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借地権付き建物を購入して、リフォームをして住もうと考えています。

その場合、増改築承諾料というのがあると聞きました。

この増改築承諾料を払わなければいけないのは、どのような増改築を
指すのでしょうか。

購入後リフォームを考えているので、増改築承諾料の有無が関係するので
教えていただければ幸いです。

どうぞよろしくお願いします。

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A 回答 (2件)

業者です。



結論から言えば、増改築の場合は必ず承諾料が必要ですが、リフォームの場合は地主次第です。

まず借地契約(賃貸借契約)は存在しますか?その借地契約は何時交わされた物ですか?つまり旧法の借地法か新法の借地借家法の適用かによって微妙に変わります。

また、増改築とリフォームは別物です。増築は床面積が増加する事、改築は同程度の建物を建てる事で、両方とも建物の耐用年数が増えます。リフォームは内装や外装の化粧直し、間取り変更の事を言い、躯体自体は変わりませんので、通常耐用年数が増える工事の事ではありません。

建物の耐用年数が増えると、地主の思惑にそぐわない問題が出てきます。例えば、旧法の場合は、建物が朽廃すると借地契約が終了しますが、その終了が伸びる事にもなります。
新法の場合は、耐用年数はさほど考慮されないまでも、契約更新を行わない場合、堅牢な建物ですと、建物買取請求権を行使された場合に価格が跳ね上がるので、やはり地主は嫌がる場合が多いものです。
もちろん、拒否されれば、後は裁判所預かりで結論を貰う事になるでしょうね。

耐用年数に関わらないリフォームの場合は承諾料は必要無い場合もありますが、旧法が適用されるような古い契約の場合は、地主から見れば、借主が強く、しかも安い借地料しか貰えない現状より、売却した方が資産としては有効だと考える人も多く、承諾料を取って阻止しようとする例が多いように思います。

新法の場合は、簡単なリフォームの場合は承諾料は必要無い場合が多いのですが、例えば屋根のリフォームや外壁の交換ですと、耐用年数も増えてしまい、改築と捉えて要求する事はあります。
ですので、事前に確認された方がよろしいかと。
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この回答へのお礼

今回お聞きしたかったことが、すべて網羅されていて
なるほど、大変参考になりました。
どうもありがとうございました。

お礼日時:2011/04/02 09:24

借地権?地上の建物を登記しているだけの場合が多く


ご確認されて下さい、今後大変大事な要件です
要するに、権利の多寡が地主との交渉の基になる
多少とも建物の延命になる様だと凡て承諾求める地主も居る
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この回答へのお礼

ありがとうございました。
参考になりました。

お礼日時:2011/04/02 09:23

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Q借地料の適正価格の調べ方[教えて]

約50年前に借地(13坪)に居住用家屋を建てて今日に至っております。過去に幾度か土地代の値上げもありましたが約10年前から今日まで月額(\10,215/13坪)で借用していたところ、このたび地主から突然月額(\19,068/13坪)に値上げすると一方的に通告され賃貸借契約書を渡されまた。
そこで
(1)現在の土地代\10,215が妥当な金額なのか否か(安いのか、高いのか、こんなものなのか)客観的にしらべる方法を教えていただきたいのです。

(2)時の経過と共に評価額、相場も変わるでしょうから賃借料が変化するのはやむを得ないこともわかりますが一気に90%近く値上げするのは果たして同義的、法律的にいかがなものでしょうか?
土地の所在地は再開発とか商業施設も無く、ごく普通の変化の無い下町で土地の相場を左右するような条件はありません。

(3)値上げを拒否する方法はどのような方法でしょうか?

Aベストアンサー

※地代は個別性が強いので、以下の回答はひとつの見方(ヒント)として読んで下さい。

1.地代をコスト面から見た場合、一般に「地代=固定資産税(都市計画税も含む)+地主の報酬(必要経費も含む)」という算式で表されるので、まず、この土地の固定資産税等を調べることから始めて下さい。

 借地人は、土地所有者の承諾なしに、土地の固定資産税評価証明書を市役所で取ることができるので、借地契約書や身分証明書など必要書類を持参の上、市役所の担当課でこの証明書を発行してもらって下さい。必要書類は市役所によって異なることもあるので、事前に電話でご確認されてからのほうがいいです。証明書の発行手数料は、概ね500円前後だと思います(市によって異なる)。

 評価証明書には固定資産税と都市計画税の年額が記載されていますから、その金額の2倍~4倍が「借地権」を主張するための地代の年額の最低水準になります。月額地代は単純に12ヶ月で割れば算出できます。
 「2倍~4倍」と幅があるのは、市町村によって税の負担調整の適用状況が違うからです。

