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借りている土地は隣より100cm程高くなっています。その境界の部分の支えとなっているブロック(長さ6m)が隣に崩れそうになっています。もし、そうなった場合、修理は借りている側がすべて負担すべきなのでしょうか。それとも地主にも負担する責任があるのでしょうか。

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A 回答 (1件)

まず、所有者と使用者が異なる場合の法律上の観点から説明をします。


この場合、原因が大事です。

原因は3つに分類されます。
1)使用者(借地の場合は借地人)の管理上、使用上に故意・過失のある場合
2)土地の工作物自体の設置に問題のある場合(つまり建設時に問題のある場合)
3)自然災害など不可抗力による場合

1の場合は、借地人が工事費を負担すべきです。
なお、管理上の過失には、欠陥があるのにそれを報告しなかったことにより拡大した損害も含みます。
いつ問題が発生し、いつそれに気づき、報告したかどうかこの3点が重要です。

2の場合は所有者(地主)の責任ですので、地主が負担すべきです。

3の場合は、本来の責任は自然です。しかし自然相手に損害賠償を請求することはできませんので、被害を受けた人すなわち土地の所有者自身が被害を被るしかありませんので、地主が負担することになります。

つぎに、賃貸関係から説明しますと、地主は借地を使用できるように維持管理する必要があり、修繕義務があります。借地人の故意・過失によるものでなければ、地主が修繕義務を負いますので、地主負担です。
借地の場合あまり土地が壊れることはないので見かけないですが、借家契約については、大家の修繕義務として探せばいろいろ資料が見つかりますよ。

地主に報告を怠ると借地人の過失となりますので、早めに報告及び修理依頼をした方がよいでしょう(土地の修繕義務はあまりないケースなので地主は修繕義務ということを知らないかもしれません。ちょっともめるかもしれませんが、その場合は消費者生活センターなどにアドバイスをもらってください)。

以下の「貸主の修繕義務履行の請求」を参照してください。
http://www7a.biglobe.ne.jp/~umeoka-gyoseisyosi-j …
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この回答へのお礼

法的な助言ありがとうございました。まだ、土台は崩れてはいませんが早いうちに対処したいと思います。今後とも有益なアドバイスよろしくお願いします。

お礼日時:2008/04/17 14:36

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Q土砂崩れの責任について

お願いします。30年間住んで居ない家ですが今回の台風で、家の周りの土砂が崩れて下の民家の住人が、見積書を建築事務所より当方に郵便で送ってきました、312万円の見積書です。支払いの責任は家の持ち主だけのものですか、教えて下さい。それと壁・塀などは隣接の折半ではないのですか? 台風による土砂崩れは行政にも支援を受けられるのですか?

Aベストアンサー

 責任の内容を二つに分けて検討する必要があります。まず、土砂崩れにより下の家の土地に土砂が堆積している場合、その家の土地の所有者は、土地の所有権に基づく妨害排除請求として、土砂の除去を求めることができますから、ご相談者が土砂の除去(除去費用の負担)をしなければなりません。
 つぎに土砂崩れにより下の家の人の所有物を破損させた場合、それについて損害賠償義務を負うかどうかは、土砂が崩れないように土地を維持、管理する義務を怠ったかどうかによります。例えば、土砂崩れし易い土地でしたら、土砂崩れ防止のためにの施設を設置する必要はありますが、今回の台風が予期しない規模の台風であり、通常の施設では防ぐことができないような場合でしたら、損害賠償する義務はありません。
 ですから見積書の内容をよく確認して下さい。話し合いがつかなければ、裁判所に調停の申立をすることも検討してみて下さい。

Q借地料の適正価格の調べ方[教えて]

