優先する事はできません。
私が、PCの前だけで、彼方とつながる方法があれば、別です。
申し訳ないですが、その方法は、彼方の方で見つけてください。
それが、可能となれば、御協力はさせていただきます。

Q道路拡張工事の為の立退き

 市の道路拡張の為に立ち退きする事がきまりました。が、その土地で借家を2件やっております。  市の保障としては、
1、 建物の評価(坪×市価)
2、 建物壊し料 
3、 土地価格(坪×市価) 

大雑把にいうとこの3点になりますが、私としてはここと同じ条件の土地や環境が手に入る訳でもなく移転したとしても入居者があるとも限らず、この際借家は廃業しようと思います。建物の耐久年数を後10年だと見てその分の家賃を請求しているのですが、市としてはその分の家賃収入などを保証してくれません。
同じものを建てれる評価がしてあるからと言われてもその金額自体、今の時代では無理だろうというふうにも見ています。
こちらとしては、駅にも近いこの土地以外で建てたとしても収入は見込めない事を前提に保証料を要求したいと思っています。  たとえばこれがコンビニやスーパーだったらどうでしょうか?  他に移転したら同じ売り上げなどを保証されるはずがありません。 それと私は同じだと思うのです。

 経験のあるかた、本職の方いろいろな意見をお聞かせください。お願いいたします。

 市の道路拡張の為に立ち退きする事がきまりました。が、その土地で借家を2件やっております。  市の保障としては、
1、 建物の評価(坪×市価)
2、 建物壊し料 
3、 土地価格(坪×市価) 

大雑把にいうとこの3点になりますが、私としてはここと同じ条件の土地や環境が手に入る訳でもなく移転したとしても入居者があるとも限らず、この際借家は廃業しようと思います。建物の耐久年数を後10年だと見てその分の家賃を請求しているのですが、市としてはその分の家賃収入などを保証してくれません。
同...続きを読む

Aベストアンサー

私、官庁関係の仕事をしておりますが、kyoukoさんの
お気持ちとても理解できます。
道路拡張工事に伴う用地買収はその近辺の人々の同意等が必要となってきますので、その人の同意がとれると思ったら市は予算を確保するでしょう。しかし反対すると頑固につっぱねたら役所は困ります。
できるだけ長い期間ひっぱれば土地、建物単価もあがる可能性もありますのでがんばって交渉してみてください。(議員等を利用するのが最適です。)
最後に役所はこれからのkyoukoさんの生活のことなどはあまり考えていないと思います。
戦い抜くのです、、、ファイト!!

Q道路拡幅に伴う用地補償の価格について

自宅前の道路(現在の道路幅2m)を拡幅し5mの道路へと計画されています。(自治会から市へ依頼していたようです)先日、現地立会いと簡単な説明があり、土地買収価格は課税標準価格という説明がありました。
この説明に納得できなかったのでいろいろ調べてみると公共用地の取得に伴う損失補償基準には「取得する土地に対して、正常な取引価格をもって補償する」とあるではありませんか。すぐに市へ電話して損失補償基準にはこのように書いてあるが、課税標準価格とする根拠は何かと質問したところ、市独自の補償基準を定めているという回答でした。どうも条例ではなく内規で決めているようなのです。
このようなケースでは公共用地の取得に伴う損失補償基準と市独自の補償基準のどちらが優先されるのでしょうか。よろしくお願い致します。

Aベストアンサー

1.もし、質問者さんが市への任意売却を拒否した場合、公共事業を進めたい市は、土地収用法に基づき、県知事に対して土地収用の手続きを取ることを申請します。このとき、都道府県に設置された収用委員会が審理や調査などを行い、補償金の額などを決めます。

 収用委員会において補償金の金額を決める基準が、「公共用地の取得に伴う損失補償基準要綱」(昭和37年、平成14年閣議決定)です。

 この「基準要綱」を基に、それぞれの都道府県では「○○県施行の公共事業に伴う損失補償基準」等の名称で基準を制定していますが、中身は閣議決定された「基準要綱」に完全に準拠しています。