2.次の検証方法は、相続税路線価から推定する更地価格に地代利回りを乗じて地代を試算してみる方法です。
 国税庁HPを下記に貼っておきますので、「平成17年度路線価図」から自宅の土地の路線価を見つけて下さい。
http://www.rosenka.nta.go.jp/main/main_h17/index.htm

 例えば、路線価が「280」と表示してあれば、280000円と読んで下さい。路線価は時価の80%相当なので、28万円を0.8で割り戻せばおおよその更地価格を推定することができます(28万円÷0.8=35万円)。
 地代利回りは地域性や個別性に左右されるので、確定的な数値は出せないのですが、一般に住宅地の地代の期待利回りは1.5%~2.0%程度だと言われています。
 愛知県HPから、「定期借地権の活用による期待利回りと税負担」に関するページをご参考までに貼っておきます。
http://www.pref.aichi.jp/tochimizu/akispace/seminor/kiroku-take2.htm

 例示として期待利回りとして1.5%を採用した場合、35万円×1.5%=5250円と求め、これに土地の面積43m2(=13坪)を乗じて、年額地代225750円を試算します。12ヶ月で割って、月額18812円がこの路線価の場合、地代の標準的な数値になると思います(※なお、地代は個別性が強いので、本件のように土地面積が少ない場合、1.5%より高い利回りになることもあると思う)。

 なお、相続税で定期借地権の評価額を求める場合の利回りは、3.0%です。国税庁HPから「基準年利率」のページを貼っておきます。
http://www.nta.go.jp/category/tutatu/sonota/hyouka/1205/02.htm

3.このほか、同様の居住用家屋について自宅周辺の地代水準を調べて、それとの比較をするという方法が考えられます(市場性から検証する方法)。しかし、地代の相場は一般に公表されていないので、一般人が地代の事例を多く収集するということは現実にはとても困難なので、この方法は採用できないと思います。

 上記で紹介した固定資産税から検証する方法、相続税に地代利回りを乗じて検証する方法を基に、参考値としてコスト面から検証した地代の水準を試算してみて下さい。

4.借地借家法では、地代増減を当事者どちらからでも主張できるので、地主が「突然月額19,068円に地代を値上げ」しても有効な契約です(借地借家法11条1項)。「90%近く値上げする」というのは結果にしか過ぎないので、道義的にも法律的にも全く問題はありません。ですから、借地人は、指定された月から改訂された地代を支払うことになります。

※平成4年以前の借地契約は、基本的に旧法である「借地法」が適用されますが、説明をわかりやすくするため新法である「借地借家法」で回答しています(条文の趣旨や考え方はほとんど同じです)。

 ただし、改訂された地代に不服なら、そのことを地主と交渉して上げ幅を縮めてもらうことは可能です。それでも地主が折れなかったら、裁判で決着を付けるしかありません。
 裁判の結果、地主の地代が認められたら、改訂地代と現行地代の差額について年10%の利子を付けて地代を支払う義務があります(借地借家法11条2項)。
 逆に、借地人が主張する地代が認められたら、現行地代を支払っているだけでよいということになります。

 値上げを拒否する方法は、まず、地主と交渉をして上げ幅を下げてもらうこと、それでも地主が拒否したら現行地代はしっかり支払った上で(地代を支払わないと債務不履行になるから)、地代に関する裁判を地主に起こしてもらうしかないと思います。

※地代は個別性が強いので、以下の回答はひとつの見方(ヒント)として読んで下さい。

1.地代をコスト面から見た場合、一般に「地代=固定資産税(都市計画税も含む)+地主の報酬(必要経費も含む)」という算式で表されるので、まず、この土地の固定資産税等を調べることから始めて下さい。

 借地人は、土地所有者の承諾なしに、土地の固定資産税評価証明書を市役所で取ることができるので、借地契約書や身分証明書など必要書類を持参の上、市役所の担当課でこの証明書を発行してもらって下さい。必要書...続きを読む

Q契約書のない借地の家のリフォームについて

<背景/経緯>
亡くなった祖父は、約60年前に口約束で契約した借地に祖父自身のお金で建てた家に住んでおりました。(借地上に持ち家が建っている状態です)
祖父祖母が亡くなった後は私の両親がその家で暮らしておりましたが、今後は私が名義を引き継ぐことになっております。
ただその家はもう築60年近く建っているようで老朽化が激しく、地震でも来たら倒れてしまうのでは?という状態ですので、可能ならば私が引き継ぐタイミングでリフォームをしたいと考えております。