約50年前に借地(13坪)に居住用家屋を建てて今日に至っております。過去に幾度か土地代の値上げもありましたが約10年前から今日まで月額(\10,215/13坪)で借用していたところ、このたび地主から突然月額(\19,068/13坪)に値上げすると一方的に通告され賃貸借契約書を渡されまた。
そこで
(1)現在の土地代\10,215が妥当な金額なのか否か(安いのか、高いのか、こんなものなのか)客観的にしらべる方法を教えていただきたいのです。

(2)時の経過と共に評価額、相場も変わるでしょうから賃借料が変化するのはやむを得ないこともわかりますが一気に90%近く値上げするのは果たして同義的、法律的にいかがなものでしょうか?
土地の所在地は再開発とか商業施設も無く、ごく普通の変化の無い下町で土地の相場を左右するような条件はありません。

(3)値上げを拒否する方法はどのような方法でしょうか?

Aベストアンサー

※地代は個別性が強いので、以下の回答はひとつの見方(ヒント)として読んで下さい。

1.地代をコスト面から見た場合、一般に「地代=固定資産税(都市計画税も含む)+地主の報酬(必要経費も含む)」という算式で表されるので、まず、この土地の固定資産税等を調べることから始めて下さい。

 借地人は、土地所有者の承諾なしに、土地の固定資産税評価証明書を市役所で取ることができるので、借地契約書や身分証明書など必要書類を持参の上、市役所の担当課でこの証明書を発行してもらって下さい。必要書類は市役所によって異なることもあるので、事前に電話でご確認されてからのほうがいいです。証明書の発行手数料は、概ね500円前後だと思います(市によって異なる)。

 評価証明書には固定資産税と都市計画税の年額が記載されていますから、その金額の2倍~4倍が「借地権」を主張するための地代の年額の最低水準になります。月額地代は単純に12ヶ月で割れば算出できます。
 「2倍~4倍」と幅があるのは、市町村によって税の負担調整の適用状況が違うからです。

2.次の検証方法は、相続税路線価から推定する更地価格に地代利回りを乗じて地代を試算してみる方法です。
 国税庁HPを下記に貼っておきますので、「平成17年度路線価図」から自宅の土地の路線価を見つけて下さい。
http://www.rosenka.nta.go.jp/main/main_h17/index.htm

 例えば、路線価が「280」と表示してあれば、280000円と読んで下さい。路線価は時価の80%相当なので、28万円を0.8で割り戻せばおおよその更地価格を推定することができます(28万円÷0.8=35万円)。
 地代利回りは地域性や個別性に左右されるので、確定的な数値は出せないのですが、一般に住宅地の地代の期待利回りは1.5%~2.0%程度だと言われています。
 愛知県HPから、「定期借地権の活用による期待利回りと税負担」に関するページをご参考までに貼っておきます。
http://www.pref.aichi.jp/tochimizu/akispace/seminor/kiroku-take2.htm

 例示として期待利回りとして1.5%を採用した場合、35万円×1.5%=5250円と求め、これに土地の面積43m2(=13坪)を乗じて、年額地代225750円を試算します。12ヶ月で割って、月額18812円がこの路線価の場合、地代の標準的な数値になると思います(※なお、地代は個別性が強いので、本件のように土地面積が少ない場合、1.5%より高い利回りになることもあると思う)。

 なお、相続税で定期借地権の評価額を求める場合の利回りは、3.0%です。国税庁HPから「基準年利率」のページを貼っておきます。
http://www.nta.go.jp/category/tutatu/sonota/hyouka/1205/02.htm

3.このほか、同様の居住用家屋について自宅周辺の地代水準を調べて、それとの比較をするという方法が考えられます(市場性から検証する方法)。しかし、地代の相場は一般に公表されていないので、一般人が地代の事例を多く収集するということは現実にはとても困難なので、この方法は採用できないと思います。

 上記で紹介した固定資産税から検証する方法、相続税に地代利回りを乗じて検証する方法を基に、参考値としてコスト面から検証した地代の水準を試算してみて下さい。

4.借地借家法では、地代増減を当事者どちらからでも主張できるので、地主が「突然月額19,068円に地代を値上げ」しても有効な契約です(借地借家法11条1項)。「90%近く値上げする」というのは結果にしか過ぎないので、道義的にも法律的にも全く問題はありません。ですから、借地人は、指定された月から改訂された地代を支払うことになります。

