ネットが遅くてイライラしてない!?

すごい世間知らずなことをうかがいます。

借地物件ってよくあります。マイホームを検討していて
安いと思えば大抵が借地権の物件だったりしますよね。

地代は「買う」より安いので、より身近かつ現実的な
選択肢であることはわかりますが、
いずれは人に返さなければならない土地だと
思いながら、その上に建築して暮らしていくというのは、
精神衛生上、さぞかし窮屈なのではないでしょうか?

たとえ、100年居座れることが確定していても、結局は
「我が物」でなければ子孫に残してあげるともいえませんよね。

こんな当たり前のことを思う私の考えを180度転換させられる
ほどのメリットが、借地権にあるのですか?

あと、このサイトのQ&Aで、「旧借地権だと借り手側の立場が
強く保護されてる」ような説明を読みましが、そうなのですか?

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A 回答 (4件)

某政令指定都市で不動産賃貸業をやっている者です。



 このサイトでも何度か書いているのですが、私は、建物保有を目的とする人に土地は貸しません。損だからです。逆に言うと、借地人に有利だからです (^o^; 。

 いつか返え さなければならない というのは、定期借地ですね。普通の借地なら、事実上返す必要はありません。

 使用権もりっぱな財産ですので、子孫に残してあげられますよ。実際、バブル期には、これまで払ってきた借地料の何倍(バブル期以前の土地所有権の何倍)もの立ち退き料をもらって立ち退いた借地人もたくさんいます。

 借地上で商売するんだとすると、税金が絡んできますが、土地を所有して商売するのに比べると、かなり税金が少なくて済みます。だから、金がなくなると、本社所有地を売却して、そのまま借地・借家して営業を続けるようなケースが出てきます。

 そりゃ、現金が必要だから、というのが直接的理由ではありますが、所有し続けたほうがお得(儲かる)なら、売却代金相当額を銀行からお金を借ります。

 一般の借地ならお得ですが、定期借地の物件はやめたほうがいいと思います。期限が来たら返さなければなりません。合意があれば新たに契約すればいいわけですが、足下を見られます。

 また、10年くらい前から、「どうせもうすぐ取り壊して返さなければならない」と思うので、修理しないで、不便を我慢しながら使うことになりますので。

 特にマンションなどは、住民の中に一部だけでもそういう人がいると、意見がまとまらず、先へ進めませんから。
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この回答へのお礼

fujic-1990さんご回答ありがとうございます。専門家からのご意見大変
参考になりました。

>  いつか返え さなければならない というのは、定期借地ですね。普通の借
> 地なら、事実上返す必要はありません。

わたしも、よく知りもせずに「借地」などといってました。
正確には「使用権」というものかもしれません(使用権というのは初めて聞いたのですが)。
断片的な情報ですが、本質問にいたった経緯は下記のとおりです。

現在住んでいる借家を大家から「買う」とことを検討しようとしました。
そこで、大家でなく仲介屋(すぐ近所の'町の不動産屋')に、大家の売却意思等を尋ねたら
「大家に売る気はあると思うけど、土地がお宅の近所一帯は所有権じゃないよ」といわれました。
不動産屋によると、ちょうど最近、地主が死んで、死んだ地主の親族が相続問題で揉めているらしく、
近所一帯から「この機会に買い取りたい」という相談を受けているのだそうです。
で「現状は土地の上を使用する権利しかないから、実価格の7割程度だろう」
という見通しを聞かされました。

ちなみに、「近所一帯」とは、我が借家を含めて12軒の戸建て+6所帯あるマンション1棟です。


>  使用権もりっぱな財産ですので、子孫に残してあげられますよ。実際、バブ
> ル期には、これまで払ってきた借地料の何倍(バブル期以前の土地所有権の何
> 倍)もの立ち退き料をもらって立ち退いた借地人もたくさんいます。

そういうものですか。上記で「7割」というのが、
「一定期間経ったら返さなければならない土地なのに適正価格の7割も支払わなければならないのか!」
と唖然としたのですが、意外とそうでもないかも。。。

その他もいろいろ参考になるコメントありがとうございました。

お礼日時:2007/05/26 23:18

>私の考えを180度転換させられるほどのメリットが、借地権にあるのですか?



質問者には質問者の価値観というものがおありだと思いますので、その価値観を転換させられる程のメリットがあるとは思えません(笑)

例えば一例として、
土地2,000万円、建物2,000万円で通常ならば合計4,000万円必要なところを、借地権で土地(借地権価格)1,000万円(地代:月額3万円)、建物2,000万円という想定で、このケースであれば初期費用で1,000万円浮きます。

もちろん地代が発生しますので、上記の例でも表面上の計算だけでは28年後以降は土地代で逆転現象が起こることになります。(まぁ細かいことを言えば借地権では土地分の固定資産税が不要な点を考慮する必要もありますが・・笑)

上記の例が全てではありませんので、借地権価格や地代の面でもっと有利な条件の借地があれば、購入に比べて費用が抑えられます。
一例に過ぎませんが、最初に3,000万円か4,000万円かという差は普通の人には大きいです。ポイントはそこだと思います。