<その他状況>
その他の状況を以下に記します。
・その土地は祖父が昔に口約束で契約したもののようで、契約書は一切残っていません。また契約を交わした時期も60年くらい前・・というくらいで今では明確には分かりません。

・土地の賃貸料は2万円程度と都内の駅近くという立地的には破格ですが、これまでは遅滞なく支払ってきております。ただ土地の貸主(2代目)は立ち退くか(相応の価格で)きちんと契約を結んでほしいと20年近くも我々に継続的に要求し続けています。

・私の父親は「住み続けていれば立ち退かなくて良い」と借主のその要求には答えずにこれまで来ています。

・その家は10年前に一度、貸主に周知せずに水回り(台所とお風呂)をリフォームしました。
 (両親の話によると、そのリフォームについて貸主は気づいていたようですが特段クレーム等は受けなかったようです)


<質問>
上記の状況から以下の質問をさせて頂きます。

1.現在の祖父祖母の家をリフォームすることは可能でしょうか? もし可能ならば、どの程度までリフォームが可能かお教え頂けないでしょうか? 
(内装の一部のみ or 全面リフォーム or 増築も含めたリフォーム、等々)

2.リフォームする際には土地の貸主に報告する義務はあるのでしょうか? (土地の貸主は必ず反対してくると予想しています。。)

3.今の借地はいつまで今の条件のまま借りていられるのでしょうか? 
(せっかくリフォームしてもすぐに返さないといけないとなると大変ですので質問させて頂きました) 

4.「もし今の借地を借主が購入する場合、これまで借りていた権利?によって通常の価格よりもかなり安く購入することができる」と聞いたことがあるのですが、これは本当でしょうか? もし本当の場合はどれくらい安く購入することができるのでしょうか?


非常に分かりにくい質問で大変恐縮ですが
とても悩んでおります。。

何卒お知恵を頂きますよう
宜しくお願いいたします。

<背景/経緯>
亡くなった祖父は、約60年前に口約束で契約した借地に祖父自身のお金で建てた家に住んでおりました。(借地上に持ち家が建っている状態です)
祖父祖母が亡くなった後は私の両親がその家で暮らしておりましたが、今後は私が名義を引き継ぐことになっております。
ただその家はもう築60年近く建っているようで老朽化が激しく、地震でも来たら倒れてしまうのでは?という状態ですので、可能ならば私が引き継ぐタイミングでリフォームをしたいと考えております。

<その他状況>
その他の状況を以下に記...続きを読む

Aベストアンサー

不動産屋です。

こちらのHPが参考になると思うのでご覧ください。
http://www.mirailaw.jp/info/const06.html

何十年も前の口約束の賃貸借契約であれば、やろうと思えば地主に無断でリフォームや増改築は可能です。
ただ、それでもし地主を本気で怒らせたら、地主はあらゆる手を使って法的に阻止してくるでしょうし、トラブルを抱えた案件だと分かれば工務店も逃げ出すでしょう。
また建て替えの場合は話が変わってきますので、前述のHPの最後のほうをご参照ください。

都内の駅近で土地賃貸料が2万円なんて、いまどき駐車場代よりも安いわけですから、少しは地主の言い分にも耳を傾けてはいかがですか?
客観的に見て、今までが地主に甘え過ぎていたんですよ。
地主がその気になればまずは賃貸料アップの訴訟を起こしてくるでしょう。

なお、買い取り希望の場合は、売るか売らないかはあくまで地主の自由なので、地主と質問者様の希望額が折り合った金額になります。
折り合わなければ売ってもらえないということです。
不動産は売り急げば買いたたかれて一般的な市場価格の何分の一にもなることもありますし、どうしても購入したい不動産は一般的な価格の何倍にもなる金額で取引されます。
借地権があるからといって、安く買える保証はありませんし、地主が土地を売る義務もありません。
質問者様と地主が、もし逆の立場だったら、ということもお考えください。
いまのところは地主の気持ちを逆なでせずに、多少の賃料アップは飲んででも穏便に話を運ぶことをお勧めします。

不動産屋です。

こちらのHPが参考になると思うのでご覧ください。
http://www.mirailaw.jp/info/const06.html

何十年も前の口約束の賃貸借契約であれば、やろうと思えば地主に無断でリフォームや増改築は可能です。
ただ、それでもし地主を本気で怒らせたら、地主はあらゆる手を使って法的に阻止してくるでしょうし、トラブルを抱えた案件だと分かれば工務店も逃げ出すでしょう。
また建て替えの場合は話が変わってきますので、前述のHPの最後のほうをご参照ください。

都内の駅近で土地賃貸料が2万円なん...続きを読む

Q借地権って地主に売れるのですか?