※平成4年以前の借地契約は、基本的に旧法である「借地法」が適用されますが、説明をわかりやすくするため新法である「借地借家法」で回答しています(条文の趣旨や考え方はほとんど同じです)。

 ただし、改訂された地代に不服なら、そのことを地主と交渉して上げ幅を縮めてもらうことは可能です。それでも地主が折れなかったら、裁判で決着を付けるしかありません。
 裁判の結果、地主の地代が認められたら、改訂地代と現行地代の差額について年10%の利子を付けて地代を支払う義務があります(借地借家法11条2項)。
 逆に、借地人が主張する地代が認められたら、現行地代を支払っているだけでよいということになります。

 値上げを拒否する方法は、まず、地主と交渉をして上げ幅を下げてもらうこと、それでも地主が拒否したら現行地代はしっかり支払った上で(地代を支払わないと債務不履行になるから)、地代に関する裁判を地主に起こしてもらうしかないと思います。

※地代は個別性が強いので、以下の回答はひとつの見方(ヒント)として読んで下さい。

1.地代をコスト面から見た場合、一般に「地代=固定資産税(都市計画税も含む)+地主の報酬(必要経費も含む)」という算式で表されるので、まず、この土地の固定資産税等を調べることから始めて下さい。

 借地人は、土地所有者の承諾なしに、土地の固定資産税評価証明書を市役所で取ることができるので、借地契約書や身分証明書など必要書類を持参の上、市役所の担当課でこの証明書を発行してもらって下さい。必要書...続きを読む

Q借地内の立ち木の伐採費用負担について

 住宅用地約100坪を借地して45年程になります。
 この借地は南面が傾斜(素人目で約60度)しており、法尻が隣地との境界であり、高低差が約5メートルあります。この法面に雑木が自然発生し、太さが20cmの雑木が5本と雑草が茂ってます。
 実は、この雑木の内の1本が昨年の台風によって揺すぶられて、周囲の地面が崩壊してしまいました。このときは緊急対応ということで役所(土木事務所)に片付けの手助けをしていただけました。
 その際に、残りの4本の伐採については、役所が定めた急傾斜地には該当しないので自己責任といわれました。
 そこで、伐採費用を見積り依頼中なのですが数十万円はかかりそうです。借地の場合のこのような費用全額を借地人が負担しなければならないのでしょうか。地主さんにも負担していただけたらとおもうのですが。どなたかアドバイスをお願いします。

Aベストアンサー

 例えば、賃貸マンションの場合、部屋を掃除するとか、電球が切れたら取り替えるとか、ふすまを破ったら修理するとか日常生活で頻繁に起きることは、借家人の負担です。
 しかし、トイレが詰まるとか、水がでないとか、給湯器が壊れたとか設備に関するものは通常、大家さんの負担で修理します。

 借地の場合は、塀が崩れたとか、道路(私道)が破損したとか、地面が陥没したとか、がけが崩れたとか土地の形状に直接関係するものは、地主が負担すると考えられています。

 ですから、今回の事案で「周囲の地面が崩壊してしまいました」と書かれていたので、この土地の形状そのものに関することなので、復旧費用は通常、地主負担であると思います(賃貸借契約で特約があれば、それに従う)。

 回答の補足に書かれていた「借地内に自然発生した樹木は、支障にならないように小さい内に除去または伐採すること」は、土地の形状そのものに影響しない日常の管理行為に当たるため、土地を実際に使用している借地人が行うことだと思います(賃貸マンションの借家人が部屋をきれいにするのと同じように、土地の借地人も借地の草むしりは自分ですべきでしょう)。