>精神衛生上、さぞかし窮屈なのではないでしょうか?
>「我が物」でなければ子孫に残してあげるともいえませんよね

この点の優先順位が高い人には借地権は向きません(笑)
個人的には私も質問者と近い価値観です。ただ、人それぞれ色々な考え方や事情がありますからね。借りる人と貸す人の利害一致さえあれば、それで良いんだと思いますよ。
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この回答へのお礼

southwestさん、失礼しました、御礼を書き損ねておりました。

>土地代で逆転現象が起こることになります。

おっしゃるとおりです。

>最初に3,000万円か4,000万円かという差は普通の人には大きいです。ポイントはそこだと思います。

これも納得で、結局きわどいところで、そこを妥協するか、しないかなのでしょうかねえ。。。


>この点の優先順位が高い人には借地権は向きません(笑)

やはりそうですよね。

#3さんへの御礼にも書いたのですが、どうも使用権と借地権を混同していたかもしれません。
にしても、わかりやすい例で大変参考になりました。ありがとうございました。

結局は

>借りる人と貸す人の利害一致さえあれば、それで良い

という結論に落ち着くのですけど。

お礼日時:2007/05/28 10:51

#1です。

お礼見ました。

> 貸し手と借り手の双方の合意が・・・
の件ですが、合意があっても更新はできません。
ただし、新規の契約はできます。

要は、旧法の借地だと居座られてしまうと自分の土地なのに返してとも言えず、、、使うこともできず、、、と貸主に対する保護がなかったのが原因で法改正されました。
余ってる土地であれば、貸した方が得ですが、貸したが最後、二度と自分では使えなくなったでは意味がないですからね。

ですので、法で強制的に50年間ということで一切の更新を不可にしているわけです。
50年経過すれば、相続などで他人が管理していることもありますし、そうなると貸す方も借りる方も考え方が変わるかもしれないですからね。
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この回答へのお礼

shippoさん、たびたびのご解説ありがとうございました。

>合意があっても更新はできません。
>ただし、新規の契約はできます。

そういう意味でしたか。更新か新規かという文言の使い分けの問題ですね。

>原因で法改正されました。

まあそうでしょうね。。。

いろいろ専門的なことを含め参考になりました。
ありがとうございました。

お礼日時:2007/05/26 22:53

借地権のメリットは、定住するつもりはないが仕事をしている間はその場所に家が欲しいとか、実家に帰れば不動産はあるが定年までの間の家を買うとか、ですかね。

あとは、土地の固定資産税がかからないことや、不動産購入時の費用負担が減らせるとかですかね。

現在の定期借地だと借りられる最長期間は50年になりますし、それ以降の更新は一切できませんので、貸主に有利な契約になります。
以前の借地法では、基本的に更新が幾度となくされる恐れがありますし、更新しない場合には土地に建っている家屋を貸主が買い取らなければならないなどの制約がありましたので、借主に有利といわれていましたよ。
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この回答へのお礼

早速のレスありがとうございました。

>定住するつもりはないが仕事をしている間はその場所に家が欲しい

あ~なるほど。強いて言うならわたしも該当します。


>それ以降の更新は一切できません

貸し手と借り手の双方の合意があっても、ということでしょうか。

>などの制約がありましたので、借主に有利といわれていましたよ。

なるほど、確かに有利ですね。しかし、地主も貸すのだから
それくらいのリスクは背負うべきだとは思います。

お礼日時:2007/05/24 14:51

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Q定期借地権付分譲住宅について

現在、家購入を考えている者です。
昨日、内覧会に行ってきました。
そこで、建物価格はかなりお手頃だったのですが、土地代が当然ながら別になっており、
建物のみ購入の、地代は月払いの50年間払い続けるとの事でした。
通常ローンはその人が亡くなったらその時点でローンは解消されるはずなのですが、
これは亡くなった後も50年間は必ず払いきらないといけないとの事でした。
まだ具体的では無かったため、その場では詳細を聞けず・・・
現在私は40歳ですが、50年間払い続けるとしたら、90歳です。
まず、生存していないので、亡くなった後子供がいない場合どう処理すればよいのでしょうか。
「定期借地権付分譲住宅」というシステムについて、素人でも理解できる範囲でご説明願えないでしょうか。
購入に迷っているので、どうか詳しく教えて下さい。
よろしくお願いいたします。

Aベストアンサー

定期借地権の分譲住宅は、50年間の期間で終了します。地主に更新などの義務はありません。

結構高額な保証金を地主に預け入れますが、これは土地に保証金返還請求権の抵当権を借主が第一順位で設定するので、保護されます。土地の名義が変わったりしても預け入れた保証金は契約解除の際に返還されます。

契約内容に依りますが、期間中であってもやむなき事情などにより借主からの契約解除は可能です。ペナルティーはありますが(何年分の地代の支払いなど)建物を解体して土地を引き渡せば、保証金は返還されます。

要検討)保証金を購入時の頭金と考えて、地代の支払いを35年の住宅ローンの返済に当てはめて、購入したとしたら幾らの土地代に相当するのか?を把握しましょう。
例えば、保証金500万、地代が毎月3万円と仮定します。金利1.5%と仮定すると
3万円の支払いは、1.5%35年返済の1000万借入れしたときの支払いに相当します。そう考えると500万+1000万で1500万の土地を購入したときの支出とそう変わりません(固定資産税のみ借地の場合は貸主負担です)。これが購入したとしたら2500万もするような土地なら、1000万の差が有るわけですから借地でも環境なり、立地なりメリットはあるでしょう。
しかし時価が2000万以下の土地なら、差額は500万以内程度、ローンをもっと組むか?狭い土地を探すか?など考慮すれば、所有権を取得し住宅を建てる選択肢もあるかもしれません。
借地権付のメリットの一番大きな要素は、所有権は高くて購入できない立地で、住宅が所有できるということですから、ここがハッキリと受益できる物件かどうかが?一番検討することです。