私の家は、地元の地主から土地を借りて、そこに家を建てて住んでいます。
借地権の契約もあり、自宅も登記されています。
更新は2年前にしたばかりであと18年あります。

こんな契約途中ですが、、この借地権を地主さんに売ることができるのでしょうか?

いろいろ調べてみると、「地主さんへ借地権を売ることができる」と知りました。

これは誰でもできるのでしょうか?
地主さんが応じないとだめなんでしょうか?
そもそも、地主さんの土地なのに、なぜ借地権を売ることができるのでしょうか?

Aベストアンサー

相手が承諾すれば売買可能ですが、
元々自己の土地なので、契約満了もしくは解除になれば、好き勝手に使用できるため買い取りには応じないでしょう。
地主に借地権の買い取り義務はありませんので。

ちなみに、
借地契約には、有償の「賃貸借契約」と、無償(地代がものすごく安いか無料)の「使用貸借契約」があります。
支払っている地代が、固定資産税+都市計画税(公租公課)程度であれば、借地契約は使用貸借とみなされ、
借地法1条で定める「借地権とは建物の所有を目的とする地上権および賃借権をいう」という定義からはずれますので、同法で保護される「借地権」は存在しないです。

ですので、まずは賃貸借か使用貸借かを確認することから始めてください。

それと、
借地人の都合で借地契約を途中解除する場合、
契約の不履行になるので、地主から残存期間の地代未払いを請求された場合支払い義務があります(通常契約書に書かれていたりします)。(民法415条)。

あとは、
建物買取請求権というのがあり、
地主に対して、借地上の建物の買取りを求める権利ですが、
どういう状況でも行使できるものではなく、
次の場合に、買取請求ができます。
1.借地権が消滅し、契約が更新されなかったとき。
2.借地権者から借地上の建物を譲り受けた者に対して、地主が賃借権の譲渡や転貸を承諾しないとき。

借地権に建物買取請求権を定めた目的は、借地契約の解除や借地権の譲渡、転貸を拒否されて使用できなくなった場合、
借地人が建てた建物を無償で放棄することがないよう、費用(買い取りの請求が行われたときの評価価格になり、建築当時の価格にはなりません)の回収を図らせるためです。

相手が承諾すれば売買可能ですが、
元々自己の土地なので、契約満了もしくは解除になれば、好き勝手に使用できるため買い取りには応じないでしょう。
地主に借地権の買い取り義務はありませんので。

ちなみに、
借地契約には、有償の「賃貸借契約」と、無償(地代がものすごく安いか無料)の「使用貸借契約」があります。
支払っている地代が、固定資産税+都市計画税(公租公課)程度であれば、借地契約は使用貸借とみなされ、
借地法1条で定める「借地権とは建物の所有を目的とする地上権および賃借権をいう」...続きを読む

Q借地上の建物のリフォーム承諾料

個人の地主です。最近、借地上の建物が競売となり、不動産業者が落札しました。当然、リフォームして転売される見通しですが、地主として、どの程度のリフォームに対し、承諾料を請求できるでしょうか?
ちなみに、建物に対する裁判所の評価は、築17年経過・残存耐用年数8年となっていました。
以上、皆さんのアドバイスお待ちしております。
どうぞよろしくお願いします。

Aベストアンサー

参考までに。
http://homepage2.nifty.com/lico/newpage29.htm

大規模な修繕・改築、建て替え、増築は地主の承諾が必要ですが、建物の寿命に大きな影響を与えない構造をいじらないような内装だけのリフォームの場合、地主の承諾が費用とされることもあります。その場合は承諾料は0ですね。

でもリフォームではなく売買に対しては、借地権の譲渡に当たりますので、転売の際には承諾料(名義書換料)はいただけると思われます。

Q借地権という選択肢のメリットがわからないのですが

すごい世間知らずなことをうかがいます。

借地物件ってよくあります。マイホームを検討していて
安いと思えば大抵が借地権の物件だったりしますよね。

地代は「買う」より安いので、より身近かつ現実的な
選択肢であることはわかりますが、
いずれは人に返さなければならない土地だと
思いながら、その上に建築して暮らしていくというのは、
精神衛生上、さぞかし窮屈なのではないでしょうか?