 また、借地を地主に返すときの原状回復義務を考えたら、「小さい内に除去または伐採すること」をされておいたほうがいいと思います(今は義務ではありませんが、土地を返すときには借地内の雑木の伐採を求められるかもしれません=更地にして返す場合)。

 例えば、賃貸マンションの場合、部屋を掃除するとか、電球が切れたら取り替えるとか、ふすまを破ったら修理するとか日常生活で頻繁に起きることは、借家人の負担です。
 しかし、トイレが詰まるとか、水がでないとか、給湯器が壊れたとか設備に関するものは通常、大家さんの負担で修理します。

 借地の場合は、塀が崩れたとか、道路(私道)が破損したとか、地面が陥没したとか、がけが崩れたとか土地の形状に直接関係するものは、地主が負担すると考えられています。

 ですから、今回の事案で「周囲...続きを読む

Q■家の前の崖が・・・どうしたらよいでしょう

今、とても心配なことがあります。
一戸建てに住んでいるのですが、土地は借地です。30年ほど前に越してきました。
地形は三方を高台に囲まれた谷間なのですが、家の前が崖のようになっていて
上は駐車場、側面はブロック壁(?)になっています。
このブロック壁ですが30年前からそのままで、何の補修も補強もされていません。
ところどころに亀裂が入っており、最近は鳥がその隙間に入っていきます。
どうやら中に巣を作っているようで、と、いうことは中が相当空洞になっている、ということだと思うのです。
一応、細いアスファルト道路(2m程度)を挟んではいるのですが、もしここが
崩れるようなことがあったら確実に我が家は埋まります。
さらに怖いのは、家の斜め上方に崖からはみ出すように家が二軒建っており
その隣にはマンションも建っています。
(どちらも、私の家よりもずっと後に建ったものです)
駐車場は地主さんの土地ですが、マンションの持ち主は別の方ようです。
■ブロック壁の修理、補強をしてほしいのですが、どうしたらよいのかわからず途方にくれております。
教えていただきたいのは、下記についてです。
(1)まず、どこに話を持っていけばよいのでしょうか。
 *補強・補修の義務(責任?)は地主さんには無いのでしょうか。
(2)法的に「補修・補強を要求する権利」はあるのでしょうか
(3)あるとしたら、相手は地主さんでしょうか、市などでしょうか。
(4)崩れて被害が出た場合、地主さんに保障義務はありますか?
(5)地主さんが動いてくれない場合、公的機関で対応してくれるところはあるのでしょうか。

土地や法律について疎く、どう調べていいのかもわからず、不安ばかり募って本当に困っています。
借地なので、地主さんとの関係を悪くしたくないのですが・・・切実なのです。
どうか皆様のお知恵を拝借できませんでしょうか。
よろしくお願いいたします。

今、とても心配なことがあります。
一戸建てに住んでいるのですが、土地は借地です。30年ほど前に越してきました。
地形は三方を高台に囲まれた谷間なのですが、家の前が崖のようになっていて
上は駐車場、側面はブロック壁(?)になっています。
このブロック壁ですが30年前からそのままで、何の補修も補強もされていません。
ところどころに亀裂が入っており、最近は鳥がその隙間に入っていきます。
どうやら中に巣を作っているようで、と、いうことは中が相当空洞になっている、ということだと思うのです。...続きを読む

Aベストアンサー

1.とりあえず地主でしょう。補修する責任は地主にあるでしょう。
2.緊急性によっては借地人のあなたにも要求する権利はあるとは思いますが、無い袖を振らせることは不可能に近いでしょう。
3.良く知りません、地主に補修する能力が無ければ、市がのり面を買い取り補修すると言うことはあるかもしれませんが、それには被害が出る世帯数が多い必要があるでしょう。ただ、周りから言えることかどうか知りません。市に相談に行けばわかるでしょう。
4.被害が出て、損害賠償請求をあなたがすれば、損害賠償する必要はあるでしょう。ただ上と同じで、無い袖は振れないでしょう。
5.3と同じですが、被害の出る世帯数の問題とのり面の高さによると思います。

