建物の時価の計算

建物だけ（土地は別途）の売買について、その時価計算法を教えて下さい。
親族間での売買時に所得があるか否かの判断の為、国税局に例として・・・新築時建物の取得費（価格）2000万円、鉄筋コンクリート造、築後２０年経過の場合（正確には１９年経過）として聞いたところ・・・簡易計算として
３％×２０年＝６０％償却と考え、2000万円×40%・・つまり８００万円での売買なら所得（利益）は発生しないと考えて良いと回答を頂きましたが、良いのでしょうか？（すると実際には、８６０万円となりますが？）

No.1 回答者： walkingdic 回答日時： 2005/12/26 18:35

ご質問の話が見えません。

譲渡所得の話であれば、

譲渡所得＝売却価格－（取得費＋売却費用）

なので取得費より売却価格の方が少なければ譲渡所得はそもそも発生しません。
減価償却を考える必要もありません。（国税庁タックスアンサー参照）
http://www.taxanswer.nta.go.jp/3202.htm

もしかして贈与に当たるかどうかという話ではないですか？
建物の現在の価値と著しく異なる金額での売買はその差額が贈与とみなされます。
それであれば、非課税範囲として１１０万／年ありますので、８６０万と８００万の違いは気にする必要はありません。

この回答への補足

ご回答有難うございます。
すると、私が聞いた国税局の方の話は何だったのでしょうか？そのときは、売る側の立場での質問したのですが「取得費」が現在の時価で考えられている様な回答だったのです。建物のみだから特別なのでしょうか。

では改めてご質問させて下さい。建物のみの時価の計算法（減価償却当考慮しての）は、どの様なものなのでしょうか？

ちなみに、ご紹介頂いたhttpの中に、以下の文言がありましたが、これとの関連は？面倒な質問で済みません。

－引用－「なお、建物の取得費は、所有期間中の減価償却費相当額を差し引いて計算します。」

補足日時：2005/12/27 10:24

No.2 ベストアンサー 回答者： walkingdic 回答日時： 2005/12/27 15:30

ああ、そうか少しご質問の意味を勘違いして受け取っていた上に回答も課おかしいですね。

すいません。

まず、

>建物のみの時価の計算法（減価償却当考慮しての）は、どの様なものなのでしょうか？

ですが厳密にはちょっと面倒です。
まずその建物の構造はもとより、事業用なのかどうか、更には用途毎に耐用年数が変わります。事業用で無い場合は法定耐用年数の１．５倍で計算します。減価償却には定額法を用います。

耐用年数毎に定額法の償却率が定められていますので、その数字を使い、

取得金額×９０％×償却率

が毎年の減価償却の金額で、あとはこれに年数をかけてもとの取得金額から差し引けば、建物の現在価値が出てきます。

ご質問の建物が住宅用で賃貸に使う、つまり事業用として考えると耐用年数は４７年で、償却率は０．０２２ですか、築２０年であれば、減価償却は７９２万、つまり残存価値は１２０８万となります。

法定耐用年数はかなり細かく分かれているのでどれに該当するのかは調べてください。わからなければ地元税務署でもよいと思います。

建物の取得費とはこの減価償却を差し引いた金額を先の回答の譲渡所得の計算に当てはめます。

この回答へのお礼

良く分かりました。税金のことはほんとに良く分かりません。有難うございました。

お礼日時：2005/12/27 17:44