たとえ、100年居座れることが確定していても、結局は
「我が物」でなければ子孫に残してあげるともいえませんよね。

こんな当たり前のことを思う私の考えを180度転換させられる
ほどのメリットが、借地権にあるのですか?

あと、このサイトのQ&Aで、「旧借地権だと借り手側の立場が
強く保護されてる」ような説明を読みましが、そうなのですか?

Aベストアンサー

某政令指定都市で不動産賃貸業をやっている者です。

 このサイトでも何度か書いているのですが、私は、建物保有を目的とする人に土地は貸しません。損だからです。逆に言うと、借地人に有利だからです (^o^; 。

 いつか返え さなければならない というのは、定期借地ですね。普通の借地なら、事実上返す必要はありません。

 使用権もりっぱな財産ですので、子孫に残してあげられますよ。実際、バブル期には、これまで払ってきた借地料の何倍(バブル期以前の土地所有権の何倍)もの立ち退き料をもらって立ち退いた借地人もたくさんいます。

 借地上で商売するんだとすると、税金が絡んできますが、土地を所有して商売するのに比べると、かなり税金が少なくて済みます。だから、金がなくなると、本社所有地を売却して、そのまま借地・借家して営業を続けるようなケースが出てきます。

 そりゃ、現金が必要だから、というのが直接的理由ではありますが、所有し続けたほうがお得(儲かる)なら、売却代金相当額を銀行からお金を借ります。

 一般の借地ならお得ですが、定期借地の物件はやめたほうがいいと思います。期限が来たら返さなければなりません。合意があれば新たに契約すればいいわけですが、足下を見られます。

 また、10年くらい前から、「どうせもうすぐ取り壊して返さなければならない」と思うので、修理しないで、不便を我慢しながら使うことになりますので。

 特にマンションなどは、住民の中に一部だけでもそういう人がいると、意見がまとまらず、先へ進めませんから。

某政令指定都市で不動産賃貸業をやっている者です。

 このサイトでも何度か書いているのですが、私は、建物保有を目的とする人に土地は貸しません。損だからです。逆に言うと、借地人に有利だからです (^o^; 。

 いつか返え さなければならない というのは、定期借地ですね。普通の借地なら、事実上返す必要はありません。

 使用権もりっぱな財産ですので、子孫に残してあげられますよ。実際、バブル期には、これまで払ってきた借地料の何倍(バブル期以前の土地所有権の何倍)もの立ち退き料をもら...続きを読む

Q借りている土地の「借地権価格」と「売買価格」

嫁の実家は、借りている土地に自分で家を建てて住んでます。
いわゆる借地というやつと思います。

ずいぶんと昔から、地主さんのご厚意で借りており、
最近のアパート家賃1か月くらいの費用で、1年間の地代料金になっています。
しかし、貸し始めた頃の地主さんが亡くなり、息子さんに代替わりしてから、
その土地を買って貰えないか?との相談がありました。

価格は、路線価(60,000円)*130%=m2単価とし、これに土地面積(240m2)を掛けて土地総額(18,720,000円)を出しています。
(相手方不動産業者曰く、国土庁発表の時価らしい)

気になっているのはここからですが、
売買価格の算出で、先ほどの土地総額に借地権割合(30%)を掛けて借地権価格(5,616,000円)を出し、
土地総額から差し引いて売買価格(13,104,000円)を出しています。
当該地は、急な坂道途中の高低差のある土地ですが、バス・JR駅共に歩いて15分圏内にあります。
雪が降るとかなり神経を使うような土地ですが、比較的交通の便は良い所です。
この借地権割合とは妥当な割合でしょうか?((1))

ちなみに、高低差があるので今は玉石積みですが、最近の建築条例では玉石積み不可の為、
新築する際にはコンクリート土留にやり替えなければならず、7,000,000円くらい掛かる土地です。
また、この敷地を更地にしようと思うと、解体費用が2,000,000円くらい掛かるようです。
その為、先ほどの売買価格から9,000,000円を引くと、購入金額は4,000,000円が妥当でしょうか?((2))

嫁の実家は、借りている土地に自分で家を建てて住んでます。
いわゆる借地というやつと思います。

ずいぶんと昔から、地主さんのご厚意で借りており、
最近のアパート家賃1か月くらいの費用で、1年間の地代料金になっています。
しかし、貸し始めた頃の地主さんが亡くなり、息子さんに代替わりしてから、
その土地を買って貰えないか?との相談がありました。