 憲法29条で、「財産権は、これを侵してはならない」と規定し、しかし、公共の福祉との調整を図るため「私有財産は、正当な補償の下に、これを公共のために用いることができる」と規定しています。
 要するに、私有財産を拠出してもらうためには、正当な補償が必要だというわけです。

 これを受けて土地収用法では、「補償金の額は、近傍類他の取引価格等を考慮して算定した事業の認定の告示の時における相当な価格」(同法71条)と規定しており、土地収用法を根拠としている「損失補償基準要綱」でも7条で、「取得する土地に対しては、正常な取引価格をもつて補償するものとする。」と規定しています。
 結論として、補償金は取引価格を基に算定するという大前提があるのです。

2.さて、質問文の市では、「土地買収価格は課税標準価格という説明があった」そうですが、固定資産税課税標準額は、課税のための評価額であって、正常な取引価格とは違うので、補償金としては不適切です。

※「固定資産税評価額」ではなく、「固定資産税課税標準額」でしょうか。一般に、「固定資産税評価額」は市場価格の70%相当で評価されています。また、住宅用地の特例措置を適用した「固定資産税課税標準額」は、「固定資産税評価額」の1/3~1/6の金額になります。

 質問文で「市独自の補償基準を定めている」というのならば、補償基準を1部購入されたら如何ですか。
 都道府県では「基準要綱」を一般に販売しています(例示として、埼玉県HPを下記、参考URLに貼っておきます)。

 私見ですが、「土地買収価格は課税標準価格」というような土地収用法に反する「補償基準」など公表できないと思います。
 もし、公表すれば、法律違反の補償金算定を行っていることが明白になるからです。

3.質問文の道路がどのような住宅地を通っているかはわかりませんが、住宅地の場合、幅員が広ければ良いというものではないと思います。

 道路が拡幅されれば、万が一の場合に救急車両が入りやすくなり、車庫入れがしやすくなり、家を売却するときは高く査定してもらえるというメリットはありますが、一方で、デメリットもあります。
 車の通行が多くなり(スピードも速くなる)通学の子どもの安全性が低下する、固定資産税が高くなるなどです。

 今回、道路を拡幅するための工事費用や土地買収費用は、長い目で見れば固定資産税のアップ分(=おそらく10-20%上がる)で回収されていきますから、あながち、幸運だけというわけではないと思います。

 ところで、質問文に対する回答ですが、市が行う公共用地の買収においては市の補償基準が適用されます。しかし、その補償基準が、土地収用法や「公共用地の取得に伴う損失補償基準要綱」(昭和37年、平成14年閣議決定)と整合性が確保されている限りにおいてという条件が付きます。
 例えば、市用地課の内部でしか通用せず、市民に公開もできないような内部の“手引き”程度ならば、市民がそれに拘束される必要は全くありません。

参考URL:http://www.pref.saitama.lg.jp/A08/BD00/homepage/binran.htm

1.もし、質問者さんが市への任意売却を拒否した場合、公共事業を進めたい市は、土地収用法に基づき、県知事に対して土地収用の手続きを取ることを申請します。このとき、都道府県に設置された収用委員会が審理や調査などを行い、補償金の額などを決めます。

 収用委員会において補償金の金額を決める基準が、「公共用地の取得に伴う損失補償基準要綱」(昭和37年、平成14年閣議決定)です。

 この「基準要綱」を基に、それぞれの都道府県では「○○県施行の公共事業に伴う損失補償基準」等の名称で基...続きを読む

Q借地権と立退き料について

3年前に他界した母が持っていた借地権を相続しました。
母は元々その土地の借地権を持っておりましたが、
昭和54年に家を新築する際、新たに借地の許可を得ました。
私自身は別の場所に住み、借地に建てた家には誰も住んでいないので、
空き家にするのも勿体ないため人に貸しております。

ところが、先日地主に土地を返却して欲しいと言われました。
その土地を更地にし、新たに不動産を建てたいとの事です。
土地の面積は35坪で土地評価額は1坪18万円、
その金額を地主と借地人の2人で割り、1人当たり9万円、
35坪×9万円=315万円で土地を返して欲しいと言われました。
更地にする費用は当方持ちで65万円掛かり、手元に残る金額は250万円です。

果たしてこの金額は妥当なものなのでしょうか?
もし同意できないのなら裁判に持ち込み、
まずは借地権の相続に関わる承諾料として土地評価額の約15%、
約100万円を請求すると言われました。
その後、もちろん強制的に返却して貰うための手続きを行うとの事。
ネットで調べたところ、借地権の相続について承諾料は必要ないとの記述を見ましたが、
裁判の結果によっては支払わなければならない場合もあるのでしょうか?

