色彩検定2級の魅力はプロへのスキルアップ >>

不動産の素人です。
中古建物を購入するつもりで、地主さんから借地権の譲渡を受けたいのですが、不動産登記上の地積と借地権の範囲が一致しないです。将来的には借地権の譲り渡しも考えているのですが、具体的には借地権の範囲は、どのように確定するのでしょうか?また将来的に建物建て替えをする場合、容積率や建ぺい率の問題もクリアしなければいけないと思うのですが、敷地面積とも関係する問題だと思うのですが、この敷地とは不動産登記上の地積と同じなのでしょうか。また借地権との関係は?実際はどのように取引が行われているのでしょうか?トラブルを防止する意味でご教示いただけたらと存じます。

このQ&Aに関連する最新のQ&A

A 回答 (3件)

わたくしは建築士なので建築面から述べさせていただきます。


1.不動産登記上の地積と借地権の範囲が一致しない。この敷地が不動産登記上の地積と同じなのでしょうか。
 ・同じである必要はないと考えます。
 ・登記上の土地面積が大きければ部分的な借地であることは考えられます。
 ・問題なのは借地契約する場合、どの範囲を借地するのかを確定しておかないとあとでトラブルになる危険があると思います。(契約書にこのことを明記してもらうこと)
 ・建物建替え時に銀行ローン等の借入れをする場合に土地所有者の承諾を求められます、(その時に承諾書をいただけることも契約事項に明記してもらうこと)
 ・またその敷地の範囲が必ず道路(公共道路)に2メートル以上接していないと建築確認申請は受けられません。建物が新たに建築できません。
2.将来的に建物建替えを・・容積率や建蔽率の問題も・・・
  確認すべき事1)現在建っている中古建物に対して容積率建蔽率は不足してませんか・・
  確認すべき事2)この敷地が道路に面するだけの面積がありますか・・

この回答への補足

早速ご回答厚く御礼を申し上げます。
ところで、敷地の売買というと、公簿売買という形をとり実測をしない場合、その売買の対象は、不動産登記上の地積になり、明確になると思うのですが、借地権を買い受ける場合、借地権の範囲は通常登記してないはずですから、当事者間の契約上の面積になると思うのですが、実際その範囲はどのように確定するのでしょうか?後日借地権を売買するときに、敷地としては容積率等をクリアしても借地権としては足りないような場合や、契約書上面積を超えて事実上借地権を借りていて、それを
信じて借地権を買受けたのですが、実際はそれより少なく建て替えられないというトラブルが生じてしまうのではないかと懸念しております。
実際、実務ではこういうトラブルは、どのように防止しているのでしょうか?

補足日時:2007/07/02 08:33
    • good
    • 0

nihongio12さんへこれ以上は法律家の分野と考えますので、最後の回答とさせていただきます。


*定期借地権の契約期間内での建替えが保障されているかは私は承知していません・・(第三者に土地の所有権が移転した場合でも)
これ以上は不安を煽り無責任なお返事になりそうなので。
*分筆登記は借地人の費用負担が前提であれば依頼できそうな気がいたしますが。しかしこれで揉め事起きる物件であればお薦めしがたい。
*借地することは長い期間地権者とのお付き合いをしていくことです。心配事は全て納得するまでお話合いをして契約されますことを願ってます。
    • good
    • 1
この回答へのお礼

ご丁寧な返答有難う御座いました。ご意見大変参考にさせていただきました。確かにこのような問題については、解決困難な問題があるようです。改めて専門家のお立場からのご意見に御礼を申し上げます。

お礼日時:2007/07/04 23:57

建築士としてこの仕事に携わるとすれば・・


借地される敷地は、まず分筆登記していただくようアドバイスいたします。(今回のケースは部分使用のようですので)
(以前 共有名義の土地の件で以前、司法書士に相談をしたところ
そのケースでは隣家と2軒の共有敷地で、相談者の現在使用敷地が持分以上使用しているようだが建て直しをしたいが問題になるのでは?
「司法書士の回答」共有名義の土地は土地の価値に対して持分を定めているだけで、その場所を定めているものでは無いと回答が有り、面積割合も保障しない。話し合いでそのままで合意すればそれでよしだが・・
専門家が依頼されれば土地の価値から持分を査定するのだそうです)
将来 借地した土地が他者に売買されるケースまで考えてしまうと、共有地と同様な扱いを受けないためには、借地部分は分筆登記していただき敷地面積および範囲を確定して契約を結んでおくべきではないでしょうか。