その他メリット、デメリット
建物の売買は可能です、が土地の抵当権の変更に地主の承諾は必要です。勝手に売買は出来ません。

火災や災害などで住宅が滅失しても最初の契約時より50年間は有効ですから、再度建築が可能です。この時に契約上のペナルティーを支払い更地にして解除も可能です。質問者さんなら、40年住んだ時に、ペナルティーを支払い(賃料の2年~3年分など)解体して土地を返還し、契約を解除して保証金の返還を受けることが現実的でしょう。

契約時に高額な保証金が必要で、これはローンの対象とはならないので自己資金を要す。また定期借地権に融資する金融機関は限られており、フラット35など利用せざるを得ない。また融資限度も一般の住宅のように物件価額100%などは無理で、80%限度程度が多く、同価額帯の所有権の物件と比較すれば自己資金を多く要する。

最大の欠点、中古では非常に売却しにくい事 (上記で記載したように価額は安いのに自己資金を多く要すので、価額帯で探している買主では購入できないことが多い)

期間内の利用制限はありません(賃貸などしてもOKです)

当方不動産業者で、競売などで買取したり扱いますが、あまりお勧めはしませんね。何の制限もない一般の所有権の土地がやはり良いですよ。

ご質問があれば追記を・・・・・・

定期借地権の分譲住宅は、50年間の期間で終了します。地主に更新などの義務はありません。

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Q借地権って地主に売れるのですか?

私の家は、地元の地主から土地を借りて、そこに家を建てて住んでいます。
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更新は2年前にしたばかりであと18年あります。

こんな契約途中ですが、、この借地権を地主さんに売ることができるのでしょうか?

いろいろ調べてみると、「地主さんへ借地権を売ることができる」と知りました。

これは誰でもできるのでしょうか?
地主さんが応じないとだめなんでしょうか?
そもそも、地主さんの土地なのに、なぜ借地権を売ることができるのでしょうか?

Aベストアンサー

相手が承諾すれば売買可能ですが、
元々自己の土地なので、契約満了もしくは解除になれば、好き勝手に使用できるため買い取りには応じないでしょう。
地主に借地権の買い取り義務はありませんので。

ちなみに、
借地契約には、有償の「賃貸借契約」と、無償(地代がものすごく安いか無料)の「使用貸借契約」があります。
支払っている地代が、固定資産税+都市計画税(公租公課)程度であれば、借地契約は使用貸借とみなされ、
借地法1条で定める「借地権とは建物の所有を目的とする地上権および賃借権をいう」という定義からはずれますので、同法で保護される「借地権」は存在しないです。

ですので、まずは賃貸借か使用貸借かを確認することから始めてください。

それと、
借地人の都合で借地契約を途中解除する場合、
契約の不履行になるので、地主から残存期間の地代未払いを請求された場合支払い義務があります(通常契約書に書かれていたりします)。(民法415条)。

あとは、
建物買取請求権というのがあり、
地主に対して、借地上の建物の買取りを求める権利ですが、
どういう状況でも行使できるものではなく、
次の場合に、買取請求ができます。
1.借地権が消滅し、契約が更新されなかったとき。
2.借地権者から借地上の建物を譲り受けた者に対して、地主が賃借権の譲渡や転貸を承諾しないとき。

借地権に建物買取請求権を定めた目的は、借地契約の解除や借地権の譲渡、転貸を拒否されて使用できなくなった場合、
借地人が建てた建物を無償で放棄することがないよう、費用(買い取りの請求が行われたときの評価価格になり、建築当時の価格にはなりません)の回収を図らせるためです。

相手が承諾すれば売買可能ですが、
元々自己の土地なので、契約満了もしくは解除になれば、好き勝手に使用できるため買い取りには応じないでしょう。
地主に借地権の買い取り義務はありませんので。

ちなみに、
借地契約には、有償の「賃貸借契約」と、無償(地代がものすごく安いか無料)の「使用貸借契約」があります。
支払っている地代が、固定資産税+都市計画税(公租公課)程度であれば、借地契約は使用貸借とみなされ、
借地法1条で定める「借地権とは建物の所有を目的とする地上権および賃借権をいう」...続きを読む

Qお寺の土地

親がお寺の土地に家を建てて住んでいます。
・土地は55坪で地代は毎月2万円ほどをお寺に払っています。
・路線価は6万円/m2程度
・隣地との明確な図面、境界線はは存在しないようです。
・隣地 
  2方向は同じ寺の土地
  1方向が接道 8mくらい 市道 
・家は築50年程度で評価額は恐らくゼロ

質問です。
・お寺に土地を返すときはどのようになるのでしょう
 更地にするとか、家の買取など
・お寺との金銭の清算はどのようになるのでしょうか
 底地の買取を要求は可能でしょうか
・第三者に売却は可能なのでしょうか

よろしくお願いします。

Aベストアンサー

 No.3の回答にも書きましたが、お寺から底地すなわち土地の所有権を、父や質問者さんが買い取ることは比較的可能なことだと思います(お寺から当面不要な土地を買い、代金を支払うのですから)。

 しかし、父の「借地権」をお寺に買い取ってもらうということは、かなり困難なことだと思います。

 「借地権」があるからといって、独立の経済価値として「借地権価格」があるわけではありません。相続税の路線価に「借地権割合」が記載されていますが、これは相続税を計算するための課税技術上のものであって、必ずしもその価格で「借地権」が売買されているわけではありません。