 繰り返しですが、崩れた規模にもよるでしょうけど、補修にはかなりの資金が必要なため、結局地主に資力がなければ、どうしようもないでしょう。おそらく資力はないと勝手に想像しますけど。
 上記もしましたが、がけの高さや、被害が生じる世帯の規模によっては市が買い取り、自ら補修する可能性がなくはありません。とりあえず市に相談した方がよいでしょう。

1.とりあえず地主でしょう。補修する責任は地主にあるでしょう。
2.緊急性によっては借地人のあなたにも要求する権利はあるとは思いますが、無い袖を振らせることは不可能に近いでしょう。
3.良く知りません、地主に補修する能力が無ければ、市がのり面を買い取り補修すると言うことはあるかもしれませんが、それには被害が出る世帯数が多い必要があるでしょう。ただ、周りから言えることかどうか知りません。市に相談に行けばわかるでしょう。
4.被害が出て、損害賠償請求をあなたがすれば、損害賠償...続きを読む

Q銀行送金の限度額はいくらでしょうか?

来年から送金の限度額は10万円になるそうですが今現在は窓口送金(振込み)とキャッシュカード送金(振込み)の限度額はいくらでしょうか?訳があって証券会社を変えたいのですが年内に送金を済ませたいと思いますので。

Aベストアンサー

銀行勤務です。
来年からの送金限度額が10万円と言うのは、ATMから現金で振り込む場合の話です。
キャッシュカードを持っていて、そのカードを利用して振り込む場合は、限度額は違ってきます。

カードからの出金限度額は、銀行によって違います。
50万のところもあれば、200万のところもあります。
磁気カードかICカードかによっても、金額が違うでしょう。
また、個人的に申し出れば、この出金限度額は変更することができます。
窓口に、ハンコと身分証明を持っていってください。
窓口であれば、限度額はありません。
もちろん、身分証明は必要ですが・・・
でも、送金手数料が割高ですので、ご自身のカードの限度額がいくらになっているかを銀行に問い合わせて、ATMで送金する方がいいかもしれませんね。
ちなみに、うちの銀行は、なにも申告していなければ、キャッシュカード送金は200万が限度です。

Q給水管の工事費用、13.5万円って高くないですか?

銅管が腐食し、床への水漏れが激しかったため、給水管の工事をしました。住まいはマンションの1階です。

いざ工事を頼み、来てもらうと見積もりなど詳しい話もなく、工事が始まりました。
いくら位かかりそうかこちらから尋ねたところ「銅管を切ってみないとわからないが5万円位、フレキ管も替えるともう少し高くなる」と言われました。

しかしいざ修理が終わり請求された金額は13万5000円でした。(1時間くらい、お一人での工事でした。)
高いとは思いましたが見積書にサインをしてしまいました。
この工事の金額は、一般的に見て高すぎませんか??

工事内容は、
・湯沸かし器連結の銅管、30cm取替え工事
・湯沸かし器連結のフレキ管、約20cm取替え工事
・フレキ管、銅管の保温材による保護(フレキ管、銅管に巻きつけてました)
以上です。

詳しい方、ご意見お願いします。。。

Aベストアンサー

>まさに全国チェーンの業者です。。。
やはりそうですか、支払いを済まされたそうですが、その金額でおつりが来る内容の工事だと・・・(はっきりとは断言できないのですが)

電話帳見て、依頼したのでしょうか?

>見積書にサインしていても料金支払いの抗議を出来るものなのでしょうか?
その場で支払いをしたのでしょうか?
その業者に、適正な見積もりかどうか、違う業者に調べてもらうといえば、もう連絡が来なくなるか、そんな感じだと。

あとは先ほど書いたように水道局が一番確実な方法だと思いますので。

それにしても余りにもひどすぎる、金額ですよね。


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