この回答への補足

明解な回答有難う御座いました。
確かに土地が共有の場合、共有者のひとりの持分はあっても、範囲を確定するものでないですから、面積割合も保障するものではありませんね。共有地の各共有者の面積は、土地の価値から持分の割合を算定し、
分筆して範囲を確定するしかなさそうですね。ただ地主さんは、実際に
土地の共有持分を売却するような止むに止まない事態がなければ、土地家屋調査士の先生に分筆登記を頼まないんではないんでしょうかね。同様な問題が、本事案でもあるような気がしますが、借地権者に土地の分筆登記をする権限はないでしょうから、所有者に任意に頼んでやってもらうしかないのではないでしょうか?やはりそこがネックではないでしょうか?実際一筆の土地に、複数の借地権があるような状態も少なくないようですね。ただ土地の売買があっても借地権は対抗できるようですので新所有者との問題は生じないのではと思いますが、そもそもその範囲が問題になる場合や、借地権者同士が争いがなければ良いのですが、争いがあるような場合に、大変だと思います。最悪の場合、地主に対して借地権の範囲の確認の訴訟などをしなければならないケースもあるのではと思ってしまいます。いかがでしょうか?

補足日時:2007/07/04 11:00
    • good
    • 0

このQ&Aに関連する人気のQ&A

お探しのQ&Aが見つからない時は、教えて!gooで質問しましょう!

このQ&Aを見た人が検索しているワード

このQ&Aと関連する良く見られている質問

Q借地料の適正価格の調べ方[教えて]

約50年前に借地(13坪)に居住用家屋を建てて今日に至っております。過去に幾度か土地代の値上げもありましたが約10年前から今日まで月額(\10,215/13坪)で借用していたところ、このたび地主から突然月額(\19,068/13坪)に値上げすると一方的に通告され賃貸借契約書を渡されまた。
そこで
(1)現在の土地代\10,215が妥当な金額なのか否か(安いのか、高いのか、こんなものなのか)客観的にしらべる方法を教えていただきたいのです。

(2)時の経過と共に評価額、相場も変わるでしょうから賃借料が変化するのはやむを得ないこともわかりますが一気に90%近く値上げするのは果たして同義的、法律的にいかがなものでしょうか?
土地の所在地は再開発とか商業施設も無く、ごく普通の変化の無い下町で土地の相場を左右するような条件はありません。

(3)値上げを拒否する方法はどのような方法でしょうか?

Aベストアンサー

※地代は個別性が強いので、以下の回答はひとつの見方(ヒント)として読んで下さい。

1.地代をコスト面から見た場合、一般に「地代=固定資産税(都市計画税も含む)+地主の報酬(必要経費も含む)」という算式で表されるので、まず、この土地の固定資産税等を調べることから始めて下さい。

 借地人は、土地所有者の承諾なしに、土地の固定資産税評価証明書を市役所で取ることができるので、借地契約書や身分証明書など必要書類を持参の上、市役所の担当課でこの証明書を発行してもらって下さい。必要書類は市役所によって異なることもあるので、事前に電話でご確認されてからのほうがいいです。証明書の発行手数料は、概ね500円前後だと思います(市によって異なる)。

 評価証明書には固定資産税と都市計画税の年額が記載されていますから、その金額の2倍~4倍が「借地権」を主張するための地代の年額の最低水準になります。月額地代は単純に12ヶ月で割れば算出できます。
 「2倍~4倍」と幅があるのは、市町村によって税の負担調整の適用状況が違うからです。

2.次の検証方法は、相続税路線価から推定する更地価格に地代利回りを乗じて地代を試算してみる方法です。
 国税庁HPを下記に貼っておきますので、「平成17年度路線価図」から自宅の土地の路線価を見つけて下さい。
http://www.rosenka.nta.go.jp/main/main_h17/index.htm

 例えば、路線価が「280」と表示してあれば、280000円と読んで下さい。路線価は時価の80%相当なので、28万円を0.8で割り戻せばおおよその更地価格を推定することができます(28万円÷0.8=35万円)。
 地代利回りは地域性や個別性に左右されるので、確定的な数値は出せないのですが、一般に住宅地の地代の期待利回りは1.5%~2.0%程度だと言われています。
 愛知県HPから、「定期借地権の活用による期待利回りと税負担」に関するページをご参考までに貼っておきます。
http://www.pref.aichi.jp/tochimizu/akispace/seminor/kiroku-take2.htm

 例示として期待利回りとして1.5%を採用した場合、35万円×1.5%=5250円と求め、これに土地の面積43m2(=13坪)を乗じて、年額地代225750円を試算します。12ヶ月で割って、月額18812円がこの路線価の場合、地代の標準的な数値になると思います(※なお、地代は個別性が強いので、本件のように土地面積が少ない場合、1.5%より高い利回りになることもあると思う)。