 「借地権」は、相続税の計算とか、土地収用とか、地主から立ち退きを求められた場合等にはじめて、貨幣価値を持つのであって、「借地権」が単独で「借地権価格」として市場価値を持つのは、地価水準が高い東京都心など一部の地域に限られます。

「お寺はその土地をすぐに必要としているわけではない」のであれば、借地権の買い取りをお寺に求めるのは、現実的ではないと思います。建物が老朽化して取り壊され、借地期間が経過すれば、借地権も自然消滅するのですから。

 No.3の回答にも書きましたが、お寺から底地すなわち土地の所有権を、父や質問者さんが買い取ることは比較的可能なことだと思います(お寺から当面不要な土地を買い、代金を支払うのですから)。

 しかし、父の「借地権」をお寺に買い取ってもらうということは、かなり困難なことだと思います。

 「借地権」があるからといって、独立の経済価値として「借地権価格」があるわけではありません。相続税の路線価に「借地権割合」が記載されていますが、これは相続税を計算するための課税技術上のものであっ...続きを読む

Q借地料の値上げを要求された

借地に自宅を建てて住んでいる者です。
最近地主が従来の地代を一挙に50%近く来月から値上げしたいと弁護士を介して申し入れてきました。
地価も昨年比10数%下がっていると聞きますし、値上げ理由も説明無く釈然としません。いまどき一挙に50%近くの値上げというのも納得できないのですが、どうすれば良いか良い方法を教えてください。

Aベストアンサー

 一つは、借地料の適正額の問題です。
 貴方は、従前からの借地料に比べて、50%の値上げとしていますが、
 適正な借地料が、12万円であるのに、貴方の借地料が、従前6万円で、
 これを、9万円に値上げしたいとの申し入れであれば、どうなんでしょうか?

 一度適正な借地料を調べてみればいかがでしょうか?

 土地代金の6~8%位が、年間の適正地代であるとの考え方もあります。


 それから、固定資産税ですが、これは、3年毎に見直される事、
 また、従前の固定資産税が、土地の価格高騰に対して、抑制されていた関係で、
下がる場合の率は、土地価格の下落ほど、下がっていません。

 従前は、低い借地料でも、固定資産を払って、赤字にならなければ良いと考えていた地主も、これほど、不況が続くと、その土地から一定の収入を確保したいと、考えるのも無理はないと思われます。

 一度、地主側の主張も聞かれてみれば、いかがでしょうか?
 相手側の弁護士ならば、説明してくれると思いますが・・・・。

 相手側の弁護士に説明を求める事をお勧めします。

 一つは、借地料の適正額の問題です。
 貴方は、従前からの借地料に比べて、50%の値上げとしていますが、
 適正な借地料が、12万円であるのに、貴方の借地料が、従前6万円で、
 これを、9万円に値上げしたいとの申し入れであれば、どうなんでしょうか?

 一度適正な借地料を調べてみればいかがでしょうか?

 土地代金の6~8%位が、年間の適正地代であるとの考え方もあります。


 それから、固定資産税ですが、これは、3年毎に見直される事、
 また、従前の固定資産税が、土地の...続きを読む

Q労金の住宅ローン審査に落ちてしまいました。

建売のマイホーム購入で住宅ローンの審査に落ちてしまいました。

現在夫の年収440万円

建物の価格 2750万円

融資希望金額2750万円

夫の会社は日本の車メーカー、8年勤務。

残債 車のローンが320万円ありますが親の援助で全額返済予定です。

そのほかの残債はありません。

でも、去年PCを購入した際、割賦で購入し、来月1回で支払いは終わります。

後は5年前くらいに夫が車を購入した際、労金のマイカーローン使用しています。
その際、返済が3回くらい滞ってしまった事があるそうです。
(現在この車のローンは返済済みです)

私としてはまさか落ちるとは思っていなかったのでとてもビックリしています。

落ちた原因は教えてもらえないようなので、どこを修正して次の審査に挑めばいいのか
正直わかりません。

落ちた連絡が入った翌日農協の住宅ローンに申請を出しました。
この経緯をお話したところ、落ちる要因が見当たりません、とおっしゃっていました。

そして審査会社?に提出する書類に意見書のような文面を添えて、正確に今の状況を
伝えます、と言っていました。(建物の評価額は若干低いが問題はないとおっしゃってました)

労金の住宅ローン審査は都市銀行、地方銀行と比べると比較的通りやすい印象がありました。

ここの労金は夫の会社とお付き合いがあるので融通してもらえるのかという気持ちもありました。

車の残債も清算する意思もあるし、することも可能、
過去目立った借り入れも無い。

そして今回特に条件付融資、例えば、頭金をもうちょっと入れれば融資可能ですよ、とか、
具体的な融資可能に向けての積極的なアドバイスがありませんでした。

そうすると、何が原因か、考えられますか?