価格は、路線価(60,000円)*130%=m2単価とし、これに土地面積(240m2)を掛けて土地総額(18,720,000円)を出しています。
(相手方...続きを読む

Aベストアンサー

>この借地権割合とは妥当な割合でしょうか?((1))

路線価と借地権割合は下の路線価地図で確認できます。
路線価は平米あたりの単価で示されています。
借地権割合は路線価の数字の後ろにA~Gで表記されています。
A:90%~G:30%までです。
http://www.rosenka.nta.go.jp/main_h20/index.htm
路線価が低い場所は借地権割合も低く、路線価が高い場所は借地権割合
も高い傾向にあります。
ご自身で確認してみてください。

>先ほどの売買価格から9,000,000円を引くと、購入金額は4,000,000円が妥当でしょうか?((2))

はっきりいって論理がめちゃくちゃです。相手は意味さえ理解できない
と思います。
論点は土地評価が路線価×130%が妥当かどうか と、
それはそれとして、いくらなら買うかというだけの話だと思います。
相場観で買うというのなら、回りの土地の売買価格を調べればわかる
と思いますし、400万以上では買えないというのならそれで交渉
すればいいと思います。(笑われるかもしれませんが)

相手に事情があってどうしても現金が必要ということになれば指値は
きくと思います。
ただ、買わない場合借地料は値上げしてくると思います。
参考までに、借地料の相場は固定資産税の3倍程度までは、調停でも
認められます。

>この借地権割合とは妥当な割合でしょうか?((1))

路線価と借地権割合は下の路線価地図で確認できます。
路線価は平米あたりの単価で示されています。
借地権割合は路線価の数字の後ろにA~Gで表記されています。
A:90%~G:30%までです。
http://www.rosenka.nta.go.jp/main_h20/index.htm
路線価が低い場所は借地権割合も低く、路線価が高い場所は借地権割合
も高い傾向にあります。
ご自身で確認してみてください。

>先ほどの売買価格から9,000,000円を引くと、購入金額は4,000,000円...続きを読む

Q耐震補強工事をするときに地主の承諾について

20年ごとに自動更新される旧借地法での借地に建つ我が家を耐震補強工事をすることになりました。そのときに地主の承諾は必要なのでしょうか。もし必要なら承諾料は坪あたりどのくらいになりますか。(東京23区)

Aベストアンサー

地主の承諾は必要です。
「増改築許可申立書」を東京地裁に申立て裁判所の許可をもらって下さい。
裁判所では職権で鑑定し承諾料も決めてくれます。
「東京23区」と言っても価格は千差万別なので。

Q旧借地権の建替承諾料

現在旧借地権付き建物の購入を検討しております。

建物自体が築45年と古く、近いうちに建替えが必要と考えています。

その場合の建替え請求が認められない場合があるのでしょうか。

旧借地権においての建替えについて

地主は借地権者が建替えを請求した場合拒否できるのでしょうか?

拒否された場合、裁判所への申請により建て替えが認められるのでしょうか?

以上お教えいただければ幸いです。
どうぞよろしくお願いいたします。

Aベストアンサー

業者です。

人それぞれ考え方は違うので、否定する訳ではありませんが、建替え時期が迫っている借地権付き古家を買われる理由が今一つ分かりません。もちろん価格が安いというのがあるのかもしれませんが、資産価値としては限りなく0円です。
借地というのは借地料と承諾料という費用が永続的に必要な訳で、土地に関しての資産価値は無いに等しいという事です。

よく、借地権割合と底地割合といって、あたかも土地の所有権の半分は借地権者にあるように説明されますが、底地割合というのは税務上のお話だけであって、実質資産ではありません。確かに借地権は売買できますが、地主の許可がなければ売れない訳ですし、戦後のような土地を持てない人たちが多くを占め、ほとんどが借地で家を建てていた時代とは違い、現代では土地は所有するのが常識となってますので、何も好んで借地権を高く買う必要など無い気がしますね。大きなお世話かもしれませんが…。

それはさておき、それでも価格が安いので手っ取り早く持ち家は欲しいというのならば、借地権付き古家を買う事もあるでしょう。旧借地法に該当する借地権であれば、建物が朽廃する前に建て替える事で、借地契約は消滅する事はありませんし、地主も建て替えを拒む事は難しいでしょうね。仮に地主が拒否しても、借地人が勝手に建て替えた所で、違法ですらなく、多くは金銭給付という形で決着できる可能性は高いでしょう。つまり、地主が建て替えを拒んだ場合、司法へと進み、裁判所判断で建て替えが可能になる訳です。