 なお、相続税で定期借地権の評価額を求める場合の利回りは、3.0%です。国税庁HPから「基準年利率」のページを貼っておきます。
http://www.nta.go.jp/category/tutatu/sonota/hyouka/1205/02.htm

3.このほか、同様の居住用家屋について自宅周辺の地代水準を調べて、それとの比較をするという方法が考えられます(市場性から検証する方法)。しかし、地代の相場は一般に公表されていないので、一般人が地代の事例を多く収集するということは現実にはとても困難なので、この方法は採用できないと思います。

 上記で紹介した固定資産税から検証する方法、相続税に地代利回りを乗じて検証する方法を基に、参考値としてコスト面から検証した地代の水準を試算してみて下さい。

4.借地借家法では、地代増減を当事者どちらからでも主張できるので、地主が「突然月額19,068円に地代を値上げ」しても有効な契約です(借地借家法11条1項)。「90%近く値上げする」というのは結果にしか過ぎないので、道義的にも法律的にも全く問題はありません。ですから、借地人は、指定された月から改訂された地代を支払うことになります。

※平成4年以前の借地契約は、基本的に旧法である「借地法」が適用されますが、説明をわかりやすくするため新法である「借地借家法」で回答しています(条文の趣旨や考え方はほとんど同じです)。

 ただし、改訂された地代に不服なら、そのことを地主と交渉して上げ幅を縮めてもらうことは可能です。それでも地主が折れなかったら、裁判で決着を付けるしかありません。
 裁判の結果、地主の地代が認められたら、改訂地代と現行地代の差額について年10%の利子を付けて地代を支払う義務があります(借地借家法11条2項)。
 逆に、借地人が主張する地代が認められたら、現行地代を支払っているだけでよいということになります。

 値上げを拒否する方法は、まず、地主と交渉をして上げ幅を下げてもらうこと、それでも地主が拒否したら現行地代はしっかり支払った上で(地代を支払わないと債務不履行になるから)、地代に関する裁判を地主に起こしてもらうしかないと思います。

※地代は個別性が強いので、以下の回答はひとつの見方(ヒント)として読んで下さい。

1.地代をコスト面から見た場合、一般に「地代=固定資産税(都市計画税も含む)+地主の報酬(必要経費も含む)」という算式で表されるので、まず、この土地の固定資産税等を調べることから始めて下さい。

 借地人は、土地所有者の承諾なしに、土地の固定資産税評価証明書を市役所で取ることができるので、借地契約書や身分証明書など必要書類を持参の上、市役所の担当課でこの証明書を発行してもらって下さい。必要書...続きを読む

Q建築確認申請書の敷地面積は実測か?

建築確認申請書の敷地面積は実測か?

金融機関で不動産担保融資業務を行っています。
田舎などの土地には登記簿謄本の面積と実測が異なるケースがあります。
このような土地に新築する際、建築確認申請書の敷地面積は土地の登記簿謄本の面積ではなく、地積測量図などより実測面積に近い書類が根拠となっていると考えてよろしいのでしょうか?
以上、よろしくお願いします。

Aベストアンサー

確認申請の時には、求積図を求められます。これは一般的に三斜をきったものが利用されます。
座標点で出した時、審査機関から三斜にしてと言われた事があります。

あくまで実測なのですが実測と測量図が近似していれば同じ数値で記入するのが普通だと思います。
建築士の利用する測量器具よりずっと測量屋さんのほうがいい機械ですからね。
建築士が行う一番簡単なテープ測量では気温によっても長さが変わるのは知られていますし、傾斜地では誤差も多いです。でも、実測なのでそれで申請できます。

地域によって公図を提出するということはありますがあくまで土地の状況の確認で面積確認のために測量図や公図、謄本を提出することはありません。
蛇足ですが)開発の場合はもちろんそちらの申請で測量図や公図、謄本を求められます。
その場合確認申請の建築敷地と面積が合わないと通りませんので、この場合は測量図と全く同じ求積図で提出させていただくことになります。

Qエクセルで〇の数を数えたい

エクセルで〇の数を数えたい。関数式はどうなりますか。
c5~c45の○を挿入したセルの数をc50にだしたいのですが。
ひさしぶりにエクセルやったので、忘れてしまいました。

Aベストアンサー

#1です。
おかしいですねえ。

まさかとは思いますが、
・「○」のつもりが、英語の O になってるとか、数字の0とか、漢数字の〇になってるとか
・○の前後にスペースが入っていないか

このあたりを見てみましょう。


人気Q&Aランキング

おすすめ情報