宜しくお願い致します。

建売のマイホーム購入で住宅ローンの審査に落ちてしまいました。

現在夫の年収440万円

建物の価格 2750万円

融資希望金額2750万円

夫の会社は日本の車メーカー、8年勤務。

残債 車のローンが320万円ありますが親の援助で全額返済予定です。

そのほかの残債はありません。

でも、去年PCを購入した際、割賦で購入し、来月1回で支払いは終わります。

後は5年前くらいに夫が車を購入した際、労金のマイカーローン使用しています。
その際、返済が3回くらい滞ってしまった事があるそうです。
(現在この車...続きを読む

Aベストアンサー

住宅ローン審査結果が出るまでにおいて、追加条件さえ提示されなかったと言うことは、全く、審査対象にすらならなかったと推測できます。
融資額と年収にあまりにも開きを感じますし、勤続年数も、あと過去の延滞履歴がまだ生きていると痛感致します。完済されているとしてもです。
それに、自動車ローンを完済できるのであれば、それをまず行ない、完済して半年などが経過した上で、住宅ローンを勤務先に関係しない金融機関において申込みされるべきことです。順序にも疑問を感じます。
さらに、今度は、農協に申込みされたとありますが、農協の場合には、会員になることが条件のようになっておることはご承知の上でのことだと思いますが。
どんな金融機関にしても、住宅を賃貸する場合の仲介業者と同等に過ぎません。あくまで、住宅ローンの場合は、住宅ローン会社が審査判断するのです。

Q家が売れない どうしてらいいですか?

家が売れないんです。築13年2LDK 注文物件当時3800万円の家  今1780万で売り出して9ヶ月です。3人の方がローン審査おりず・・・購入したいという方がいたのですが・・・
土地20坪  建物81平方メートル  専任です。
壁や水周りなどリホームやクリーンニングしたほうがいいですか?   どんな情報でもいいので教えてください。  東00リバブルで売り出しています。よろしくお願いいたします。

Aベストアンサー

一昨年の秋、転勤により自宅マンションを売却した経験があります。
我が家も売買契約まで約5か月かかりました。
質問者さんと同様、申込みがあったけどローン審査がおりず売買不成立にもなりました。

9か月というと、昨年秋頃から売り出したのですかね?
不動産業者に聞いたところによると、「秋に売り出すのであれば、だいたい12月から1月が勝負。
遅くても2月まで契約が成立しなければ、まず売れない」とのことでした。
というのは、4月から新生活を新居で迎えたいと思って購入する人が多いのだそうです。
逆算していくと、年末年始に契約をしておかないと(リフォーム・引っ越し等を考える)間に合わない、と。多分、どこの土地でも同じではないかと思います。
「4月以降は、まず売れない。売る(買ってもらう)のは難しい」と言われていたので、
質問者さんは、今、そういう状況なのかな?と感じました。

不動産売買を経験してみて、私が質問者さんの立場なら…

◇今、販売委託している不動産屋の契約を打ち切り、大手ではなく地元の不動産屋に替える
  ↓
 どこに委託しても一緒だけど、大手不動産会社は売り手側と買い手側の両方から手数料を取りたくて、客を抱え込む傾向があり、売買成立がしにくいことがあると分ったから。
 それと、その地域を知り尽くしているような不動産屋であることと、頻繁にやり取りするので、自分と相性の良い担当者のところと委託契約をする。

◇販売価格を下げる
  ↓
 不動産は生モノと一緒で、時間が経過すれば価値が下がるし、固定資産税等の経費はかかる。
 一円でも高く売りたいけど、売買成約しなかったら「損」するだけ。
 賃貸同様、築10年以内なら、いくらでも内覧希望者が出てきますが、10年以上だと、いくらキレイな状態でも見向きもされません。他と比較して魅力を出そうとすれば、価格を下げるしかないので。

◇印象が良くなるように、できるだけ手入れをする
  ↓
 内覧時の印象は大事なので、空き家になっているのなら、できるだけ通いつめて、掃除をします。特に水回り関係は念入りに掃除をして、ピカピカにしておく。フローリング床があるのなら、磨きあげた後ワックスをかけて光らせておく。誰も住んでいなくても、ハウスダストは出るし、内覧者がいれば毛髪も落ちるので、とにかく念入りに掃除します。
 庭は雑草はマメに抜いて、モデルハウスとまではいかなくても、常にきれいに維持する。

ということをします。

リフォームに関しては、買い手がどのような考えの人か分らないのでやりません。
実際、我が家もしませんでした。
リフォームをすれば、その分、価格を高く設定するようになりますよね?
価格が下がるならまだしも、価格が上がれば、益々買い手がつかなくなりますよ。
これは不動産業者にも よく言われました。
『買って、そのまま住みたい』という人ばかりではないし、
私が買い手なら「安く買って、自分も思い通りにリフォームして住みたい」と思うので納得でした。

厳しい期間だと思いますが…早く売却できるといいですね。

一昨年の秋、転勤により自宅マンションを売却した経験があります。
我が家も売買契約まで約5か月かかりました。
質問者さんと同様、申込みがあったけどローン審査がおりず売買不成立にもなりました。

9か月というと、昨年秋頃から売り出したのですかね?
不動産業者に聞いたところによると、「秋に売り出すのであれば、だいたい12月から1月が勝負。
遅くても2月まで契約が成立しなければ、まず売れない」とのことでした。
というのは、4月から新生活を新居で迎えたいと思って購入する人が多いのだそうです。
逆算...続きを読む

Q住宅ローン減税(定期借地権住宅の場合)

昨年自宅を新築し、今回、確定申告でローン減税の申告手続きをするのですが、我が家は定期借地権住宅で、建物は購入ですが、土地は借り物です。
ローンには、土地借り入れに関する保証金(約500万円=最終的には戻ってきます)が含まれています。
この場合、申告書に記載するローンの金額は500万円をのぞいた額になるのでしょうか?
残高証明の額との関係はどうなりますか?
教えてください。