地主からこの話があったのはつい先日の6月中旬で、
遅くとも7月中には土地を更地にしたいという強い希望があるようです。
6月末、つまり来週末までには結論を出して欲しいと言われました。
借地権は難しく、素人の私ではお手上げ状態です。
とり急ぎの質問で不躾とは存じますが、お力添えいただければ幸いです。
お忙しいところ申し訳ございませんが、重ねてよろしくお願い申し上げます。

3年前に他界した母が持っていた借地権を相続しました。
母は元々その土地の借地権を持っておりましたが、
昭和54年に家を新築する際、新たに借地の許可を得ました。
私自身は別の場所に住み、借地に建てた家には誰も住んでいないので、
空き家にするのも勿体ないため人に貸しております。

ところが、先日地主に土地を返却して欲しいと言われました。
その土地を更地にし、新たに不動産を建てたいとの事です。
土地の面積は35坪で土地評価額は1坪18万円、
その金額を地主と借地人の2人で割り、1人当たり9...続きを読む

Aベストアンサー

相続による名義の変更には通常承諾料の必要は無いようです。
また50%は低いでしょう。

<借地権価格>
土地を借りている場合、その賃借権それ自体が財産的価値を有します。特に都市部では所有権そのものよりも借地権の方が価値のある土地というのがほとんどです。土地自体が1000万円としても、賃貸している場合には、賃借権が700万円とか800万円で、所有権は残りの2、300万円というのが大半です。借地権価格については、今では相続税課税台帳とか路線価票をみれば、当該土地の借地権割合が60%とか90%とか出ていますので、更地の価格にその借地権割合を乗じた額が目安になるでしょう。

と言う記述が有ります。
更に、評価額は何の評価額でしょうか?
その土地自体の通常の売買取り引き価格ですか?

計算の基礎を記載します。
売買価格坪単価X坪数X借地権割合=その土地の借地権価格

また、家屋については買い取り請求が出来ます。
あなたが明け渡しを希望した場合には更地で返還する義務が生じますが、貸主からの返還請求ですので建物を買い取ってもらう事になります。
償却期間は25年程度ですので、償却期間は過ぎていますが、住める状態であれば、最低価値は存在します。(5%)
現在の取得価格の5%が買い取り価格と言う事です。
(木造の坪単価地域相場50万で総床面積20坪なら50万円となります)
手入れをしており、耐久性が高いと評価されるとアップします。

ですので、18万が売買相場で借地権が60%でも、
18X35X60%+50=428万
が、目安額でしょう。
借地権割合が高ければ、床面積が大きければ上乗せされますし、床面積が小さければ減額されます。

借地権割合の確認、売買相場の調査、建物の残存価値評価
をして下さい。
近隣の不動産屋などでも親切に教えてくれる店も有るでしょう。

* 現在の入居者の明け渡しの方も問題です。

元不動産営業

参考URL:http://homepage1.nifty.com/lawsection/tisikibako/chintaisyaku1.htm

相続による名義の変更には通常承諾料の必要は無いようです。
また50%は低いでしょう。

<借地権価格>
土地を借りている場合、その賃借権それ自体が財産的価値を有します。特に都市部では所有権そのものよりも借地権の方が価値のある土地というのがほとんどです。土地自体が1000万円としても、賃貸している場合には、賃借権が700万円とか800万円で、所有権は残りの2、300万円というのが大半です。借地権価格については、今では相続税課税台帳とか路線価票をみれば、当該土地の借地権割合が60%とか90...続きを読む


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