マンション→一戸建てへ買い替え

母が突然倒れて介護が必要になったため、同居することになりました。
今のマンションでは狭いので、一戸建て又はマンションへ
買い替えをしようという話になりました。

母から２０００万円出してもらうことになりました。
我が家は頭金にできる貯蓄がない為、
足りない分は全てローンを組む予定です。
今抱えている住宅ローンは２２００万円で
このマンションはおそらく２０００万位でしか売れないと思います。
新しい住まいは３０００万円～３５００万円までの物件を探すつもりです。

と、漠然と頭の中で考えているのですが、
はたして想像通りにことが進むか不安です。
今週末から不動産へ相談に行く予定なので、
その前に少しでも知識をと思い、調べ始めました。

そこでお知恵をお借りしたいのですが、
母の援助金はどのような形で利用するのがよいでしょうか？
あと、一戸建ての場合、名義などどのようにしたらよいでしょうか？
よろしくお願い致します。

No.5 ベストアンサー 回答者： m_inoue 回答日時： 2005/12/13 16:24

＃３です

贈与税の年間控除額は１１０万円です

相続に問題が無いのであれば、

今年は１１０万円贈与を受ける
来年も１１０万円の贈与を受ける
来年は５５０万円の住宅取得資金等の贈与を受ける
http://www.taxanswer.nta.go.jp/4502.htm

総額で７７０万円まで贈与税が掛かりません

ただし、贈与の金額が大きいですから、新しい住宅の持ち分には貴方の名義も加えるべきでしょう

素直に税務署に相談しても構いません、脱税ではなく節税ですから．．．。
私なら税理士に相談しますが．．．（爆）。

婚姻期間が２０年以上の夫婦の場合、配偶者間贈与の控除も有りますが、今回の貴方の場合は使わない方がややこしくないでしょう

一番簡単なのは後２年我慢して、お母様が６５になられてからだと良いのですが．．．。

今実行するのであれば持ち分での取得をお勧めします
アバウトですが、
お母様１２００万円分
奥様が　８００万円分（３０万円はへそくりで．．）
ご主人が残り全部、ローンはご主人の名義で．．．。

これなら贈与税は掛かりません。

この回答へのお礼

詳しいアドバイスを多々有難うございました。
大変参考になりました。
そのように進めていきます。
税理士に相談するのは緊張しますが、
とりあえずは市の無料相談の税理士へ相談も考えてみます。
どうも有難うございました。

お礼日時：2005/12/13 16:36

No.4 回答者： m_inoue 回答日時： 2005/12/13 15:28

＃３です

＞相続人は、父、妹がいます。

将来相続はどうされるおつもりでしょうか？

それによって変わります。

貴方にとって一番良いのはお母様が遺言を残されることですがどうでしょうか？

そこまでされないのでしたら、

＞他の方法として、
＞今年中に１００万円の贈与を受けましょう
＞来年になったらさらに１００万円
＞これでローンが綺麗になりますね、
＞後は、
＞お母さんの資金約１８００万円
＞これは建物の持ち分で登記、
＞建物の残りと土地は貴方の名義で登記
＞（マンションなら持ち分登記のみ）
＞ローンは全て貴方の名義で借入
＞これが一番解り易い方法でしょうか？

にした場合、
（お母様の持ち分＋２００万円）×５０％はお父様へ
（お母様の持ち分＋２００万円）×２５％は妹様へ
各々権利が相続されます

相続人の関係が微妙であれば将来もめる原因となります
生前贈与も場合によっては遺産分割の時に加算される事があります

この回答への補足

早々に有難うございます。

新居用の援助金２０００万円の部分に関しては、
私が相続するということで父も妹も納得すると思います。
妹は援助金額について全て承知していますし。
でも余計な揉め事にならないよう母に遺言を残してもらう必要を感じました。

ローンや名義については私ではなく私の主人になります。
その場合、年内１００万円、翌年１００万円の贈与は
私の名義でよいのでしょうか？
又、マンションがもっと安い売値になった場合のことを考え、贈与額を１００万円から２００万円、３００万円に増額してもよいものですか？

お忙しいところ恐れ入ります。
お時間がありましたら、またどうぞよろしくお願い致します。

補足日時：2005/12/13 15:32

No.3 回答者： m_inoue 回答日時： 2005/12/13 13:42

貴方のお母さんが６５才以上なら

「相続時精算課税」
が使えます
http://www.taxanswer.nta.go.jp/souzo34.htm
贈与を受けても相続発生時に精算できますのでおそらく相続税は掛からないでしょう

他の方法として、
今年中に１００万円の贈与を受けましょう
来年になったらさらに１００万円
これでローンが綺麗になりますね、

後は、
お母さんの資金約１８００万円
これは建物の持ち分で登記、
建物の残りと土地は貴方の名義で登記
（マンションなら持ち分登記のみ）
ローンは全て貴方の名義で借入
これが一番解り易い方法でしょうか？

相続税はあまり考えなくても基礎控除（５０００万円）の範囲でしょう

お母さんの相続人が貴方以外に居られると、話が違ってきます

参考URL：http://www.taxanswer.nta.go.jp/souzo34.htm

この回答への補足

有難うございます。
とても参考になりました。

母は６３歳です（私の母です）。
相続人は、父、妹がいます。
父母は同居していましたが、元々折り合いが悪かった為、
今回母がうちに来ることになり、父とは別居です。
援助金は母名義のもので、父の全く知らないお金です。

どうぞよろしくお願い致します。

補足日時：2005/12/13 14:42

この回答へのお礼

有難うございます。
サイト、難しかったですが色々参考になりました。
お気に入りに入れましたので、またじっくり見てみます。

お礼日時：2005/12/13 16:08

No.2 回答者： hiro51hiro51 回答日時： 2005/12/13 13:17

今のマンションを売ってもローンが完済できないのであれば、いっそのこと賃貸すればどうですか？　ただし賃料は、マンションの月々のローン＋新居の月々のローンぐらいもらわないと、ローンの返済がしんどいかもしれません。

固定資産税もかかりますしね。あくまで１つの手段です。

この回答へのお礼

有難うございます。
賃貸も選択肢の一つとして考えてみます。

お礼日時：2005/12/13 14:39

No.1 回答者： sirowan777 回答日時： 2005/12/13 13:03

贈与税がかからないように共有がいいですね。

マンションなら共有名義です。
一戸建てなら土地はあなたの名義、建物はおかあさんの名義がいいでしょう。
建物は価値がどんどん下がりますので、相続の際有利ですよ。

この回答へのお礼

有難うございます。
そのようにします！

お礼日時：2005/12/13 14:35