Aベストアンサー

土地借り入れに関する保証金に係るローンも住宅ローン控除の対象になります。
ただし、全額ではなく、契約時の返還請求権を除いた金額が対象になります。
この金額の計算は、特別な計算式がありますが、特殊な例ですから、住宅ローン減税の説明書には記載されていません。
更に、この計算には、ある利率を使いますが、国税局から税務署へ通知が来ていないようです。

確定申告の用紙をもらいに行かれた時にお聞きになるか、資料を持参して、税務署で説明を受けながら記入されたらよろしいでしょう。

還付になる場合は、既に確定申告の受付が始まっていますが、2月16日以降に行かれた方がよろしいです。

それ以前に、詳細を知りたい場合は、参考urlにある、電話による税務相談室にお聞きください。

参考URL:http://www.taxanser.nta.go.jp/9200.HTM

Q定期借地権付マンションについて

現在、都の供給公社のマンション(賃貸で、駅から徒歩5分、都心まで20分)に住んでいるのですが、傾斜家賃の為このまま支払っていくと5000万のマンションが
購入できる位の家賃に上がってしまいました。住環境をアップしたうえで、条件の近いマンションを探してみたところ、定期借地マンションを見つけました。
それなりに安いのは良いのですが、土地だけ借りるという発想が初めての事でしたので、専門家の方や購入を検討された方及び、購入された方のご意見をお伺いしたいと考えております。客観的に判断したいと思っておりますので、思う感ずる色々ご意見下さいませ。

Aベストアンサー

お返事がないので、ランダムに定期借地権マンションの事例
メリット デメリットを書いておきますね。

(1)まだ定期借地権のマンションの歴史は浅いです。
主に、戸建を意識されてつくられた制度です。
なぜならコンクリートの強固な建物は寿命も長く、長い割にメンテ費用がかかり
撤去にもm22万円程度の金がかかります。
その背景から、特に中古市場でどういう値付けがされるのかという点が微妙で
わりあい手がけるデベロッパーが少なかったというのが実情です。

(2)どういう物件が定期借地になるか

市役所跡地、公共用地・・本来売却するか、都営住宅でも建てればいい土地が
公共予算がつかない、国に没収されたくないなどの理由で、市民のために役立てる
ということから、地代収入があって50年後(厳密には70年とかもあり)に土地がもどる
という理屈がうけて、民間デベに土地を貸し出す形で定期借地マンションが作られます。
典型的なのは、柏市庁舎の隣の物件。三井不動産が3年前に手がけています。
ほかにも、祐天寺など古い寺の土地は原則借地なのですが、環七と世田谷通りの
交差点あたりにあるセゾングループが開発した定期借地の22階のタワーが有名です。

これらおしなべて,立地がよいが、価格も高い。定期借地なら安くいい物件が・・というのが
これまでの流れ。
具体的営業中の物件は販売にさしつかえるので批評はさけますが、
駅至近距離(品川シーサイド)とか、ニュータウンの大規模物件でも広さの割りに安いとか
いろいろ価格メリットの生かし方が多様化してきています。

(3)評価はこれから

実際のところ、建物買取方式とか、建物寄付型とか、契約終了時の建物撤去費の発生を
うまく避けて、なおかつ晩年のメンテ改修費を捻出しやすくする工夫もなされてはいますが
一番肝心の「中古物件の価格評価」という点では、まだ事例が少なく確たる説明ができない
というのが実態です。
セゾンの上馬のタワーは非常に人気が高く、いまだに転売が少ないですし、出ればすぐに
売れます。築8年以内という状況も理由でしょう。駒沢・三茶の人気エリアということも
背景にあります。ほかはあまり取引事例がないので、仲介業者さんにでも問い合わせてみて
ください。

(4)地代の考え方
 権利金を払います。普通借地の場合土地価格の70%程度ですが、定期借地の場合
 特段の決めはありません。普通は地代を土地価格の6%とると、普通借地でも「相当の
 地代」として、権利金ナシでも認定課税がありません。
 定期借地の出始めの頃はよくその3割の2%の地代をとる慣例がありました。
 しかしこれでは土地価格が仮に2000万円ならば、年に40万円、月に3万3千円
 で多額の負担すぎます。
 そこで、一括権利金を敷地価格の2~3割払って、地代を低減しようという技が出てきました。
 技というのは、基本的に課税を避けるこまかいつじつまあわせということです。
 その結果地代は、月額6000円とか(厳密には地価の0.03%程度)になります。
 預かり金の金利分で、支払い地代を軽減している計算です。

(5)メリット
  10年程度住む予定の人には、初期の負担が小さくてすむ。
   そのあと買い替えする場合、権利金は全額戻るし、人気次第だが、転売もできる。
   
  物件価格のうちの建物比率が大きい(というか100%+権利金)なので、減価償却費
  が大きく立つので、投資用賃貸には極めて有利。地代も費用計上できて有利。
 

(6)デメリット
  長く持つと、撤去する建物に、なぜ修繕費をかけるか・・あるいは無償譲渡する
   建物の価値を高めてどうする・・という住民の考えが表面化しそう。
   買取型ならば、契約終了後も賃貸として住み続けられるというものの普通マンション
   30年住む人はまれ。15年住んで転売。次の人が10年住んで、あとは個人投資家が
   賃貸物件として買う。それが多くのマンションのライフサイクルです。

   25年以降の賃貸化に関しては、いまや定率法での前倒し償却は使えないので
   定額ならば老朽物件でもかわらないなと思います。賃貸投資用の需要のほうを
   しっかり見ておけば、かりに持ち越しても融通はききます。
   そういういみでは、物件の賃貸利回りをきちんとみておくべきでしょう。