しかし良く考えてみると、何故現行の借地借家法で原則建て替え禁止になったかですね。「土地は貸してしまった一生返って来ない」そういう意識が埋め込まれてしまい、貸し渋る地主が多くなってきたために、借地法は消滅し、借地借家法が生まれました。貸し渋りを防ぐのも一つも目的な訳です。そう言う状況での司法判断ですので、建て替え間近に売買された借地権という状況で、司法がどう判断するかは未知です。これが契約当初からの借地人ならば確実に司法は建て替えを認めるでしょう。しかし建て替え直前に物件を手に入れた借地人が司法に訴えた場合、良からぬ意識があったと疑われないとも限りません。

ある意味冒険ではあります。もちろん、司法が認める可能性は高いのは事実ですが、認められない可能性が含まれている事は重々に承知しておいた方がいいでしょう。その場合、建物が朽廃した場合は、借地権は消滅します。それが旧借地法ですから。

業者です。

人それぞれ考え方は違うので、否定する訳ではありませんが、建替え時期が迫っている借地権付き古家を買われる理由が今一つ分かりません。もちろん価格が安いというのがあるのかもしれませんが、資産価値としては限りなく0円です。
借地というのは借地料と承諾料という費用が永続的に必要な訳で、土地に関しての資産価値は無いに等しいという事です。

よく、借地権割合と底地割合といって、あたかも土地の所有権の半分は借地権者にあるように説明されますが、底地割合というのは税務上のお話だけであ...続きを読む

Q中古物件を全面リフォームする場合の費用

実家を二世帯住宅に建て替えるか、もしくは中古物件を購入して全面リフォームするかで心が揺れています。そこでリフォーム費用について質問します。

土地20坪前後に中古25年未満の物件を検討中です。リフォームの内容は・・・屋根の葺き替え、外壁の再吹きつけ、水周り(トイレ・洗面・バス・キッチン)の入れ替え、壁・天井のクロス及びフローリングの張り替え、外部サッシの入れ替え、内部建具の入れ替え、畳・襖の入れ替え、外こうのやり直し・・・要するに間取りの変更はしない代わりに目に見える仕上げは全て新しくしたいです。あと、1部屋くらい和室から洋室への変更も(その逆かも?)あるかもしれません。

間取りは3LDKです。(LDKと和室1・洋室2もしくは和室2・洋室1)以上の内容で全面リフォームした場合の概ねの予算っておいくらぐらいでしょうか?ちなみに予算は1000万です。アバウトな質問ですみません。1000万では話にならないくらい不足なのか、全て標準品ならOKなのか、めっちゃ余裕なのかが知りたいです。お願い致します。

Aベストアンサー

うちは3年探しました
絶対これって思う物件を探した方が良いですよ
簡単に買いかえって訳には行かないです

リフォーム業者に改築の見積もりを出してもらって高い物からリフォームすると良いですよ
1000万もあったら大分好きなように出来ると思います

うちはお風呂、キッチン、洗面台で450万
エアコン、食器洗浄器、照明、ボイラー、浴室乾燥機で200万
トイレは後でリフォームすることにして便座かえて収納スペース作って30万。
後、クロスの張替え、畳の入れ替え、障子、ふすま、洋室へのリフォーム2部屋、波板の張替え、玄関の取り替え、窓の取り替え等のお金が未払いです
そんなに高く無いと思うけど・・
予算が900万でした。
たぶん予算でおさまるつもりです・・
おさまるかな??(--;;

ケチって後悔するならばばーんとやった方がすっきりです
うちもかなりこだわってリフォームしたのでやりのこした事に頑張ってお金貯めて直すぞって意識が出てくるのでかえって気持ち的に後悔していません

予算考えて標準品で妥協しなくても大丈夫な金額だと思いますよ

素敵な家が見つかると良いですね!

うちは3年探しました
絶対これって思う物件を探した方が良いですよ
簡単に買いかえって訳には行かないです

リフォーム業者に改築の見積もりを出してもらって高い物からリフォームすると良いですよ
1000万もあったら大分好きなように出来ると思います

うちはお風呂、キッチン、洗面台で450万
エアコン、食器洗浄器、照明、ボイラー、浴室乾燥機で200万
トイレは後でリフォームすることにして便座かえて収納スペース作って30万。
後、クロスの張替え、畳の入れ替え、障子、ふすま、洋室へのリフォーム2...続きを読む

