借地上の建物賃貸の取扱いについて

Question

民法612条（賃借権の譲渡及び転貸の制限）についてですが、借地上の建物の賃貸は土地の賃貸にあたらないというのが判例のようですが、これは居住用、事業用どちらについてもあてはまるのでしょうか。
理由がわかればあわせてお答えいただければ幸いです。
よろしく願いします。

semi-zzz · Accepted Answer

>又貸しとか防ぎたいため何とかならないものでしょうか。

借地契約では基本的にまた貸しは禁止行為です。
また貸しをした場合は契約解除の要因となります。

＞再度、土地の賃貸借契約を結び直したいのですが、契約期間は契約締結日から30年（建物所有目的の普通借地）となるのでしょうか。

結び直すには相手の同意が必要です。同意がなければ、契約はそのまま残ります。事業用なら３０年より短い定期借家契約に変更することも可能ですが、期間が来たら立ち退かなければならないので、相手が同意することはまずないでしょう。よって、普通借地契約となると思います。

＞この場合、借地借家法が適用されるとみてもよいのでしょうか。

結び直せるのなら、今の法律が適用になりますので、借地借家法が適用になります。
相手が同意せず契約を結び直せなければ、最初に契約したときの法律が適用になります。借地借家法は最近（平成３年）なので、おそらく借地法が適用になると思います。

詳細は司法書士や弁護士など専門家に相談した方がよいと思います。

semi-zzz · Answer

＃２です。
最初の質問とずいぶん離れた補足質問ですね。

借地契約の場合、原状回復義務とは更地にして返還することになります。しかし建物は社会的にみて高価な資産で、個人的資産としての他社会的資本としても価値があります。
建物が短期間で取り壊されれば、社会的損失でありまた、限られた資源の無駄ともなります。
そこで、建物を所有することを目的とした借地契約については、借り手を保護するだけでなく、社会的価値の高い建物を守るためにも短期の契約を認めないと言うことがあるようです。


>地権の存続期間は30年より短くしても30年、

借地借家法によれば、第３条により普通借地契約の場合そうなります。
ただし、借地借家法が施行される前に契約された物の場合は、借地借家法ではなく借地法が適用になりますので、堅固な建物として契約している物については、判例により６０年となります。


＞事業用借地権については10年以上20年以下になるとのことですが

これは定期借地契約についての話です。事業用の定期借地契約をする場合は、借地借家法の原則である３０年という適用はなくなり、１０年以上２０年以下の契約が可能になります。普通借地契約では３０年以下の契約は無効です。
また定期借地契約ですので、期間が来たら必ず返還しなければならず、借り手に不利な契約ですので、必ず公正証書で契約しなければなりません。
http://kw.allabout.co.jp/glossary/g_estate/w002285.htm

ちなみに事業用でない定期借地契約の場合、５０年以上であることが必要です。


＞普通借地権として、契約期間を5年とすることはできないのでしょうか。

これから契約するのでしたら、普通借地なら３０年、定期借地契約なら５０年、事業用借地契約なら１０年以上にすることが、借地借家法により強制されます。

ただし、借地借家法の適用にならないケースなら、５年という契約も可能です。
借地借家法に適用にならないケースの土地の賃貸としては、
１）使用貸借（原則地代なし）
２）一時使用目的の借地（使用目的がイベントのための契約など一時使用が合理的に明らかな場合でないと適用出来ない）
３）建物のを所有することが目的でない借地（避難所のような仮設や駐車場としての利用など）

等があります。

なお、建物の賃貸の場合は、普通借家なら１年以上、定期借家なら１年未満の契約も可能です。

semi-zzz · Answer

用途にかかわらず、当てはまります。

借家をしたとしても土地利用をするから借地に該当するとも考えられます。しかし、判例などにより借地には該当しません。
これは普通の借家契約の場合でもその土地自体は借地契約しているとはいえないのと同じです。

借地権を示すためには、借地権自体を登記するか（実用上ほとんど登記はされていない）、借地上の建物を登記することで、できます。

借地上の建物の登記をしているのは大家＝借地人です。
もしこの登記を変更する場合は、借地契約の本人を変更することになりますので、借地権の譲渡として地主の許可が必要となります。

しかし、借家をするだけの場合は、建物の登記は変更ありませんので、契約者に変更はありません。
つまり借地契約には影響しないのです。

建物は借地人の資産ですので、個人の資産を保護する必要があります。一般に個人の資産を運用すること自体は、個人の自由です。
そこで、借地契約に大きな影響（譲渡や土地自体のまた貸し、たとえば土地の一部を駐車場として貸すとか他の人に建物を建てさせるなどは大きな影響があります）を与えなければ自由にできます。
借家をすると借地に該当するとなると、それは借地のまた貸し行為になり借地人の契約違反として地主から契約解除される危険性があります。
しかし、借地ではないとすれば、契約解除理由には該当しませんので、借家をすることができ、個人の資産運用がしやすくなります。

このため、借地上の建物を賃貸することは契約で別途定めがなければ、借地人の自由です。

逆に借家をされても借地契約に影響を与えないように、借地上の建物の賃貸人は、もし借地契約が正常終了した場合や借地人の契約違反などにより契約を解除された場合、いわゆる居住権が認められず、退去しなければならないことになっています（つまり借地契約の方が借家契約より優先する）。

以上のように、借地上の建物を賃貸することは、借地契約に影響を及ぼすようなことがないようにすることで、借地契約とは全く無関係な契約であり、後から契約した建物賃貸契約を考慮する必要がないことになっています（地主が賃貸に承諾している場合は例外）。

全く独立した契約として、借地契約終了または借地人契約違反による契約解除については借家契約を考慮しないでよいとして、借地契約の独立性を、また地主の許可無くして借家をすることを認めることにより借地人の資産の利用を保護しています。

ただし、地主が賃貸用建物としての利用（アパートの建設など）を認めている場合などは、建物の賃貸契約も借地契約の終了・解除に対して借家人の状況などを考慮する必要が出てきます（土地の借地としてはあつかわれないですが）。

http://www.asahi-net.or.jp/~zi3h-kwrz/totimudan.html

bluefox-13 · Answer

借地は「建物所有を目的とする土地の賃貸借」です。
ご質問のとおり、借地上の建物の賃貸借は、土地の賃貸借とは別です。
建物であれば、居住用、事業用の別は問いません。
ただ、専ら事業用に供する建物の所有を目的とする借地は、扱いが異なる部分があります。（借地借家法第24条）
また、借地契約に「借地上建物の賃貸禁止」などの特約があれば、当然、それに従わなくてはなりません。

借地上の建物賃貸の取扱いについて

>又貸しとか防ぎたいため何とかならないものでしょうか。

＃２です。

この回答への補足

用途にかかわらず、当てはまります。

借地は「建物所有を目的とする土地の賃貸借」です。

この回答への補足

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