   要するに立地のいい割安感のある物件を厳選しましょうということですね。

(というか、こういう的のしぼれない質問答えてもはりあいないです。(;;))

           

お返事がないので、ランダムに定期借地権マンションの事例
メリット デメリットを書いておきますね。

(1)まだ定期借地権のマンションの歴史は浅いです。
主に、戸建を意識されてつくられた制度です。
なぜならコンクリートの強固な建物は寿命も長く、長い割にメンテ費用がかかり
撤去にもm22万円程度の金がかかります。
その背景から、特に中古市場でどういう値付けがされるのかという点が微妙で
わりあい手がけるデベロッパーが少なかったというのが実情です。

(2)どういう物件が定期借地になるか
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Q借地料の適正価格の調べ方[教えて]

約50年前に借地(13坪)に居住用家屋を建てて今日に至っております。過去に幾度か土地代の値上げもありましたが約10年前から今日まで月額(\10,215/13坪)で借用していたところ、このたび地主から突然月額(\19,068/13坪)に値上げすると一方的に通告され賃貸借契約書を渡されまた。
そこで
(1)現在の土地代\10,215が妥当な金額なのか否か(安いのか、高いのか、こんなものなのか)客観的にしらべる方法を教えていただきたいのです。

(2)時の経過と共に評価額、相場も変わるでしょうから賃借料が変化するのはやむを得ないこともわかりますが一気に90%近く値上げするのは果たして同義的、法律的にいかがなものでしょうか?
土地の所在地は再開発とか商業施設も無く、ごく普通の変化の無い下町で土地の相場を左右するような条件はありません。

(3)値上げを拒否する方法はどのような方法でしょうか?

Aベストアンサー

※地代は個別性が強いので、以下の回答はひとつの見方(ヒント)として読んで下さい。

1.地代をコスト面から見た場合、一般に「地代=固定資産税(都市計画税も含む)+地主の報酬(必要経費も含む)」という算式で表されるので、まず、この土地の固定資産税等を調べることから始めて下さい。

 借地人は、土地所有者の承諾なしに、土地の固定資産税評価証明書を市役所で取ることができるので、借地契約書や身分証明書など必要書類を持参の上、市役所の担当課でこの証明書を発行してもらって下さい。必要書類は市役所によって異なることもあるので、事前に電話でご確認されてからのほうがいいです。証明書の発行手数料は、概ね500円前後だと思います(市によって異なる)。

 評価証明書には固定資産税と都市計画税の年額が記載されていますから、その金額の2倍~4倍が「借地権」を主張するための地代の年額の最低水準になります。月額地代は単純に12ヶ月で割れば算出できます。
 「2倍~4倍」と幅があるのは、市町村によって税の負担調整の適用状況が違うからです。

2.次の検証方法は、相続税路線価から推定する更地価格に地代利回りを乗じて地代を試算してみる方法です。
 国税庁HPを下記に貼っておきますので、「平成17年度路線価図」から自宅の土地の路線価を見つけて下さい。
http://www.rosenka.nta.go.jp/main/main_h17/index.htm

 例えば、路線価が「280」と表示してあれば、280000円と読んで下さい。路線価は時価の80%相当なので、28万円を0.8で割り戻せばおおよその更地価格を推定することができます(28万円÷0.8=35万円)。
 地代利回りは地域性や個別性に左右されるので、確定的な数値は出せないのですが、一般に住宅地の地代の期待利回りは1.5%~2.0%程度だと言われています。
 愛知県HPから、「定期借地権の活用による期待利回りと税負担」に関するページをご参考までに貼っておきます。
http://www.pref.aichi.jp/tochimizu/akispace/seminor/kiroku-take2.htm

 例示として期待利回りとして1.5%を採用した場合、35万円×1.5%=5250円と求め、これに土地の面積43m2(=13坪)を乗じて、年額地代225750円を試算します。12ヶ月で割って、月額18812円がこの路線価の場合、地代の標準的な数値になると思います(※なお、地代は個別性が強いので、本件のように土地面積が少ない場合、1.5%より高い利回りになることもあると思う)。

 なお、相続税で定期借地権の評価額を求める場合の利回りは、3.0%です。国税庁HPから「基準年利率」のページを貼っておきます。
http://www.nta.go.jp/category/tutatu/sonota/hyouka/1205/02.htm

3.このほか、同様の居住用家屋について自宅周辺の地代水準を調べて、それとの比較をするという方法が考えられます(市場性から検証する方法)。しかし、地代の相場は一般に公表されていないので、一般人が地代の事例を多く収集するということは現実にはとても困難なので、この方法は採用できないと思います。

 上記で紹介した固定資産税から検証する方法、相続税に地代利回りを乗じて検証する方法を基に、参考値としてコスト面から検証した地代の水準を試算してみて下さい。

4.借地借家法では、地代増減を当事者どちらからでも主張できるので、地主が「突然月額19,068円に地代を値上げ」しても有効な契約です(借地借家法11条1項)。「90%近く値上げする」というのは結果にしか過ぎないので、道義的にも法律的にも全く問題はありません。ですから、借地人は、指定された月から改訂された地代を支払うことになります。

※平成4年以前の借地契約は、基本的に旧法である「借地法」が適用されますが、説明をわかりやすくするため新法である「借地借家法」で回答しています(条文の趣旨や考え方はほとんど同じです)。