Q60年居住の借地の自宅を退去するよう求められてます

65年前に亡父が借地に住宅を建てました
現在まで契約書はないままトラブルなしで地代を払っていました
60年前に嫁いだ母親が現在一人暮らしです
育った子供は全員独立しています
地主が土地の明け渡しを求めてきましたが、母はその土地を離れたくありません
地主は土地を返して欲しいので相談したいといい、返さなければ地代を世間相場に値上げするといっています
何の契約書もないので困っております

こんなときはどの程度の妥協をするべきか、教えていただけたら幸いです
(世間常識として、転居したくなくても我慢して出て行くべきだ、、、、とか。よろしくお願いいたします)

Aベストアンサー

平成4年に借地借家法がかわっていてきわめて複雑です。
手元に文献なしに回答したので、一部用語の間違いとか、わかりずらいことがありました。
自分の勉強の意味で再度整理させてください。

>地主は他人様です
(1)土地の持ち主と、建物登記の名義が異なっている場合、法定地上権の発生
  する可能性があります。

(2)借地権には、地上権と賃借権の二種類があります。
  地上権の場合、それ自体登記できますが、多くは賃借権です。賃借権は
  債権ですからそれ自体登記できずに、かわりに目的となっている建物を
  登記すれば、賃借権が第三者に対抗できます。
  地上権は売買は自由ですが、賃借権の売買は地主の承諾が必要です。
  
(3)借地権には、平成4年以前の旧法とそれ以降の新法があって
  簡単にいうと旧法のほうが圧倒的に、借地人に有利です。

(4) お父様から相続された借家権は、「相続」ですから旧法の契約を
  引き継ぐものです。
  今新しく契約を結ぶとしたら、それが「旧法の借地契約の延長で
  あること」を契約書に明記しないといけません。
  建物登記の名義人と借地契約者が異なったままであらたな契約を結び
  そのあとで建物登記の名義を変えたりすると
  「契約が新法の契約になるおそれ」があります。
  新法は地主に有利です。

>登記は確認していませんが、一度お金に困って建物を買い取ってもらい、
>その後地主から買い戻したと言ってますので、正式に売買していれば
>登記されていると思っていいのでしょうか

(1)まず、法務局へいって確かめてください。
(2)建物の売買契約書、権利証とかおうちにあるはずですが・・・


>数年前に他界した父の相続は今からデモでできるのでしょうか
できますが、法定相続人の全員の判のついた「遺産分割協議書」
除籍謄本など必要な書類があります。司法書士さんに頼むべきです。

>地主さんも、無理難題を言ってくるとは思えないので、
>うまくやりたいと思っています

それは、いいのですが。旧法・新法の境目で古い契約書がないという
ことで、相手が悪気がなくても、新法の契約にすりかえられたり、不当な
地代をとられたり、立ち退きをせまられたりしそうです。

当面立ち退きを拒むには、旧法の借地契約の物権であることを双方が
認識しなくてはいけません。
借地法の本たとえば
『明解Q&A新借地借家法 』榎本武光ほか著 三省堂
をよく読むか、司法書士・あるいは不動産に詳しい弁護士に相談すべき
ですね。

いまできること
(1)法務局で登記簿・公図を確認します。
(2)契約書がないなら、家の権利証と売買契約書を探します。
(3)敷地の境界標石を確認して,借地の面積を知ります。
(4)近隣の不動産屋で、借地権価格 地代の相場を確認します。
(5)あわせて、家屋の相続登記を大至急すませること。
(6)家屋が老朽化して滅失してしまわないように、必要な修繕をおこなう

具体的に、地価がいくらで、借地権をいくらで買い取ると言ってきているので
しょうか。

それとしつこいようですが、新たに結ぶ契約書を「旧法の契約の継続」として
結ぶことが肝要です。
私が、地主ならこの機に、新法の契約におきかえようとたくらみます。
それを防ぐには
(1)まず相続登記
相続人であれば被相続人の権利を承継できます。逆に登記名義人と
借地契約者が異なる場合、借地権を第三者に対抗できません。
御注意ください。

平成4年に借地借家法がかわっていてきわめて複雑です。
手元に文献なしに回答したので、一部用語の間違いとか、わかりずらいことがありました。
自分の勉強の意味で再度整理させてください。

>地主は他人様です
(1)土地の持ち主と、建物登記の名義が異なっている場合、法定地上権の発生
  する可能性があります。

(2)借地権には、地上権と賃借権の二種類があります。
  地上権の場合、それ自体登記できますが、多くは賃借権です。賃借権は
  債権ですからそれ自体登記できずに、かわりに目的...続きを読む


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