 ただし、改訂された地代に不服なら、そのことを地主と交渉して上げ幅を縮めてもらうことは可能です。それでも地主が折れなかったら、裁判で決着を付けるしかありません。
 裁判の結果、地主の地代が認められたら、改訂地代と現行地代の差額について年10%の利子を付けて地代を支払う義務があります(借地借家法11条2項)。
 逆に、借地人が主張する地代が認められたら、現行地代を支払っているだけでよいということになります。

 値上げを拒否する方法は、まず、地主と交渉をして上げ幅を下げてもらうこと、それでも地主が拒否したら現行地代はしっかり支払った上で(地代を支払わないと債務不履行になるから)、地代に関する裁判を地主に起こしてもらうしかないと思います。

※地代は個別性が強いので、以下の回答はひとつの見方(ヒント)として読んで下さい。

1.地代をコスト面から見た場合、一般に「地代=固定資産税(都市計画税も含む)+地主の報酬(必要経費も含む)」という算式で表されるので、まず、この土地の固定資産税等を調べることから始めて下さい。

 借地人は、土地所有者の承諾なしに、土地の固定資産税評価証明書を市役所で取ることができるので、借地契約書や身分証明書など必要書類を持参の上、市役所の担当課でこの証明書を発行してもらって下さい。必要書...続きを読む

Q借地権(旧法20年)の新築分譲住宅

マイホーム購入を検討しています。
第一希望は土地所有権付きの新築一戸建てなのですが、不動産屋に借地権(旧法20年)の新築一戸建をすすめられ選択肢の一つに加えようか悩んでいます。

1.場所はなかなかいいのですが、建物だけで2,780万円(4LDK・建物面積96.89m2)もすることを考えると普通の建売などと比べて高いような気がするんですがどうでしょうか?

2.土地の固定資産税を払うのと地代を払うのとではどちらが得でしょうか? 金銭面ではやはりお得なんでしょうか?

3.やはり、土地が自分のものになる訳ではないので地主さんとのトラブルなどが心配なのですが... 実際に考えられるトラブルはどんなことでしょうか? 実際こういった物件を購入した方のお話などをお聞きしたいです。

4.フラット35のHPに「敷地が借地(普通借地権、定期借地権及び建物譲渡特約付借地権)の場合でも、一定の条件を満たせばご利用できる場合があります」とあったのですが、「一定の条件」とは何かご存知ありませんか?

質問が多くて申し訳ありません。どれか1つでもお分かりになれば教えていただきたいのですが... 些細なことでもアドバイスいただければと思います。よろしくお願いします。

マイホーム購入を検討しています。
第一希望は土地所有権付きの新築一戸建てなのですが、不動産屋に借地権(旧法20年)の新築一戸建をすすめられ選択肢の一つに加えようか悩んでいます。

1.場所はなかなかいいのですが、建物だけで2,780万円(4LDK・建物面積96.89m2)もすることを考えると普通の建売などと比べて高いような気がするんですがどうでしょうか?

2.土地の固定資産税を払うのと地代を払うのとではどちらが得でしょうか? 金銭面ではやはりお得なんでしょうか?

3.やはり、土地が...続きを読む

Aベストアンサー

♯2です。

分かりにくく書いてしまいすみませんでした。

「借地権代より多くの土地取得費を払う」のくだりは、借地権ではなく、土地を買う場合という意味で書きました。借地権代は土地そのものを買うより安いです。
なので、
土地を買った場合の金額と、
借地料の金額(最初の借地権代+生涯の予想地代+更生涯の更新料(木造だと20年間隔で更新))を比べて計算してみてくださいという意味でした。

「建物だけで2780万」というのは、借地権代込みということですか?それならまあ妥当な金額かもしれません。

うちの場合の更新料、地代、建て替え承諾料ついて大雑把にですが、

状況:都区内(東京駅から自宅最寄り駅まで10分程度、駅徒歩7分位)、土地約30坪、土地評価額に対する借地権割合6割(だったかな)

承諾料:100万円台上のほう
更新料:100万円台上のほう
地代:年間約30万円

借りようとしている土地の正確な課税評価額は、実際にRanaさんが借地契約したあとではないと調べられません。(関係ない人には税務署が教えてくれません。)

不動産屋さんの「将来地主さんから安く買える云々」というのは、例えば土地に対する借地権割合5割で計算すると、残りの5割分の金額でその土地を購入することが出来るということです。土地価額から借地権代分を差し引くという感じですかね。

ただし、必ずしも地主さんが売ってくれるとは限りません。土地を買ってくれないかという話がきたらラッキーくらいに思っていたほうが良いと思います。

旧法の借地権は売買・相続できます。
ただ、ローンを利用する場合は、借地権だと土地に担保が設定できないので、対応してくれる銀行が少ないと思います。
公庫系(財形とかフラット35)は結構借地にも貸してくれやすいです。

またわかりにくい説明になってしまったでしょうか?
説明べたですみません。

♯2です。

分かりにくく書いてしまいすみませんでした。

「借地権代より多くの土地取得費を払う」のくだりは、借地権ではなく、土地を買う場合という意味で書きました。借地権代は土地そのものを買うより安いです。
なので、
土地を買った場合の金額と、
借地料の金額(最初の借地権代+生涯の予想地代+更生涯の更新料(木造だと20年間隔で更新))を比べて計算してみてくださいという意味でした。

「建物だけで2780万」というのは、借地権代込みということですか?それならまあ妥当な金額かもしれま...続きを読む


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